在房贷新政出台前，广州二手楼市曾有过一个“有价无市”。那时买家开出更高的价钱，但业主依然坚持反价不卖，从而导致市场盘源极其缺乏。而这种情况引发的直接结果是，单个楼盘价格可以在去年9月份一个月内猛涨20%，于是，政府终于祭起严控信贷的大旗。

     房贷新政及其更严格的细则出台的结果，便是楼价的应声而下。在经历了最初的一轮大跌之后，二手楼价目前又基本回到了去年8月份的水平，而且跌幅似乎有所收窄。然而，与楼价可能趋稳不同的是，二手房产的交易量却在一直不停的下跌之中。而伴随着成交量的急剧萎靡，广州二手楼市终于步入了又一个“有价无市”的阶段。不过，这次是缺乏买家。

     从2007年9月27日央行、银监会联合发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，到现在刚好为半年周期。从最初诸多专家认为房贷新政不会对楼市产生大影响，到如今各界纷纷看淡今年楼市发展。在这半年中，广州二手房市场也发生了巨大的变化。

     无盘到无客 市场大逆转

     供不应求迅速转变为供过于求，而在供过于求的市场上，如果业主坚持高价出售，只能形成有价无市的局面。

     房贷新政出台后，市场发生了微妙的变化。从去年9月份的盘源稀缺到今年2月份的盘源放量增长，前后市场发生大逆转。

     2007年9月，当时“有价无市”的表现是房子又差又贵，很多甚至没有盘源。捂盘惜售、非理性反价，是那个时候业主最频繁的行为。

     然而，去年十一黄金周期间，中介公司的统计表明，放盘量明显比往年增加。到了去年10月中下旬，全市的盘源增加10%-15%.而进入11月以后，这个比例上升到20%-30%.今年2月，各家中介的反馈数据表明，部分区域或板块对比去年9月底的盘源，增加量已经在50%以上，增加比例超过100%乃至300%的楼盘不胜枚举。

     而各中介行市场部人士也承认，近期不但盘源增加，短线投机客的放盘率几乎达到100%，而且业主放盘态度更加坚决，之前盛行的“反价”现象几乎没有，“各付各税”、保留一定的议价空间等做法也被业主普遍接受。某中介公司老总对记者透露：“之前是我们劝投资客赶紧出货，现在是投资客逼着我们赶紧卖掉。”

     然而，盘源的增加却并没有使得成交同步放大。关于楼市拐点论的争论此起彼伏，投资客基本退场，自住型买家则在观望，出手购房的人群少而又少。

     广州市国土房管局的数据表明，从2007年10月开始，广州二手房交易面积一改之前的持续上升，转为不断下降：去年10月份的存量房成交面积为101.65万平方米，环比下降7.3%；去年11月份的存量房成交面积为91.66万平方米，环比下降9.8%；去年12月份的成交面积突然放大反弹至112.47万平方米，但1月份又大幅下跌至63.74万平方米。

广州市国土房管局最新数据显示，今年2月广州成交面积继续大跌四成，以此计算，单月成交量对比9月份高峰期时已经大跌六成以上。

     新政等于连续加息7次半

     比起首付提高一成，利率提高更具杀伤力，将导致利息支出激增。

     导致有价无市的结果，最直接的原因当然来自于房贷新政。不少业内人士认为，在上一轮房地产调控中，信贷收紧被视为监管部门最有效的调控措施之一，新政不但落实了之前业界关于提高首付的猜测，而且将第二套房的贷款利率提高为1.1倍，显示出国家对房价上涨的忧虑。

     专家指出，比起首付提高一成，利率提高更具杀伤力。一般来说，房贷利率有15%的优惠，而此次新政规定第二套房贷利率必须达到同期银行基准利率1.1倍（8.613%），对于第二套住房的购房者来说，相比原来的房贷利率（6.6555%），一次性提高将近200个基点，高出原来水平将近30%，以每次加息27个基点来计算，等于一次性加息7次半。

     去年12月5日，央行、银监会出台补充通知，不但没有给政策提供松动，反而进一步明确了“以家庭为计算单位”、“结清再贷仍属第二套”、“公积金贷款视同商业贷款处理”等更加严厉的原则，大大超出了此前业界的预估，从而使得市场的观望气氛更加浓郁。

     日前，虽然关于房贷松动的消息此起彼伏，但也有银行迅速下文予以澄清。这显示目前房贷政策仍处于“高压线”下。

     股市低迷 通胀未能控制

     房地产最重要的问题是信心指数，一旦经济大幅度下调的时候，房地产市场肯定受影响。

     很显然，单是房贷新政肯定不足以引发这么长时间的调整。数家中介机构的调查显示，在新政伊始，广州楼市仍有三成比例的买卖属于一次性付款。这表明，除了房贷新政，还有更复杂的原因。

     这半年中，大环境也发生了明显的变化。从2007年10月16日的6124点开始调整，沪指在5个月的时间最低跌至3516.33点，跌幅高达42.5%，这样的跌幅基本接近在过去几个大级别的熊市调整中的总体跌幅，但是如此之快的速度却是前所未有的。

     通货膨胀也一直未得到控制。受雪灾因素影响，我国2月份居民消费价格总水平（CPI）同比上涨8.7%，涨幅比上月扩大1.6个百分点，创下12年来的新高。

     深圳大学国际金融研究所所长国世平说，房地产最重要的问题是信心指数，一旦经济大幅度下调的时候，房地产市场肯定受影响。