【HOUSOO】：王总，您好！非常感谢您在繁忙的工作中抽出时间接受山西房地产门户网“谈房论市”栏目的采访。
   

    【HOUSOO】：绿地集团刚刚荣获“中华慈善奖”提名奖，恭喜了。
  

    【王华兵】：呵呵，谢谢！从我们企业来讲，关于慈善呀、社会捐助呀，这就是一种社会责任感。当你的企业从社会诞生，就要回归社会，就是这样的一个过程。2006年底，我们刚来太原的时候，为“太原慈善会”捐赠了100万。在其他城市也是一样，像在西安用5000万捐赈希望小学。在上海举行的“残奥会”我们均捐赠了几百万，不论在哪个城市我们都是这样的，从社会中来，之后我们再回归社会，就是这样的一个过程。其实这就是一个正规企业的社会责任感吧。

    【HOUSOO】：我记得当时就以“捐赠100万体现社会责任感”为主题写了一篇文章，确实当地企业在这方面做的比较差些。 

    【王华兵】：我个人觉得做好这样的一些东西关键是和企业发展息息有关。比如说，国外的一些大企业，就像微软等等，他们的捐助力度也是很大的，他们除了一种社会责任感之外，本身就有一个类似于教会的组织，比如基督教提倡的是企业利润的三分之一捐赈给社会。

    【HOUSOO】：这方面咱们做的比较差。

    【王华兵】：现在咱们国家提倡“和谐社会”，我认为这就是一种和谐。比方，你身上有一百块钱，别人身上只有一块钱，你何不拿出些钱来给别人点呢，何况你的钱还是从别人口袋里拿出来的呢。和谐就是有点像平均主义，虽然不是完全像，但实质上也就这么个意思。

    【HOUSOO】：可以写个这样的标题《绿地王总，和谐新解》。
 
    【王华兵】：不敢当，不敢当。其实我的意思是搞慈善本身也是一种和谐。

    【HOUSOO】：我理解您的意思了，您的意思是：您的力量不大，但是您已经尽力了。
 
    【王华兵】：对，对。就是这样子的。

    【HOUSOO】：绿地集团作为中国500强和中国房地产龙头企业之一，绿地集团进入太原以及半山国际的面市，均引起了业界的震动，您能介绍一下绿地在太原的基本情况吗？
 
    【王华兵】：目前，“半山国际”第一期已经销售的差不多了，可以说是异常火爆，基本上房子一出来就没了。其实，我们从2006年底来太原的时候，就和政府签了一个框架协议。主要是有两个项目，一个是咱们“东山项目”，一个是“长风项目”，首先，当时从交通，从配套设施各个方面考虑，这边相对要好一点，就先从这边着手了，而且当时的市场反应是相当的好。现在，一期基本上面试了，也步入了正轨。

                      回想刚进太原的时候，不论从资源、人力、还是团队的组建，都不是很成熟。当时几乎就是从零开始做的，当时他还做不到同时进行两个项目的能力，毕竟当时的团队都以本地人为主，集团那边只是派过来部分人员协助，我们的团队在这一年接受了很多考验，现在逐渐壮大成熟了。“长风世纪城”那边，马上就要动起来，预计今年上半年会完全动起来。
   
    【HOUSOO】：今年上半年。
 
    【王华兵】：对，今年上半年会动起来，也有可能就在一两个月，或者两三个月吧。

    【HOUSOO】：面市是在年底还是在？
 
    【王华兵】：具体要看工程了，快的话就今年年底，慢的话也是今年年初。因为太原这边的气候问题也会影响工期，你们也知道太原十一月底十二月初的时候……

    【HOUSOO】：霜冻。
 
    【王华兵】：哎，对。如果天气可以的话，年底差不多就可以动起来。如果实在不好的话就要等到明年初了。也就是说，不是今年年底就是明年年初。

    【HOUSOO】：那边的项目配套现在是什么样的情况了呢？
 
    【王华兵】：现在从项目上看，长风世纪城那边的整体规划有很多，但是东山这一块基本上是以我们为主的。目前，虽然那边的规划不少，但实际上好多开发商都还没有动起来呢，如果我们首先做的话，可能就是我们最先了。

