我于2005年11月购买一套住房, 当时购买时开发商出示的证件如下:
1.<<国有土地使用权证>>申请表复印件, 并声称申请表已送至省国土局,手续办理中.
2.<<建设用地规划许可证>>及<<建设工程规划许可证>>复印件, 声称原件在总公司不给看.
         开发商承诺在2006年初将所有证件(含预售许可证)办妥. 但一拖再拖, 直至现在交房在即, 土地证仍未办下来. 现开发商要求交煤气接入费、有线/宽带入户费、物业管理费、防盗门及办理房产证相关税费才给钥匙，还要签署一份承诺书。
    此承诺书中有一条款为: 如因甲方(开发商)原因导致乙方(业主)办理贷款不成, 如乙方不同意采用其它方式付款, 则甲方退还业主购房款本金及利息. 如乙方无故违反以上协议, 乙方愿无条件放弃房屋居住权及房屋所有权. 由甲方将该商品房另行出售. (此条款对乙方极为不利).
         现需请教, 当初购房时与开发商签订过合同, 因开发商现证件未办下来, 在法律上应为无效合同. 那现在双方交房时签订的这份协议, 具备不具备法律效力. 退一步讲, 如日后真的因开发商的土地证办不了未能办理贷款(现只付首期), 而双方对其它支付方式协商不成打官司时, 会不会因此协议乙方处于被动的局面.

呵呵，我路过一下
土地证还没办下来，正在申请中，
怎么会有用地归划证和开工许可证？呵呵
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你与开发商2005年11月签合同时,开发商向你出示过《建设用地规划许可证》及《建设工程规划许可证》复印件， 并不能说明开发商没有原件。其实当时你需要看开发商方面最关键的证件是其有没有《商品房预售许可证》，开发商当时有出示的义务。判定合同是否无效必须根据订立合同时的情形（有无欺诈、胁迫等合同法规定的合同无效的情形），不是你理解的某证件没办下来就导致无效。

现在交房时签的这份协议书（承诺书），同样，判断是否有效应根据上述原则，有法律效力的司法解释有这样的规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”，而且最后的司法认定才是有意义的认定。依现在交房时要签的承诺书中你列示的条款，因甲方原因导致乙方办理贷款不成，如乙方不同意采用其它方式付款，则甲方退还业主购房款本金及利息。你如签署本承诺书，你不同意采用其它方式的后果是甲方退还你的购房款本金及利息，那时再主张其他支付方式当然对你不利。除非你们在承诺书中即明确约定采用的具体其他方式（方式的具体方案），这是你签约之前要考虑的。

国有土地证和用地规划许可证的关系：国有土地使用权出让的受让人在签订国有土地使用权出让合同后，应当持国有土地使用权出让合同向规划部门申请建设用地规划许可证。在取得建设用地规划许可证后方可办理土地使用证。

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