去年就下手买房的周小姐没有想到，开发商把交房时间一拖再拖，自己迟迟拿不到新房钥匙。她原本打算今年“十一”期间把房子装修好就入住，现在却只能将入住新房的时间推到2006年。“延迟交房误了我的事，开发商有责任！”周小姐憋着一肚子火，找到开发商要说法，可不料对方拿出合同把责任推了个一干二净……

　　案情回放

　　市政施工导致交房延期

　　2004年11月，周小姐看中了城西光华片区的一套商品房，开发商向她承诺，2005年9月份即可交房。尽管当时周小姐还看中了另一个楼盘，但要在2005年底才能够交房。她在心头盘算了一番：父母借住在亲戚家里，很不方便。前者的房子只要按时交房，就能在2005年国庆节装修，新房透气一个月左右，就可以把父母接过来住。最终，周小姐买下了光华片区的这套商品房。

　　时间一天天过去，眼见已经过了2005年9月，可周小姐还没把房子拿到手。直到11月，开发商才通知她领房钥匙。由于年底她的工作特别忙，根本抽不出时间来装修房子；她的父母在年前又要搬过来住，周小姐又急又气，认定了开发商的工作失误给她制造了很大麻烦。于是，她上门找开发商“说个清楚”了。

　　不过，开发公司工作人员耐心地向她答复说，由于市政施工导致供气部门无法安装天燃气，才延误了建房工期。根据购房合同第8条第2款，开发商可以免于承担责任。周小姐拿出合同查看，发现第8条“出卖人可以据实延期交付房屋的约定中”，增加了第2款约定“因相关部门命令、规定、制度等原因导致的”。偏偏她在买房的时候没有注意到这一条款。周小姐咨询了学法律专业的朋友，了解到如果把开发商告上法庭，败诉的可能性相当大，后来不得不放弃要求开发商承担违约责任。

　　律师说法

　　免责约定是开发商“护身符” 

　　关于房屋交付时间的问题，商品房买卖合同中一般只明确约定了一条免责条款，即“遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起XX日内告知买受人的”。法律上的不可抗力是指当事人无法预见无法控制的事件，主要是针对自然灾害而言，市政施工等并非法律上的不可抗力。

　　但现实生活中，开发商的开发行为又不可避免地会受到政府行为的影响，为规避风险，开发商往往在延迟交房的免责条款中增加相应的约定，如前述因政府行为而要求免责；还有的开发商将气候原因影响工期的情况也约定为免责事由，如较常见的有“连续72小时降雨（以当地气象部门气象资料为准）”等约定。对此，购房者签订合同时应仔细审查，如对该约定认为不能接受的，应当当即提出异议并进行协商；否则一旦合同签订，该约定条款就可以成为开发商免责的护身符。本纠纷中，周小姐就是因为接受了开发商补充约定的免责事由，从而在发生纠纷时陷入被动。

　　律师叮嘱

　　看清免责条款可避风险

　　合同中的免责条款是合同中常见的一种约定。根据免责条款，当约定的特定情况出现时，即使合同一方当事人没有履行相关义务，也是不需要承担违约责任的。在商品房买卖合同中，这样的免责条款通常出现在关于开发商交房、办理房产证等内容中，如因不可抗力等原因导致的延期交房、因买受人没有按时提供资料而导致的延期办理相关权证的免责等。这些条款有的是原合同中自始就存在的，而更多的则是双方自行约定的。因此，买受人在购房时一定要仔细研读合同，如果发现免责条款更应慎重；要是买受人认为不能接受的，应及时提出异议，否则一旦签字确认，今后发生免责事由的时候将无法追究开发商的责任。