    【HOUSOO】：长风项目规划是700多亩。
 
    【王华兵】：对，是700多亩。

    【HOUSOO】：东山这边是？

    【王华兵】：第一期是200多亩。

    【HOUSOO】：3期么？
 
    【王华兵】：计划是3期。连商业项目将近300多亩了。其实是这样的，整个东山（东部新城）的规划是将近7平方公里，我们属于启动区域。在启动区，总共分三期。政府的整体思路就是在东山建设一个低密度的高尚社区。
          

                     从目前来说，我们做的就是低密度的高档社区，后期可能会有升级产品吧。刚才你们进来时直接看到的就是已经成型的房子。然后，我们还会做第一期、第二期、第三期。而且东山这个将近七平方公里的项目不一定完全是由我们绿地独家来做的。
   

    【HOUSOO】：咱们这三期，具体是怎么规划的呢？

    【王华兵】：现在呢，还是不太确定。因为这个需要与政府整体规划有关系的。政府的整体定位是低密度的高尚社区。其实，我们是很为难的。就比方说，现在咱们国家出台了“70-90”政策。但是人人都知道90平米怎样做高尚社区？怎样做低密度？

                      这是很难办到的事情。所以现在我们很矛盾，目前我们就是想怎样才能解决这个矛盾。目前，我们也在不停地与政府沟通，要么整个区域的定位改了，要么就按照整个区域的定位做下去。但是这样做的效果不会很理想。我们去年做规划的时候就因为这个政策耽搁了半年多的时间。其实这是很矛盾的事情。不是很好解决。

    【HOUSOO】：您能谈谈绿地在太原的具体计划吗？
 
    【王华兵】：现在是这样子的，我们的市场不仅仅是太原。我们的市场是在不断地往外拓展的，我们基本上都是以一个省为一个结点从而向外辐射的。当然从经济、人口、城市规模、发达程度等等因素考虑，整体肯定是会以省会城市为核心的。太原其实就是周边区域的小核心，所以我们70-80%的精力都会放到这个小核心的。尤其是去年年初我们在太原拿地，也能看的出，我们大部分的精力会放在太原，以后我们会往各级地县、郊县逐步发展。而且，我们目前在太原拥有了两个项目，以后呢，我们还会拿第三个，第四个。

    【HOUSOO】：也就是说正在洽谈地块。
 
    【王华兵】：可以这么说，从地块的数量和规模上我们还会拿第三个，第四个。从物业类型来说呢，我们还可能会涉及写字楼和商业楼。现在其他城市，比方说西安，在西安开发区我们有会展中心、写字楼、公寓。像在郑州，我们现在做了一个“中原第一高楼”是写字楼和酒店综合的那种，还有像郑州的“会展中心”我们也在做。

    【HOUSOO】：那就是说产品不单一。

    【王华兵】：对，对。我们做的就是综合产品。在太原，我们也不想只开发有一个项目，肯定希望多个项目同时发展；不希望纯粹一个业态，希望多业态并存。作为一个房地产商，做太单一的产品的话可能会但来一定的风险。像香港、新加坡、美国的房地产商都是很全面的，有的是做开发 ，有的是现金流，其实这样的发展才会是稳定的。

    【HOUSOO】：半山国际花园一期的销售态势良好，已经走空。那么它具体的特点是什么呢？
 
    【王华兵】：我觉得，半山这个项目为什么在市场上走红呢，其实就是一个定位。定位的精准度和其他项目的差异度决定的。

    【HOUSOO】：前无古人的高端项目。
 
    【王华兵】：哎，对。太原本身呢，就没有高端项目的产品。尤其是相对低密度的，我们称之为：高尚低密度住宅。可以说我们来太原之前，这样的房子是没有或者说是不纯正的。以前有的都不是很纯正，高层低层混在一起，比较差些。我们这个产品是很纯正的，这个方面在太原可以说是第一家。这是从产品方面来讲的。
    

