绿地 万达　　外来和尚如何会念经!

     ■ 本刊记者／申 娜

     近年来，在省委、省政府的正确领导下，我省房地产业发展环境不断优化，房地产市场机制逐步建立，住房保障体系不断完善，房地产开发投资快速增长，城镇居民居住条件明显改善，我省房地产业呈现健康发展趋势。
我省人口3400多万，城镇人口1400多万，按照省“十一五”社会发展规划，十一五末期，城镇绿化率达到47%，城镇人均住房面积30平方米，竣工面积达2000多万平方米，2006年山西省房地产投资完成208.6个亿，商品房竣工面积达到661.1万平方米，其中住宅面积582.6万平方米，这个数据显示我省需求旺盛而供给不足，房地产市场的发展空间还是十分广阔。

     但随着国内发达城市房地产市场竞争日趋激烈，北京等一线城市土地资源的稀缺和涨价，国内房地产市场已经开始向二级市场转移，而太原这样的省会城市正是国内大型开发商关注的重点目标。

     因此，最近几年外地尤其是一些较大规模的地产开发商开始逐步进入我省房地产市场，给我省的房地产市场带来新的开发理念、开发模式的同时，也大大增加了我省房地产开发商的市场竞争压力。

     绿地的进入

     2006年8月，绿地集团与太原市政府签订城市建设战略合作协议。今年年初，绿地集团成功摘牌东部枣园和西部长风地块，这两个重点项目受到了当地政府和市民的广泛关注，成为绿地集团2007年商业地产拓展中的重要一环。

     “作为枣园东部新城一期项目，绿地半山国际花园”总规划用地452亩，总建筑面积近20万平方米，总投资额约10亿元，规划建设住宅、中小学以及高档酒店、花园式休闲商业等现代服务业设施。该项目作为太原市2007年重点打造的13个亮点片区之一，地处太原市标志性街道之一的长风大街东侧，地理位置优越，发展潜力巨大。该项目的开工建设标志着太原着力打造的城市新名片——东部新城建设开始了实质性的启动。

     “长风绿地世纪城”项目位于长风商务区南侧，总规划用地772亩，总建筑面积120万平方米，总投资额约35亿元。作为规划中的太原市新的政务中心——长风商务区的配套项目，"长风绿地世纪城"将建设高档办公楼、酒店、购物中心、特色商业街以及公寓、中小学校配套设施。

     据了解，太原市目前较为缺少体现城市地位与功能的大型综合现代服务业项目及公寓住宅。绿地集团投资的两个项目建成后将分别成为太原东、西部城区首个集办公、酒店、商业、休闲、娱乐、公寓于一体的大型现代服务业项目，对当地城市建设和现代服务业发展具有示范和标杆效应。

     万达的到来
万达集团作为国内商业地产的领跑者，首创了“订单商业地产”模式，并成为全国住宅开发总量超过1000万平方米的三家房地产公司之一。

     2007年6月29日，市政府与大连万达集团股份有限公司就太原龙潭片区改造项目举行了合作签订仪式。在仪式上，双方签署了《太原龙潭片区改造项目合作协议》。此次万达与太原市政府签署的协议项目总占地将达500余亩，住宅用房面积约80万平方米，商业用房面积约18万平方米，经营业态上将以商务、休闲和娱乐为主，完全区别于柳巷——钟楼街商业中心的购物商业区。万达是在建设一个小型的城市，被称为“城市综合体”。

