＜物权法＞与房地产

     报告人：谢家瑾 [ 国家建设部总经济师、中国物业管理协会会长]

     在近几年，开发商、物业商、业主的法律权益争端日益突出。随着国内房地产与物业市场的不断发展和社会大众的需求，10月1日国家《物权法》正式实施。“物权法是规范民事财产关系的基本法律，在法律体系中起基础作用，是社会主义法律体系中重要的组成部分”物权法是实行社会主义市场经济体制的必然要求。全国人大法律委员会委员、中国政法大学校长徐显明说。

     多年的酝酿与争议，此次法规的出台究竟对国内房地产与物业未来的发展有何影响？未来的开发商、物业公司和业主之间在《物权法》的政策法规下存在着怎样的关系？受省房协邀请，原国家建设部房地产业司司长谢家瑾，深入、严谨的分析了如何学习贯彻《物权法》，以及房地产和物业市场在未来的发展趋势。
 
     第一部分关于物权法的学习与贯彻

     ■ 本刊记者/刘睿(根据录音资料整理)

     今年3月，第十届全国人民代表大会第五次会议高票通过了《中华人民共和国物权法》，正如胡锦涛总书记在主持中央政治局学习时指出的：制定和实施物权法，完善中国特色社会主义物权制度，对于坚持和完善国家基本经济制度、完善社会主义市场经济体制，对于实现好、维护好、发展好最广大人民的根本利益和激发全社会的创造活力，对于全面建设小康社会、加快构建社会主义和谐社会，具有十分重要的意义。

     物权法的内容非常丰富，很多问题还有待深入学习以及在贯彻中加深理解。

     一、《物权法》与物业管理

     一) 认真学习，全面了解和掌握《物权法》涉及物业管理活动的主要内容

     全国人大常委会法制工作委员会副主任王胜明在新闻发布会上说：物权法回答了三个问题。“物”是谁的？权利人对物享有什么权利？负有什么义务？怎样保护物权？侵害物权的人要承担什么样的法律责任？

     建筑物区分所有权：

     不得以不使用电梯为由，不交纳电梯维修费用。在集中供暖的情况下， 不得以冬季不在此住宅居住为由，不交纳暖气费用等。

     第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”从这一表述看，从法理上说是建筑物区分所有权的三元论，即建筑物区分所有权由三部分的权利构成：对专有部分的所有权、共有部分的共有权和共同管理权。

     ●业主行使所有权的内容及方式：

     第七十一条规定“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其它业主的合法权益。”

     第七十二条规定：业主对专有部分的权利与义务，并明确“业主不得以放弃权利为由不履行义务”。

     ● 建筑区划内的道路、绿地、物业服务用房及其它公共场所、设施的归属

     第七十三条明确了：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其它公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”。全国人大法工委民法室编著的“物权法精解”写到：“需要指出的是，本条说的绿地、道路归业主所有，不是说绿地、道路的土地所有权归业主所有，而是说绿地、道路作为土地上的附着物归业主所有”。

     ● 车位、车库的归属
   
     第七十四条特别规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其它场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”。

     针对关于车库、车位应该属于全体业主的意见，全国人大法工委 “精解”指出：属于业主共有的财产，应当是那些不可分割、不易也不可能归任何业主专有的财产，如电梯等公用设施、绿地等公用场所。而车库、车位的归属，是由当事人通过出售、附赠或出租等方式约定归业主专有或者专用的。对于“开发商把车库、车位建造费用摊入了成本，因此应该归全体业主”的说法，人大法工委认为：这和商品房销售价格没有必然联系，而且也很难证明车库和车位的价值是否包括在建筑成本之中。
业主对建筑物进行管理的组织机构

     第七十五条规定：“可以设立业主大会，选举业主委员会”，并指出“地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助”。

     ● 业主共同决定的事项内容及决定方式和投票权数

     第七十六条规定：鉴于物业面积数很容易形成在前期阶段开发商的绝对优势，所以物权法增加了对人数的规定（决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意），出发点是要维护小业主的利益；

     ● 业主管理建筑物的方式

     第八十一条规定：业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其它管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其它管理人，业主有权依法更换。

     ● 业主与物业管理企业的关系
第八十二条规定了“物业服务企业或者其它管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督”。