                     第二呢，太原本身就有这样的高端客户， 他们看得东西很广。太原就没有这样的产品来迎合他们的消费需求。所以说，从供给和需求方面精准对位了。然后就达到了这么一个效果。我觉得这是最主要的。
                   

                     另外呢，从顾客反馈的信息来看呢，还是一个“品牌”，虽然房子还没有完全盖起来，但是我们靠的就是顾客对产品的一个信任度和品牌的认知度吧，我们公司在这方面也是看得比较重。目前我的客户也都知道这个品牌，同样也是冲着这个品牌来的。从公司的发展来说呢，以后也是这个样子。现在的房地产发展比较快的城市也都是这样的。比如说，上海的同一块地的不同开发商价格不同，销售的业绩也不同。像从产品的质量啊，产品的后期服务啊，我们公司是值得信赖的。像来我这里的客户很多都是，房产的开发商，可以占三、四成。因为他们看的懂。
                    

                     举一个最简单的例子，他去工地里看了一次，看盖房子的地基、流程、工艺。他一看就知道很正规的。我有一个朋友也是做开发商的，我们做地基的时候，他进去一看，就看见扎的那个钢筋条，他说：“啊呀，这么密呐。”他没有想到。他说：“你这是盖三层楼啊，扎的比六层的都密”。其实，说白了这个钱就埋在土下面了。虽然好多人看不见，但是就是实实在在的存在。

    【HOUSOO】：一个是品牌，一个是细节。
   

    【HOUSOO】：就半山国际本身的品质上来讲他还有哪些特点？比如园林等如何配套？
 

    【王华兵】：我从几点来说吧。从本身产品的建筑形态和外力面来看也就是颜色和整个英式的风格。

                      第一，我们是上海“波涛建筑设计公司”的，他们本身是国际著名的设计公司，应该说是在上海倾力打造的，因为我们现在是做产品线的，比如说，我们在南昌，已经复制过去了，现在准备还在其他城市，比如说郑州，还有在北京和天津交界的一个叫“盘龙谷”的地方，这个地方主要是做媒体文化产业的，我们也同样复制过去了。

                     现在，我们公司针对我们的产品是一个样板，前期投入是比较大的。那么从产品的建筑形态和外立面完全尊重英伦风格，是用英伦风情的原汁原味来具体表现的。现在也能看的出来，整个屋子的轮廓清晰可见，所有的装饰都是仿造英国的在做。一看都知道这是怎么样的一个风格。不管是从设计团队还是从建筑风格的外立面的原滋原味还是从产品的重视度，从这三方面来说都是下了大工夫了。

                      第二，从园林的风格上，因为他是英式的风格，我们也是尊重他英国原有的原野风光，就是利用原有的田野风情结合咱们太原当地的气候做的园林设计，从这个设计的细节上，比如说一些小雕塑、小装饰，甚至院墙、院墙的修饰面都是以英式为参照的和我们的建筑保持一个整体性。我们的绿化率也是相当高，我们规划的是35%，但是其实正真算下来要比这个高的多，因为我们是低密度的产品，我们还有小院，小院以后还要种草、种树。如果，我们把院内、外的都加起来，基本上能就超过60%了。

    【HOUSOO】：60%？
   

    【王华兵】：可能是65%左右吧，能达到这个高度。院内和院外的加起来是很高高了，从正规的来说，院内的就不能算了。

    【HOUSOO】：私家的。

    【王华兵】：但是，因为高层是没有私家的，就没有院。现在我们低层的，有一个院。我们交房的时候，院子里都会种上草，有的呢还会种上树。有些客户他自己还会种一些花草的。其实我的绿化率非常高的。

    【HOUSOO】：现在一期有几种形式呢？连盘的？

    【王华兵】：还有叠加、花园房，主要是这三种。

    【HOUSOO】：三种。

    【HOUSOO】：户户都有院?

