【HOUSOO】：邓总，您好！非常感谢您在繁忙的工作中抽出时间接受山西房地产门户网“谈房论市”栏目的采访。
 
    【HOUSOO】：您从首都北京到古都西安，又从西安辗转来到太原，那么您对太原的印象如何？谈谈您对西安和太原的不同感觉？

    【邓韬】：说实话，我来太原不是很久。对太原的第一印象还可以。感觉与其他城市差别不是很大。至于西安，我感觉那是个非常有特色的城市，直到今天西安都保持着古色古香的风貌，古城墙、钟楼、鼓楼完好无损。城市化的实施和建筑，在城市规划时就有体现，最重要的是城市规划和调整比较及时，具体执行中真正能落到实处。

    【HOUSOO】：太原在城市运营方面比较落后。

    【邓韬】：从感觉上，两者相比，感觉太原的整体的城市运营方面相对有些迟缓。

    【邓韬】：不过，最近从媒体上看到，太原在这方面已有所行动，正在逐步的调整。

    【HOUSOO】：对，太原对城市运营已经重视起来了。

    【HOUSOO】：不少网友对富力城相当关注，您能否给我们简单介绍一下富力城的企业文化和理念呢？公司提倡的发扬精品园林和精装修的产品理念，具体怎么讲呢？

    【邓韬】：精装修在其他一线城市比较普遍，广州、上海、北京…… 在一线城市比较普遍。现在是经济发展的一个高速发展期，精装修在这些城市普及率相对比较高，包括受众的接受程度比较高。

    太原呢之前是没有精装修项目的，可能从今年开始吧，包括富力地产的一些发展商会把精装修带到太原市。

    富力城地产从1993年进入这个行业到现在已经有15年的时间，截至到现在操作的项目包括入住的项目差不多有80个项目，全国10多个城市，我们从2003年进入北京市场，2005年是在7月14号在香港上市，作为全国性的品牌公司，发展到今天有四个区域公司，大本营是以广东为核心的华南区，包括广州，海南，惠州，中山，佛山这几个城市，都属于华南区，北京就是华北区是以北京为核心的，包括北京，天津，西安，太原，沈阳。这是华北区，以重庆为城市的西南区主要包括重庆和成都这两个城市，去年我们也是花费大量的时间，人力物力财力，成立了华东区就是以上海为核心的，包括上海周边的城市，浙江一带形成全国性的区域。

    与富力同一级别的其他大型发展商到目前为止在全国进入的城市不仅仅只有12个，据我了解，有的发展商超过30个，进入20几个城市的也不是一个两个了，这是受我们公司的这种经营模式所决定的，富力它的操作模式、经营模式是在一个城市做大做强，利用这个城市作为基点辐射其他的城市，这是富力一贯的模式，富力是香港联交所市值最高的内地房产企业，并被选为恒生指数和摩根史丹利指数，这也是内地房地产企业在香港研究所首家，正是因为工作这种健康持续快速的发展，在2005年12月17号第一次被评为房地产企业综合实力第一，并在2006年和2007年根据国家统计局发布的公告，连续成为中国房地产企业综合实力第一名。

    【HOUSOO】：连续三年，全国房企综合实力第一名，可见富力在业界的地位。

    【邓韬】：中国房地产历史发展过程中，之前是没有的。富力地产进入太原也是看好太原的市场，也禀承它一贯的经营模式，总建筑面积达到了210多万平米，实际上单指这一个项目，我们公司这种规模公司来操作的话，我想五六年也不一定能够开发的完。我们看好太原这个市场。太原富力城在太原的东北面，实际上，我们在太原的西南也操作着一个项目，暂定为太原富力现代广场，是个30万平方米的项目。