     ● 业主、业主大会、业主委员会的相应权利义务

     第八十三条规定“业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占信道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼”。

     全国人大法工委“精解”指出：这一规定表明对建筑区划内侵害他人合法权益的处置办法有三：一是，业主大会、业主委员会依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失；二是，受到侵害的业主个人依据民事诉讼法等法律的规定，向人民法院提起诉讼；三是，共同受到侵害的业主，推选代表人，依据民事诉讼法等法律的规定，向人民法院提起诉讼。

     《物权法》对《物业管理条例》的突破

     第一，对共有部分和共有设施设备的归属作了明晰；

     第二，是规定了改变住宅用途的法定条件；

     第三，对业主义务作了强化（第七十二条规定：业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务）；

     第四，规定了物业管理费的分摊规则（第八十条规定“建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定”）；

     第五，对多种管理建筑物的模式作了明确；

     第六，对业主自我管理机制作了规范。

     二)深入研究、把握物权法对物业管理活动的主要影响

     1.促进了物业管理的法制化进程。

     2.促进了物业管理的加快发展。

     3.促进了物业管理矛盾纠纷的防范化解。

     4.促进了业主自我管理、自我约束机制的形成。

     5.促进了物业管理服务质量的提高。

     案例1：
  
     随着物业管理师职业准入制度的实施，以及相关行业市场化的逐步完善与成熟，会产生业主聘请一个注册物业管理师作为大管家来实施统揽管理。而清洁、绿化等单项业务则聘请专业公司运作的模式。还可以直接从社会上请专业公司配合业主自行管理等（单栋楼宇的管理可以试行）。

     北京某小区因开发商遗留问题久拖不决引发部分业主拒交物业管理费，当物业管理公司决定退出该小区时，得到大部分业主的再三挽留，并对采访的记者表示，他们已离不开专业化的物业管理。即使是换了物业管理公司后，两派业主关于物业管理质量的纷争也不断。

     第八十一条第二款规定：“对建设单位聘请的物业服务机构或者其它管理人，业主有权依法更换”，这对物业管理服务质量的提高、服务态度的端正将起到进一步的促进作用。

     6.促进物业管理服务职能定位与责任边界的明晰。

     案例2

     近些年，企业运作中越位和错位的问题比较普遍，物业管理承担了很多自身不该承担和无力承担的工作和责任，引发了很多难以解决的纠纷。

     《物业管理条例》明确：本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动，其对物业管理定位是清晰的。

     一些企业贯彻《条例》存在偏差，至今仍然固守多年的习惯做法，例如《条例》中关于物业管理承接验收制度规定：“物业管理企业承接物业时，应当对物业共享部位、共享设施设备进行查验”，但是现在有的企业则将查验重点放在对业主的自用部位的工程质量逐项验收上，从而介入到开发商和业主关于质量问题的纠纷中，承担了不必要的责任和风险。此外，对物业管理“保安”责任的认识不一致，也是目前一些矛盾发生的焦点。

     《条例》在“物业管理”定义中明确其“维护相关区域秩序”，在“物业管理服务”一章明确“物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作”，“雇请保安的，应当遵守国家有关规定”。

     而目前把物业管理对安全事务责任扩大化的问题在很多地方存在，给物业管理带来了过大的压力，由此引发各类纠纷。有的开发商为了促进房屋销售，有的物业管理企业为了得到项目管理权，把物业管理说成“包打天下”、“包治百病”，造成社会各界和业主把一些应由政府承担的社会治安职能、应由社区承担的社会保障职能、应由水、电、气以及公交等公用事业企业承担的经营管理职能、应由开发商承担的建设质量与保修责任，都误认为是物业管理的事情。一旦出了问题，板子都打在物业管理身上。据了解和分析，行风测评中反映的问题有一半以上本不属物业管理，但由于责任边界不清和宣传解释乏力，使得物业管理企业代人受过现象时有发生。

     三)认真贯彻物权法，把物业管理进一步纳入依法运行的轨道

     胡锦涛指出：要在全社会深入宣传制定和实施物权法的重要性和必要性，深入宣传物权法的立法主旨、基本内容和各项规定，为实施物权法营造良好舆论氛围。要利用实施物权法的有利时机，在全社会广泛倡导全体公民学法辨是非、知法明荣辱、用法止纷争，增强依法行使权利、履行义务的公民意识。