    【王华兵】：叠加、花园房的一、二层户户都是有的，其他的像三、四层的就没有了，我们算了一下我们整个一期的纯住宅用地是220亩左右，总的住宅数是460户，大约是半亩地一户人。而且，我们这里不全是大房子，也有90平米的小房子。如果除去这些小房子的话，那么每户占的面积就更大了。

    【HOUSOO】：那90平米的是采用哪种形式的？怎么分配？

    【王华兵】：是夹层，像汉堡包一样，一二层是一家，三层是一家，四五层是一家。有点像夹心饼干的感觉，主要是为了一些老人、新婚的，尤其是老人他不想那么嘈杂，人很多，他愿意来这个地方。像有个老年客户说：“夏天，我在我楼下乘凉，往那一坐，楼上几千双眼睛盯着我的一举一动，感觉很难受”。

                      高层就存在这样一个问题，我们这种呢，本身是低密度的，楼也都是三层，本生就没有多少眼睛，我们的独享性、私有性，以及不受外界干扰的特点都能够完全体现出来。

    【HOUSOO】：也就是说住户的私密性得到了保护。

    【王华兵】：对。
   

    【王华兵】：我们的配套，像商业、会馆。后期还有15万平米的商业，我们还准备开个小酒店，后面二期、三期还有10万平米的商业。像我们还规划在马路对面建个公交总站。现在看得见长风东街已经修到门口了，不管从我的交通、商业，后面还规划了个学校。当然现在还有完全成型，后续都会建起来的。

    【HOUSOO】：那么，您怎么看待长风东街片区呢？您认为该片区潜力如何？您认为该区域会成为太原楼市的一个热点吗？

    【王华兵】：从目前来看，太原整个城市规划的主题，也在全力打造“长风东街”。比如迎泽街是市中心的一个标志，也是作为市中心的两轴地标，作为市中心的南边呢，长风街的发展，南边会马上发展起来。比如说，高速铁路站的建立、省政府部门的搬迁、医院的建设、飞机场的比邻，随着这些规划逐渐的完善，应该说很快就能把长风街给带起来。

    【HOUSOO】：带起来？

    【王华兵】：是的，长风街建设起来之后，作为太原两轴心之一个的话呢，不管是东街还是过了桥的西街都会成为太原的一极。而且迎泽街它已经成型了，他的改造难度是相当大的，可能迎泽街是太原的一个过去，长风街就是太原的一个未来，太原的整体规划方向我们很期待，可以说太原以后都是“向南看”。尤其是和榆次同城化的进程，成风街将成为未来的一个地标。这对现在的半山项目和长风街的项目都是一个利好。而且它代表的是一个新太原。
 
    【HOUSOO】：您认为该区域会成为太原楼市的一个热点吗？

    【王华兵】：应该说，现在已经成为热点了。比如去了临汾、大同的郊县，他们也是要买这里的房子。

    【HOUSOO】：半山国际大名在外。

    【王华兵】：在我这个地方，是个半城市的，去“美特好”三分钟，本身这边也没有工厂，它的自然风光也比较多，他是介于城市的繁华和自然的幽静之间的，从这方面来说他是一个结合体，其实就是一个黄金分割点。

                      在交通上，从这里开车去飞机场只需十分钟，将来去高速铁路也就几分钟，另外，一出门就是高速公路。从目前的情况来了看，在太原是最便利的了，就再没有这样的地方了。就从这方面来说，我认为这也是一个黄金点。

