案情

　　黄律师：

　　我在中介公司看上一套二手房，卖方为规避营业税，提出以房屋出典的形式进行交易过户。请问，什么是房屋出典？以房屋出典的形式进行二手房交易是否合法？　　读者：包先生　　

　　律师分析

　　包先生：2006年6月1日以后，国家对购房不足五年又出售的开始全额征收营业税。此后，二手房交易市场上出现了一些所谓的避税购房的方法，您所说的房屋出典就是其中之一。

　　房屋出典是指出典人在急需资金而又不愿放弃房屋所有权的情况下，由承典人支付典价，占有出典人房屋，并进行使用，出典人于典期届满时返还典价赎回房屋或不赎回而丧失房屋所有权的法律制度。房屋出典有以下法律特征：（1）房屋出典是“房不计租，钱不计息”的互利、有偿法律关系。在房屋出典中，承典人占有使用出典的房屋而不交纳租金；出典人取得、使用承典人金钱而不支付利息。但出典人交付房屋以承典人支付典价为前提，因而双方这种法律关系又是双务、有偿的。（2）房屋出典受典期限制，典期届满前出典并不丧失房屋所有权，承典人只能取得房屋占有、使用权。房屋出典后，在典期以内，出典人仍然享有房屋所有权，但已不能直接占有、使用房屋；承典人虽取得对房屋的占有、使用权，但并不能任意进行处分。典期届满的一般法律后果是，出典人如不返还典价款即丧失房屋所有权，承典人则因此而取得房屋所有权。（3）房屋出典必须符合法定条件和程序。

　　采用房屋出典的方式进行房屋买卖所涉及的费用仅为在过户时缴纳的契税及印花税，节约了转让成本，因此受到一些炒房者的欢迎。但是，采用这种方式进行二手房屋交易，首先是一种违法行为，双方表面上签订是房屋典当合同，但实际交易依旧为买卖，而且是为了规避买卖过程中的税收。按照法律规定，这种行为可视为“以合法形式掩盖非法目的”，最终导致房屋典当合同无效，买卖双方不仅不能达到避税的目的，而且还必须承担补缴税款、罚款的责任，甚至还有可能要承担刑事责任；其次，采用房屋出典的方式进行房屋买卖存在很大的法律风险：第一，因为在出典期内，房屋所有权并未发生实际转移，所有权人仍是出典人，在回赎期内出典人有权按原典价赎回房屋。因此，一旦卖方反悔，他只要在回赎期内把钱还给买方就可以赎回房屋，买方将会落个“竹篮打水一场空”的下场。第二，由于房屋并未发生买卖，因此，买方无法向银行申请购房贷款，无法以按揭方式购买。