     1.政府部门要研究完善物业管理相关法规制度；

     2.物业管理企业要全面规范自身行为；

     3.高度重视不动产各项权利的明晰对于企业的成本与收益的影响；

     4.大力促进业主自我管理、自我约束机制的形成，并研究对业委会的监管形式；

     5.在管理区域大力宣传《物权法》有关内容。

     法规解读2

     国务院关于修改《物业管理条例》的决定（中华人民共和国国务院504号令），本决定自2007年10月1日起施行。根据《中华人民共和国物权法》的有关规定，国务院决定对《物业管理条例》作如下修改：

     ● 将第十条第一款修改为：“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。”

     ●删除第十条第二款：“业主在首次业主大会会议上的投票权，根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。”

     ●将第十一条修改为：“下列事项由业主共同决定：制定和修改业主大会议事规则；制定和修改管理规约；选举业主委员会或者更换业主委员会成员；选聘和解聘物业服务企业；筹集和使用专项维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施；有关共有和共同管理权利的其他重大事项。”

     ●将第十二条修改为：“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。(修改前为：但应当有物业管理区域内持有１/２以上投票权的业主参加。）”业主可以委托代理人参加业主大会会议。 业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

     修改前：业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权１/２以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权２/３以上通过。
“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”

     ● 将第十九条第二款修改为：“业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。”

     修改前：业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

     ● 根据《中华人民共和国物权法》的有关规定，将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”，将“业主公约”修改为“管理规约”，将“业主临时公约”修改为“临时管理规约”，并对个别条文的文字作了修改。
四)正确认识和把握物权法的有关精神

     《物权法》的学习和宣传正在深入进行，但最近觉得有些人对有关问题在认识上存在偏差，在各类文章甚至讲座中出现一些误读，造成了不良影响，妨碍了行业对《物权法》的贯彻和实施。误读最多的可能是对建筑物多种管理模式的认识，一些人从不同的角度对此发表评论。有人指出：《物权法》与《物业管理条例》（以下简称《条例》）最大的区别在于《物权法》倡导的是物业管理的多元模式，打破了物业管理企业单一供应模式，赋予了业主充分的物业管理选择权。 对物业管理行业而言，物业管理企业独家管理物业的行政法规保护时代已结束，多元化的物业管理已是势难抗拒，物业管理行业资源整合、重新洗牌已经箭在弦上，部分企业惨遭出局也已不可避免。紧跟以上错误的解读，业内透露出恐慌情绪，产生《物权法》将给行业带来冲击的危机感，还有一些人大叫“狼来了”！甚至出现对《物权法》的抵触情绪。其实，他们的解读是没有道理的。

     因为《条例》精神是非常明确的：“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动”。《条例》作为行政法规，规范的只是业主选择物业管理企业对建筑物及其设施进行管理这一模式的活动，但《条例》并不排斥管理建筑物的其他模式。

     各家观点：

     ☆深圳东部物业总经理晏华的一段话"没看《物权法》的时候，以为真的是狼来了，看完后发现，其实狼早就来了。”

     ☆ 深圳公元物业总经理朱江指出“《物权法》只是把一些本来就属于业主的利益进一步明确了”；

     ☆深圳福田物业总经理周彰生指出“我们内地的物业管理从一出生就不健康，把小区的利益当作物业公司的利益”；

     ☆深圳中航物业南天管理处主任胡真指出“《物权法》出台，对物业管理项目经理提出了更高的要求，提高管理水平，让业主放心，我们的地位才能稳当，我们的劳动才会得到尊重”；

     ☆泉州南方物业济南公司副总经理梁晓东指出“《物权法》必然有一个艰难的实施过程，但它也是我们行业改革自身的一个契机，关键在于行业的自强”。

     二、物权法实施对房地产开发的影响

     一）物权法涉及房地产开发的主要条款

     ● 预告登记

     第二十条：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不：动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。

     ● 征地拆迁

     第四十二条：为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。

     征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。

     ● 耕地保护

     第四十三条：国家对耕地实行特殊保护，严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量。不得违反法律规定的权限和程序征收集体所有的土地。