    【HOUSOO】：也是个不小的项目。

    【邓韬】：相比太原其它项目来说不算小。

    【HOUSOO】：富力提倡的发扬精品园林和精装修的产品理念，具体怎么讲呢？

    【邓韬】：富力从1993年开始做房地产以来，我们全部是精装修房，我们对精装修的理解是什么呢，不简简单单是贴贴墙啊，给一些装修材料哪么简单，实际上做精装修他有一个最大的风险一定要规避。那就是户型的合理性，户型的合理性不存在的话第一反应是客户进去之后把你砸掉了重新装修，因为他用的不舒服，接下来的反应是你的销售会遇到问题。如果是这种情况普遍存在的话，那么你的精装修产品怎么卖呀。实际上这十几年的开发和经营的经验使得我们对产品的认知应该说是居于一个比较领先的水准，首先户型合理性是没有什么任何问题的，我们考量一个精装修，比如说 厨房，他肯定是最适合人居家过日的子的。他的流线型是最合理的，你的冰箱位，你的洗菜池，你的切菜板的位置，你的炉头，你的抽油烟机，包括和阳台的衔接。

    【HOUSOO】：精装精到每一个细微之处。

    【邓韬】：这是一个。第二个是我们精装修的一个特点，做大项目的精装修，我们做的项目都比较大。比如说太原富力城这个项目，总建筑面积达到210万平方米光，住宅面积就要达到190万平方米。这样的项目太原历史上是没有的。这样大的一个项目做精装和每一户去做精装修是不同的两个概念。我们遇到一些客户提到一个问题“您是怎么去做精装的呢？您有几个标准呢？”他担心楼上楼下整个都是一样的风格。这让我如何接受呢 ！但是实践告诉我们，实际上所有人都会接受的，我们强调一个灰空间，我们更注重的是精装修的一个品质，包括他的用材没有半点马虎，也没有半点含糊，该是石材就石材，该是砖就是砖。

    【HOUSOO】：灰空间？

    【邓韬】：这灰空间是怎么理解呢 ？实际上，我们的板房出来是最有说服力的，同样户型的住宅内饰，当配饰不同的窗帘、家私、布艺、灯具等等之后，整个房间的风格就完全发生了改变。这一点呢就是很容易的 就打消了客户的疑虑。实际上，除了你所购买的房屋内部的精装之外，我们所理解的精装是整个小区的精装，它除了房屋内部它所有的公共部分也都是精装修，包括它的电梯间，窖厢全部是精装的。

    【HOUSOO】：富力在业界精装修方面的水准确实是做到了领先。

    【邓韬】：精装修领先不敢说，但是可以说是成熟。

    【HOUSOO】：精装修房填补了太原市场的空白，那么，咱们的园林、社区配套方面呢？

    【邓韬】：除了住宅，我们的园林景观我们也是精心设计，不是简简单单的一片草种几棵树，是从设计到施工是一个精心打造产品的过程，每一个组团都产生出不同的面貌，但是它的具体地手法是丰富多样的，是充满变化的。在北方城市都缺水嘛，和南方不一样，我们在北方做园林，都尊重地块的原始地貌，充分结合北方的气侯，人文环境，特别是做一些大的园林景观，北京、天津、山西都包括在内有一个普通的现象就是缺水，我们做园林的时候，更多的时候是以大的水景来体现，也都有很直观的一些表象。

    在太原富力城这个项目，规划里面去做出符合太原人民生活习惯的一种生活景观，太原富力城这个项目，它本身所自有很强的特点，这个地本身的地貌就非常的丰富，高差比较大，有一些很特殊的地方，比如说我们会有一个峡谷存在，这也是给我们缔造出了一个丰富的园林景观的先天条件。这是原有的地貌特征，不是人工打造出来的，我们也是在设计规划的时候，尊重原有的一些的地貌特征，他现在中间有一个峡谷，到时候会做成一个峡谷的景观。结合我们产品自身的特点能打造出一个完全生态的居住小区，或者说打造一个生态城，它的规模用它的入住人口已经可以用城做一个概念了。

    太原这个城市本身尺度不是很大，而且中国近几年经济高速的发展，太原这种城市的版图扩张不仅仅是南移、西进。这种说发到底能维持多久呢，可能是短短的一年 两年 。我相信太原的这种情况很快就会发生改变了。这不是我说的这是中国整个经济化的发展带动着整个城市的发展，他不是一个口号 要执行个3-5年 太原可能马上就要发生翻天覆地的变化。