                      再就是，长风街上的学校、医院的配套，又能享受居家生活的便利又能感受到世外桃源的意境，还能给人一个独享的空间。
           

    【HOUSOO】：太原楼市的衣居旗帜。

    【王华兵】：其实就是这样的。所以说我们这个地方从交通、配套设施、衣食起居、空气质量各个方面都能体现出来。我们测过，这里比汾河滩高97米。相当于楼差30多层。

    【HOUSOO】：温度也低吧。

    【王华兵】：是的，低两度。相当于夏天凉快，冬天可能就冷点。

    【HOUSOO】：王总是非常看好这里的前景。

    【王华兵】：呵呵，现在东山区的也很多，但是从我个人考虑，长风街是一张白纸，是可以规划的。但是其他的地方就不容易规划了。

    【HOUSOO】：可塑性不强。

    【王华兵】：对。

    【HOUSOO】：多家外埠房企巨头进入太原市场，谈谈您对目前太原楼市的看法？绿地集团在其中会扮演什么角色呢？

    【王华兵】：这样的，我自己理解，太原房地产目前是一个初级向中级发展的一个情况，属于初级和中级之间的，其实这个时候属于创业难的时期，整个市场的游戏规则都是不成型的，而且市场也比较乱。其实我们进来呢，是希望与其他家大的开发商一起来做市场，做独家买卖是很累的，而且做“独家”对市场也是不好的。垄断，对某些开发商是有好处的，但是对老百姓和太原整个的房产市场是不利的。我们的观点是：非常欢迎其与他大开发商一起进入太原，一起来把太原市场做起来，促使太原市场发展的步伐更快点。

                      绿地和其他开发商的关系是相互促进的。共同来促进太原市场的发展。我觉得与其他开发商的竞争肯定是有的，但不会存在强烈竞争。

    【HOUSOO】：富力要做太原“精装修园林的倡导者”，那么绿地呢？

    【王华兵】：口号对吧。其实绿地是非常低调的，绿地发展16年取得了非常显著的成绩。实际上到现在我们做广告都是很低调的。我们提倡的是“少说，多做”我们的作风是以务实为目标的。
  

                      十六年，一挥间。上海绿地集团经历了“魔方突变”，从注册资本2000万元的公司，发展为总资产超过270亿元、2006年销售收入超过190亿元、2007年销售收入可超过260亿元的中国房地产龙头企业。我们都是靠得就是实实在在做事。

    【HOUSOO】：半山国际贴补了太原高端产品市场的空白，那么与长风世际城的地位有什么不同呢？

    【王华兵】：因为从物业类型上来说，长风世纪城是高层。从外形来看，一个高层一个低密度的。从档次来看，半山国际是高端的，长风世纪是个中高端的。从整个规划来说，长风世纪代表的是新城市中心。我们的整体定位的是“新城市、新中心、新生活”。

    【HOUSOO】：那半山国际的房子是什么价位呢？

    【王华兵】：基本上的价格是在200万左右。

    【HOUSOO】：200平米。

    【王华兵】：基本上，不算地下室的话是在200-250平米之间。

    【HOUSOO】：8000-10000，这么个价位。

    【王华兵】：对。后期可能会有一定的提升，价格会比一期的高。因为地理位置相对一期的会好些，一期有些都靠近马路。可能会相对嘈杂些，二期的房子都是比较靠里面了。也就是说 ，从位置、资源的占有度，以及私密性各个方面都要好一点。

    【HOUSOO】：提升幅度呢？
  

    【王华兵】：基本上会提升20%
    

    【HOUSOO】：二期大概什么时候推向市场？

    【王华兵】：我们是分批次的。因为我们的项目是一起来做的，应该说是第二批。第二批的话就在一两个月之内，因该是很快的。

    【HOUSOO】：那么广告方面怎么做的呢？

    【王华兵】：我的一些客户呢，很多在国外，做广告他看不到。他们的生活方式也不是每天上网的，主要以交际为主。所以我们的广告很少。

    【HOUSOO】：从目前的客户资源看，是本地客户比较多，还是外地客户资源比较多？

    【王华兵】：太原市的占主导，大约60%以上，在外地没做任何宣传，这跟营销策略有关系，除了太原山西其他地区的购买力也比较强，主要前期宣传还是较少，量不大。

    【HOUSOO】：去年以来太原出现外地大盘，万元楼盘，高价位，从专业角度，如何看待这个现象？

    【王华兵】：无论是衣服还是房子都要有价位的差别，房子分层次，必然规律嘛。价位不等是正常现象，很正常的。高档房的价位不是空喊出来 的，而是需要一定的支撑的。诸如：环境、建筑、形态、品质、后期服务、品牌等等，是需要一定支撑的。市场很弱的话，客户也不会认可。

    【HOUSOO】：有些项目是否在盲目喊叫？买东西都希望能物有所值或者物有所超，是否不值的现象存在呢?

