一个楼盘从报批到上市销售，需经过一系列严格的审批手续，才能具有我们通常所说的“五证”，从而最终获得售房资格。如果房地产公司只交纳了部分土地出让金，那么就只能取得部分楼层的销售许可证。这是需要购房者特别注意的。作为普通的购房者，最重要的是询问和查验欲购房地产项目的发展商是否具备《商品房预售许可证》，因为这是房地产开发营销行为的一个重要环节。

　　当然，什么事情都不是绝对的，鉴于目前个别房地产市场运作程序上的不够规范，房地产开发经营管理上存在的一些漏洞，在人们的现实生活中，的确存在着一些和现行房地产政策的“擦边”行为，譬如“内部认购房”。

　　近年来，许多房地产发展商在尚未获得《商品房预售许可证》等有关证件之前，在小范围内推出一种“内部认购”的方式销售商品房。由于房地产项目在正式推出以前，营销商对市场接受度尚缺乏足够的了解和信心，内部认购价一般定得较低，其运作具有某种投石问路或种试验田的性质。内部认购的最重要前提是具有一定幅度的购房优惠，所谓优惠一般是比照“开盘价”而言的。如果按照目前房地产发展商通行的“低开高走”的营销原则，内部认购价应该是该商品房销售过程中的“最低时段价”，购房者应给予关注，但需小心谨慎。同时，房地产营销商为了保证尽可能的赢利，会严格地限制和控制内部认购的销售量和时间。

　　聪明的购房者如在做好预先准备的前提下果断出手，往往能得到更多的优惠，甚至数以几万计。当然，这种便宜与风险共存，购房者要十分慎重地考察商品房发展商的资质是否可靠，该项目的发展前景是否良好，该房地产项目的背景情况如何，除了《商品房预售许可证》以外的合法开工建设的证件是否齐备，以免揽上麻烦，使自己的合法权益受到损害