    【HOUSOO】：确实，太原的城市发展战略已经做了调整，从过去的“南移西进”到现在的“南移西进，北展东扩”，是全方位的，应该是有一个翻天覆地的变化。

    【邓韬】：现在我想呢，如果有时间的话，我会请太原当地的朋友以及媒体的朋友去看看我们其他城市做的项目，感受一下我们所做出来的园林景观，肯定不会是简简单单的一片草，一棵树。包括我们的绿化、我们对树木的选择，乔木灌木如何搭配，全都是精心设计的因为我们园林也是我们精装的一部分。这个景观是投入了大量的人力 物力 财力打造出来的。和建筑是融为一体的，

    【HOUSOO】：太原的精装修处于萌芽状态，那么在太原市场是否能够接受，你考虑过这个 问题吗？

    【邓韬】：当然有考虑，我们除了在广州、北京这些一线城市之外，实际上已经在类似于太原这样的二线城市、三线城市有过很多年的操作经验了。包括我之前在西安做，在我们进入西安之前全西安在售的160个项目没有一个是精装修的，全都是毛坯房，到现在为止，西安富力城每年、每季度、每月他的销售业绩不敢说第一至少说是前三甲，足以说明问题，现在开盘已经将近两年了，它的价格从当初的4200到现在的6000多，差不多增值了50%。

    【HOUSOO】：增值不少，问一个问题，太原与西安同处中部，西安富力城的价格能与太原富力城的价格进行类比吗？大家都比较关心富力城的价格。

    【邓韬】：这个肯定是不行的，不同的城市是无法进行比较，西安有西安的市场特性，太原有太原实际情况。至于太原富力城的价格，我们的项目在六七月份推向市场。价格问题我们也在考虑，从市场整体上看，据我所了解，太原市场的价格比西安的价格要高一点。但就目前来看，虽然太原房价要比西安高一点，但西安的房子在品质上要比太原的要高。

    【HOUSOO】：太原房地产产品的品质确实存在着差距。

    【HOUSOO】：在品质这方面，我们特别期待富力城。

    【邓韬】：我们不做豪宅，我们的目标就是为市场提供性价比最高的产品。

    【HOUSOO】：富力地产进入太原，是短期计划还是公司的长远战略规划？太原市场在其中占具什么位置呢？

    【邓韬】：富力地产进入一个城市包括他的经营理念是这样的。我们公司的一贯的经营模式是在一个地方先把他做大做强，然后以这个城市为基点向周边的城市辐射，实际上，太原呢，你完全可以把他看做是在北京成功操作的基础之上，以北京为中心向周边辐射的一个点。在太原市我们现在不是一个项目而是两个项目，有两块地。在东北方向是晋阳化工厂（太原富力城），还有西南的玻璃工厂的项目（太原富力现代广场）。这两个项目今年都会推向市场，而且我们现在正在积极的寻找其他的地块，我们在一个城市至少要做到5个项目以上，太原也是一样。因为考虑公司运作和成本运营这也是合理的，因为太原富力城这一个项目200万平方米保守的说也要做到5-6年以上，就是说它的开发工程进度以及他的销售进度。在太原10年以内的开发肯定是有的，因为公司也是非常看好太原这个地方的，在其他城市一般都是先拿一块地之后在去开发另一块地，但是无论在哪个城市都是要做大做强的。其实我们公司内部还有一个指标考核就是在一个城市他所占的市场份额。我们公司是有要求的就一个公司 他每年在这个城市的销售占到的吞吐量是有一定的比例的。

    【HOUSOO】：现在人人都知道富力在太原投资100多亿，现在项目进展如何？

    【邓韬】：一期50万平方米，现在的开工面积超过了30万平方米，今年的开工面积要超过点30万平方米吧。总共7期，估计六七月份一期项目就推向市场。

    【HOUSOO】：太原富力城有哪些特点呢？其核心竞争力体现在那些地方？

    【邓韬】：实际上我们公司在产品打造上不仅仅是一个精装修，我们一直都认为自己是一个彻彻底底的产品主义者，在项目的推广上太原的消费者可能也会发现这个特点，我们公司很少会有一些概念性的东西，都是一些实实在在的东西，我们更想消费者到我们哪儿去看，看我们的产品，看它未来生活的一个现场是一个什么样的状况，我们也相应的会逐步会做出一些交楼的时候的做一些标准，从装修标准，就是你户内的装修标准，到你入住时候的园林景观，在你购房之前你都可以看得到，真实地感受到。

