小户型热销是个人购房时代到来的标志
人们都喜欢把房展会看作是房地产市场的晴雨表，从房展会上捕捉和判断当前房地产市场的热点和走向。在近期北京的几个房展会上有两个现象引人注目：一是北京安地房地产公司推出的“空间·蒙太奇”小户型2代在9月初的国贸为季房展上占尽风头，成交量排名第一；二是从9月5日、9月26日、10月11日国贸的三个房展会上，称自己楼盘为“小户型”的项目，呈越来越多的势头，而且卖得都相当不错。那么，当前房地产市场上“小户型”持续热销到底说明了什么呢？
小户型2代的开发商——安地公司董事长张宝全说，去年经济适用房的大规模推出、老百姓持币待购、供大于求的市场压力使得价格成为京城楼市的焦点问题，发展商把主要心思放在价格上，即价格怎样贴近个人消费，由此形成了经济适用房的热销，但当时很少有人注意到户型面积问题。可以这样说，今年年初今典花园的“珍藏小户”以及最近“空间·蒙太奇”小户型2代的推出，实际上把个人住房消费面积合理化了。而城市功能的发展、住宅功能的单纯化、良好的区位、讲究的设计、配套齐全的购物、娱乐设施正是“小户型”热销的社会基础和现实基础。
的确，就北京房地产市场来说，人们对户型大小的认识实际上经过了一个演变历程。从美国归来、现为北京大学建筑学研究中心负责人的张永和教授说，从世界范围来比较，中国不能算经济发达国家，但是市场上销售的房子，特别是在北京，其豪华程度早已是发达国家的水平了，甚至超过了发达国家。他举了个例子，在国内一套房子大到300多平方米，人们往往还并不认为大，他自己就曾设计过一栋600平方米的别墅。可是在国外，如美国、日本、欧洲国家，一听300多平方米，人们都惊叹这么大的房子该怎么住。
随着取消福利分房后个人购房时代的到来，广大普通购房者越来越感觉到，房子大小已不代表房子的品质。专家们也认为，“小户型”热销其实是个人购房时代到来的标志。
“活空间”特征使得小户型空间边界模糊
细心体察，以前北京的大户型之所以在市场，其实与中国人的传统消费心理很有关系。买套大房子，这辈子就是它了。就像前几年买电器，攒足了钱，买个最好的，讲究一步到位。但是，换个思路想，如果房子是可以人为“生长”的，可以根据家庭生命周期的变化相应增加或减少，那么，事情可能就会有所不同了。美国80年代有个统计，平均每人一辈子要换七次房，随着经济实力的增加，不断地换房子，这比较符合市场经济的规律。
当然，这就要求住宅设计要体现以人为中心。用张永和教授的话说，就是要力求居住单元功能组织合理，空间利用率高，使用灵活性大，符合现代生活模式和今后一二十年家庭居住行为发展的需要。
对此，张宝全一直很自豪。他认为，小户型2代的户型设计是目前北京市场塔楼式住宅中数一数二的，每一户都是方方正正的，即使是最小的户型也都有一个面宽不低于3.6米的大厅，非常好用。另一方面，大跨度预应力楼板技术的采用，使小户型2代具有“活空间、活户型”的特征，开发商和消费者都没有了后顾之忧。对消费者而言，户型空间可大可小、可分可合，已经不存在小户型是“过渡”的担心；开发商也没有了顾虑，如果全用剪力墙结构做小户型，
发展商肯定会担心，万一卖不出去怎么办？改都没法改！而小户型2代的卖法却很多，可以小着卖，也可以大着卖。而且，这种灵活性带来的好处，住户也同样能享受到，因为开发商能这么卖，住户以后卖二手房时也能这么卖。
小户型2代的热销给楼市带来很多启示。像空间的自由组合，现在大家都知道空间可以自由组合的房子好卖，所以越来越多的项目标榜自己能够实现空间的自由分割；还有市场上“小户型”走俏的现象，所以不管自己是不是真正的小户型，现在的房地产广告里几乎有一半都提自己有小户型。然而，小户型2代最大的业绩是澄清了一个问题：究竟什么是小户型！
75－110平方米是北京销得最好的户型
前不久，万科董事长王石提出，商品住宅从面向少数群体的“奢侈消费”转向面向普通人的“大众消费”已成为不可逆转的趋势。但许多住宅开发商并没有注意到这一点，仍盲目开发高档、中高档住宅，这是城市商品房空置率居高不下的原因所在。如何顺应住宅市场的根本变化，关注、开发城市普通居民的住宅，是新老发展商需要共同面对的重大课题。
那么，什么是适合北京普通中等收入阶层主流消费的住宅呢？
张宝全说，从今年国贸秋季房展会反馈的数据看，现在北京销得最好的户型，每户平均面积在75－110平方米之间，而这正好是目前业内认可的所谓“小户型”的建筑面积范围。这个面积需求比例，和国际上，包括很多发达国家的户型需求标准吻合。
原首都规划委员会总建筑师谢远骥先生的看法是，现在北京所谓的“小户型”其实根本不是小户型，应该称为比较实用的户型，据调查，80－120平方米的户型是最实用的户型，适合的消费层也最广，能买得起200平方米以上房子的，只是很少一部分人。
建设部副部长宋春华在新千年经济形势与房地产业走势报告会上，对套型面积问题有过一个理性分析。他指出，目前有些开发商将套型做得很大，认为套型越大越好卖。这是一个误区。日本曾做过一项研究，当流行套型面积增加到130平方米左右时，就不再增长，然后回落到80－100平方米。欧洲的情况也是如此，90年代以来，100平方米以下的住宅已经占到市场新增量的75％，成为市场销售的主体。
专家普遍认为，户型回归，向标准面积回归，这是主流市场启动的必然标志。目前“小户型”的概念，是相对于过去市场上太多的大户型而得出来的，实际上叫标准户型可能更准确。由此推断，我们现在称之为“小户型住宅”的市场需求量不应该只是10％，而应该是50％以上，是下一步北京住宅市场的主流产品，这对北京房地产开发的指导作用是不言而喻的。
