这几年房价上涨的原因所在：

     政府调控，土地稀缺。

     80后买房年龄段的受众群体。

     房地产商操纵市场，不正当竞争。

     房奴盲目抄房抬高房价。

     但最直接的表现是什么，为什么直到最近两年，房地产价格才开始明显、持续地上涨？最根本的问题是什么，编者认为即人民币被低估是以人民币计价的资产价格上涨的根本原因。

     中国经济近年持续高速发展，人们对中国发展前景看好促成货币升值，近一步反映到价格面上才使得人们惊叹到高房价的到来，实际这一现象几年前亦显露出来，经济越发展越与国际接轨，三大收入支出：高房价、高医疗、高教育时代已经到来。

     自1994年外汇改革以来，我国一直采用的是有管理的浮动汇率，直至1997年亚洲金融危机，被迫改为盯住美元的汇率政策，人民币实行与美元的固定汇率，大约为8：1，具有明显的固定汇率特征。自2005年7月21日起，开始实行以市场供求为基础、参考一篮子货币进行调节、有管理的浮动汇率制度，实施10年之久的非正式盯住美元汇率制度宣告终结，形成了更富弹性的人民币汇率机制。进入2007年，人民币汇价不断创出新高，8月人民币对美元月平均汇价为7.5753，较7月份的7.5805小幅走高52个基点。

     表面看美元近两年连续贬值，而我国近年来来经济增长速度亦快美国很多，这使人民币相对其他外国货币跟随美元出现了变相贬值，但这是片面的看法，更重要的是中国十年来经济强劲增长，相对经济增长缓慢的欧日等世界主要货币国家，人民币明显升值。

     人民币到底被低估多少？

     美国众议院在2005年提出了众议院第1498号议案——《中国货币法案》。美国议会认为，中国政府通过人为地把人民币汇率与美元直接挂钩，给了中国出口商品在价格上15%～40%的优势，即平均27.5%的优势。用公式来表达，就是：8/（1＋27.5%）＝6.2元，其提案基础认为人民币合理汇率应是6：1左右。

     事实上，根据不同的经济分析模型有不同的结果，2005年人民币升值前，根据一些均衡汇率模型的计算美国政府认为人民币人为贬值了30%，其他一些机构也认为人民币低估了15%到20%左右。2006年5月8日美国马里兰大学教授彼得•莫里奇认为：人民币贬值了40%；我国社科院赵志君与亚洲开发银行研究所金森俊树先生所做的一般均衡模型分析结果表明，2000年以来，按名义有效汇率计算的人民币币值低估了7%到25%，平均低估了17%。综合判断，我们认为，人民币可能低估了20%左右。

     人民币被低估已成共识

     商务部在网站上发出一份名为《外经贸发展如何应对人民币升值挑战》的报告，从官方立场明确提出：人民币被低估了。报告指出，如果不进行适度升值，从长期看，一是会强化要素价格的扭曲，影响我国对外贸易向集约型增长升级；二是使得我国经济结构和产业结构进一步失衡，国民福利流失；三是中央银行对资金流动性的调控能力将不断减弱；四是热钱必然会以各种形式流入，投机获利。但无论客观和主观上，都不可能允许汇率一夜之间就完成这么大的调整，“美元在2000年以前就被认为高估10％－40％，可它的调整直至今天还没有完成”。更为重要的是，这也表明商务部与央行在人民币升值问题上逐步达成一致，央行此前的态度正是人民币年升值幅度应控制在5％之内。但商务部也明确反对了“升值过快过猛”的倾向。报告称，如果人民币升值过快和幅度过大，将造成出口增长速度大幅回落或下降。

     人民币升值预期下的国际热钱涌入

     由于存在对人民币的升值预期，带来两个副产品。一个是外资投资我国股市和楼市的热情因货币升值和资产价格上涨进一步提升。虽然我国已经颁布法规，对非居民购房、买股都进行了限制，但如果境外资金借助境内居民的身份或以外商投资企业名义大量投资楼市和股市，现行政策的遏制作用就显得十分有限。另一个副产品是，为了避免人民币利率过高，减少赌人民币升值的机会成本，同时也是为了扩大内需，促进就业，我国对加息只能采取审慎的态度，但外资涌入和低利率环境对资产价格的推动作用则显而易见。

     目前，我国资产价格上涨显现出与金融危机时期日本和泰国有相似之处。就流动性而言，2006年底中国金融机构人民币存款多于贷款12.05万亿元，远远高于2003年底的4.9万亿元。流动性过剩的原因很多，但主要原因是自2003年以来我国的国际收支一直大幅顺差，2006年我国经常项目顺差更超逾2500亿美元，其中外贸顺差高达1774亿美元。这一方面意味着中央银行净购汇压力加大，另一方面导致人民币升值预期强烈，后者又反过来刺激更多的热钱流入，诱使企业和个人纷纷抛售外汇，增加外汇债务尤其是短期外债。因此，需要采取积极态度应对因人民币预期升值而带来的国际热钱涌入问题，避免我国楼市泡沫的形成和累积。