    【HOUSOO】：核心竞争力是产品，邓总一句“彻彻底底的产品主义者”是最好的注释。

    【邓韬】：太原富力城将打造成东南亚风情的一个大型现代化生活社区，充足的阳光照射、大面积的绿地、大面积的水景花园。至于竞争力，首先太原没有精装修，这就是我们最好的卖点，其次，我们力图使老百姓用一样的价钱买到最好的房子。

    我们强调的是实楼样板，我们会在在建的楼里面做样板，它的尺度肯定是真实的，还有一个在实楼周边，楼与楼之间的景观做一些展示区，让客户消费者真实地去感受。富力做出的产品是优秀的产品，我们追求的是做性价比最高的这种住宅，做性价比最高的这种产品，什么意思呢？我们会以一个合理的价位推出性价比最高的产品，现在山西购房团在全国闻名，当你以北京、上海等地三分之一的价格买到品质相同的产品，这是一个什么感觉呢，肯定会吸引消费者的。

    【HOUSOO】：肯定会吸引，这样富力也给山西做出了贡献，留住山西购房团，将山西的财富留在了山西。

    【邓韬】：呵呵，希望如此，希望我们的产品会受到追捧，实际上，我们做的广告不多，更多的是靠口碑，富力城是实实在在的 很少有一些概念上的东西，所以我们在推广上的费用相对也比较低，我们一直都强调自己是一个彻彻底底的产品主义者，我们卖房子基本上都是靠口碑，我们的项目至少有60%是靠老客户的介绍销售出去的。 目前在广州、北京，所占比例在60 -70%。在西安差不多能也是这个比例。

    【HOUSOO】：太原市的发展可以说是日新月异，房地产的发展态势更是迅猛，相比于太原富力城，您能谈谈富力在和平路玻璃厂项目的定位吗？

    【邓韬】：太原富力城我们定位为是一个东南亚风情的大型社区，和平路玻璃厂项目暂定为太原富力现代广场，应该说在定位上是一个现代时尚型的项目， 周边配套比较成熟。根据地块的位置和规模，我们把他定位为更具现代感。

    【HOUSOO】：现在，网友们最关注的是富力城的价格，其实太原的老百姓最关心的也是房价问题，您如何看呢？

    【邓韬】：太原房地产市场的吞吐量不大，但是整个城市非常的活跃，比西安活跃。现在的情况是价格比西安高一些 但是整体提供的产品来说不如西安，我是想把公司多年积累的经验在太原想集中体现，我们一直有一个原则是我们不做豪宅，我们做性价比最高的产品，就同样的价钱我们保证买富力城是最好的选择。我是很看好太原市场的，这个城市的每年的吞吐量并不大，但需求旺盛，长远来看，具有很高的发展潜力。

    【邓韬】：之前，外埠的开发商没有进入太原，我想，在这些大开发商进入太原后，2008年会有一个很大的变化。从开发理念到经营理念、产品品质都有许多的不同，这引起大公司每年供应在整个城市的市场吞吐量中将占有一个很大的比重。和以前相比会有一个明显的变化。最主要的还是产品上的差异和消费习惯的差异。我们会带给太原消费者一种消费习惯。

    【HOUSOO】：2008年会有一个很大的变化。这对太原房地产市场的发展将是一个非常大的促进，我们很期待这种变化。

    【HOUSOO】：最后，在采访结束之时，希望您能以一句话回顾一下您的从业经历。

    【邓韬】：怎么说呢，我是学建筑出身的，以前在设计院，现在是销售为主，最早是画图的，也就是设计师，从事房地产，一个是自己的兴趣，另一个是这个行业本身历史的发展变化，像在富力地产这样的公司工作，还有更深的一层感悟把，在富力这种企业其实不仅仅是一个房地产的开发企业，其实它真的是担当了一个城市运营者的角色，他是带动了一个区域乃至是整个城市，他去过的每一个城市都有体现，你的工作如果对城市或者区域产生影响的话，这种意义就出来了，所以我说，在这样一个日新月异的年代，从事这样一个丰富多彩的行业，我很幸运。

    【HOUSOO】：非常感谢邓总，期待下一次的采访。