    【王华兵】：物有所值，让市场来评断，客户群来认可。“万元房”的出现很正常，不奇怪，是否能生存下去？销路怎么样？这必须是要通过市场评断的。就目前而言，太原市场客户评断力是有的，尤其是高端客户。中低端客户没评判能力是因为其见识窄。就我的客户来说，多数是出过国的或者是在全国各地沿海城市跑的，其评判能力肯定是很敏锐的，也是极不容易上当受骗的，高端产品一定要达到客户满意的程度。太原的高端房或者说是“万元房”步子迈的有点太大。

                      我认为，最起码这个阶段迈步太大了。大浪淘沙，物有所值，全国各地都有高价房了，太原做为一个正常的城市也该出现这种高价房。这个现象是非常正常的，太原自身的发展顺应了城市房地产的发展，也是合理的。关键是，不怕不识货，就怕货比货。高端客户需要的就是一种高端的享受。但是对产品的要求也会高端，对产品的苛刻程度也是要高出一个层次的。

 

    【HOUSOO】：半山项目打造高端项目，其高端在那？具体内涵？

    【王华兵】：空乏又精准的概念，一居话来回答：做任何事情，家居、衣服、房地产，最关键的一点是要满足客户，满足什么样的客户满足其个性。我们的内涵即我的高端客户来我这里买房子，全程的营销。比方，我的售楼处，墙上贴的叫吕东石，加工难，比较贵，易碎，但其吸光，有质感，迎合了社会流行趋势，有内涵不过于张扬，但好东西大家都能懂，这便是高端产品的特性。
      

                      高端产品需求很广泛的，并非一个园林，并非一个配套。作为一个普通人生活需要很多支撑，我要刷牙、洗脸、睡觉。比方，我的牙膏什么牌子，穿什么样的鞋子，作为人一天24小时甚至一生的需求。

    【HOUSOO】：如何理解品牌这个词？

    【王华兵】：概括来说就是“诚信”二字。具体说，就是“老老实实做事情”。绿化、配套都要做好。第一有诚信，第二有实践的考验。笔法比方说女孩子喜欢买“LV”的包，就是因为人家那是品牌。一样的东西人家的就是卖的更好。其实就是一个外沿和内核的问题。

  
    【HOUSOO】：外沿

    【王华兵】：对，外沿是看点见的。内核是要经时间考研过的，绿地在全国36个城市中，经过全方位的考验后，它会给你带来什么。没有过程就没有品牌，品牌才能带来价格差异。

  
    【HOUSOO】：采访的最后一起分享下您从业的经历吧。

    【王华兵】：我看过《细节决定成败》这本书。我觉得细节决定成败。我个人的心得是，如何让客户满意才是最重要的，有再高的理论都是次要的。作为一个地产人，最核心的还是在于信用，细节决定成败，小事情也很重要。不仅仅是产品，其他任何东西都是这样的。全方位的、前中后期的服务，把每一个分支做到位，从开发到交房都是一个很繁杂的过程。但是这个过程之后就是一个实实在在的产品出现了。
       

                      其实，作为大的品牌，对每个环节都非常重视，都要精确到位。每个环节都要把握好，客户的评价才会高，销售技巧、口号等等不是很重要，踏踏实实做好自己的事情才是最重要的。
       
    【HOUSOO】： 王总要把产品做到极致。

    【王华兵】：谢谢。我自己呢，是从上海过来的，从事房地产七八年时间了，原来是从事教师职业，之后进入涌入商潮。自己多年的感受是，北方与南方有区别，北京与上海有区别，北京口号响亮但上海则不同，比较务实。北京文化多，性格浮躁，上海历史不多，200多年。

                     但上海接收的西方文化更多些、更直接些，可以说完全融入了西方的文化。务实，是上海人做事的习惯也是上海公司的特点。北京的文化则是中西兼有，东西方文化碰撞之后使得人们更显得浮躁，想法也多了。

                    上海的房地产真正发展到了一个高度，消费观念和北方是不一样的，引导百姓买房的方式也不一样。老百姓买房子不会看了广告就相信，而是要实地去查看。北京的广告玩的比较炫，上海的广告却却很务实。我自己呢，就是比较务实的这种人吧。          
    

     【HOUSOO】： 非常感谢您接受我们的专访。