     龙潭片区改造工程是太原市确定的13个重点片区改造工程之一，此次整体改造就是要把它打造成融历史、生态、人文和商业于一体的城市新地标，使其成为龙城形象的新名片。

     与全国比较发达的地区相比太原市的房地产市场还比较落后，从供应角度看，虽说这几年太原市的房地产市场有了很大发展，但没有创新，房子好像是一个模子里刻出来似的，要盖高层全是高层，要造水景全是水景，没有一点儿个性。太原房地产还处于功能产品时代，也就是说房地产开发还停留在只能满足一般居住需求。功能性产品经过一段时间的发展后就应该细分市场，产品档次有所提升，从功能产品向建筑产品过渡。也就是说，房子要具有两个功能：商品性和文化性。房地产市场既要有满足低收入阶层的功能性产品，也要有满足高收入阶层的带有体验价值和文化品位的产品，这样的房子绝不是简单的水泥和钢筋，也不是开发商种几棵树、植一块草坪、造一处景观。太原房地产目前还处于初级阶段，市场没有划分，竞争不激烈，房子好卖，发展空间很大。太原的开发商，房子好卖，基本上没有什么大的竞争，不用作秀，广告做的很少。作为房地产广告中效果最好的户外广告的发展和利用情况就可以看出太原市的房地产市场的竞争还不是很激烈。

     具大的开发潜力，不断吸引大客户进驻

     吸引外来房地产开发企业的另一大因素是：山西有一大批潜在的高档商品房消费群体，这是许多开发商梦寐以求的最宝贵的资源。山西拥有一大批有钱人，可这批人都到北京买房子去了。山西人在北京买房子出手大方是出了名的，背着整麻袋钱买房。与此同时，太原有些楼盘销售情况不好，还有许多空置房，这是为什么？许多专家认为原因还在开发商身上，产品太单一，商品房的个性没有充分体现出来。购房者对住宅的需求与现实供应有很大差距，供应与需求脱节。如果太原有真正好的楼盘，完全可以吸引全省有钱人来太原置业，好房子不愁卖不出去。

     正因为以上两大原因，被越来越多的外来房地产开发企业吸引进入山西市场，山西的房地产企业又将面临洗牌。太原市现有房地产开发企业300余家，但真正成规模的几乎没有。在经过年检的公司中，只有不到1/3的公司有项目运作，1/3的正在四处寻找项目，还有1/3处于休眠状态；房地产企业年平均开发量不到1000万元，山西房地产开发企业平均注册资本金不到800万元，这对资金密集型的行业来说如同小孩做游戏，那么少的资本金只能在太原买三四亩地，更不用说搞开发了。现在银行又提高了房地产行业信贷门槛，对于靠银行资金买地开发的房地产公司来说更难生存。外地有实力公司的介入，可以有效地提高山西房地产行业的资金水平，提高竞争力。同时也有利于成片开发、规模开发，还可以带来新的开发理念和开发模式，这对太原房地产行业将是一个很大的提升。

     目前，政府部门也认为，外来开发商的介入将有助于提高太原房地产开发商的竞争力，淘汰一批开发企业，对抑制房价上涨，制止开发商违规开发、欺诈销售，提升产品档次都有很大的促进作用。但由于太原房地产市场有其特殊的一面，外来开发商能否服水土还是一个未知数。目前，市场上最担心的问题还是外来开发商的大量介入会导致太原土地价格大幅攀升，房价上涨，让本来就买不起房的工薪阶层更加雪上加霜。

     对本地房地产开发企业的冲击

     外地房地产公司渗入太原房地产市场，最担心的还是本地中小开发公司。首先表现在产品的品牌效应上。对于目前还没有形成品牌的本地开发商，知名房地产品牌的介入会吸引大部分消费者的眼球；其次，中小开发商将被挤得没有市场空间。由于外来投资者具有资金实力和城市运营商能力，可以进行城市大规模成片开发，本地中小开发商肯定在土地拍卖中处于劣势，或者根本得不到土地，最后被迫退出市场；再次，由于本地开发商的开发理念滞后，宣传包装不到位，产品单一，建筑呆板，开发出来的楼盘将无力和外来开发商抗衡，可能会增加现房存量，开发风险加大。

     上海绿地、大连万达、香港天富等全国知名房地产企业已经进入山西，在未来的发展中笔者相信将会有越来越多的知名开发商涌入。面对这样激烈的市场，作为本省的开发商也应思考该如何应对？毕竟市场是残酷的，它永远履行着达尔文的生物进化论——物竞天择、适者生存！