     ● 业主的建筑物区分所有权

     第七十条：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

     第七十三条：建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

     第七十四条：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

     ● 建设用地使用权

     第一百三十五条：建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。

     第一百三十六条：建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。

     第一百三十七条：设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。 严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。

     第一百三十八条：采取招标、拍卖、协议等出让方式设立建设用地使用权的，当事人应当采取书面形式订立建设用地使用权出让合同。 建设用地使用权出让合同一般包括下列条款：当事人的名称和住所；土地界址、面积等；建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间；土地用途；使用期限；出让金等费用及其支付方式； 解决争议的方法。

     第一百三十九条：设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设立。登记机构应当向建设用地使用权人发放建设用地使用权证书。
第一百四十条：建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途；需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准。

     第一百四十一条：建设用地使用权人应当依照法律规定以及合同约定支付出让金等费用。

     第一百四十二条：建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。

     第一百四十三条：建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律另有规定的除外。

     第一百四十四条：建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押的，当事人应当采取书面形式订立相应的合同。使用期限由当事人约定，但不得超过建设用地使用权的剩余期限。

     第一百四十五条：建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，应当向登记机构申请变更登记。

     第一百四十六条：建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。

     第一百四十七条：建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。

     ● 抵押权

     第一百七十九条：担保债务的履行；

     第一百八十条：债务人或者第三人有权处分的财产可以抵押；

     第一百八十一条：半成品、产品经当事人书面协议可抵押，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就实现抵押权时的动产优先受偿。

     第一百八十二条：以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。

     第一百八十四条：土地所有权不得抵押；

     第二百条：建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。

     二）物权法制定过程中几个敏感问题的解读

     法规解读4：

     关于涉及有关财产归属的几个问题

     ● 绿地的归属：

     建筑区划内的绿地属于业主共有，但城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。按照全国人大法工委民法室主任姚红的解释：公寓式住宅按照规划建设的绿地，应当归业主共有，开发商没有权利说，这块绿地离一楼近，划归一楼业主所有；而对于别墅区，一栋别墅前面有一块绿地，卖别墅的时候通常一起卖给别墅主人，这种情况就认为属于明示属于个人了。

     ● 会所归属：

     全国人大法工委民法室主任姚红介绍，《物权法》在四审之前，都明确规定会所归业主共有。后来有人提出，这样规定太绝对了，现实的情况是有些会所建设成本没有摊入房价，开发商保留了所有权，留着日后经营。所以在后来的修改中将会所归业主共有删除了。目前的写法是看谁掏钱，会所就归谁所有。

     ● 人防设施归属：

     全国人大法工委民法室主任姚红介绍，在制定物权法的过程中，对人防设施的归属有三种意见：有的业主要求明确规定人防设施归业主共有，理由是建设费用已经摊到房款里了；开发商主张人防设施归开发商所有，理由是国家强制建人防工程，我们交了批地的钱，投入了建设资金，没有摊入房价；而人防办认为，人防设施应当归国家所有，由人防办代管。因为这个问题非常复杂，所以最后没有明确规定归属，因此，产权登记起来也有难度，她个人认为，这个问题需要进一步研究，下一步再说。

     ● 车库车位归属：

     全国人大法工委民法室主任姚红介绍，这个问题争议最大。因为：目前的房价是随行就市的，不能仅看房价来判断车库的建设成本是否摊入售房款；而且车库、车位的性质是专有和专用，很难共有，所以立法最终对74条作出了现在的调整。首先满足业主需要是指没有满足之前，不能卖给外面的人；其次是建筑区划内用于停放汽车的车库、车位的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租的方式约定。10月1日之后在开发商没卖、没送、没出租之前，车库和车位是属于开发商的。第三是占有业主共有的道路或者其它场所停放汽车的车位归业主共有，开发商无权出售。至于停放汽车是否收费、怎么收费，涉及业主权利，也涉及共同管理权，应该由小区业主共同讨论决定。

     法规解读5：

     关于征地和征收有关问题

     ● 关于征收和征用的问题：

     全国人大法工委民法室主任姚红在讲解中指出，这是两个不同的法律概念。一是征收涉及所有权的取得和丧失，征收土地后，土地归国家所有，农民不再拥有土地所有权。二是征用只是对所有权的临时限制性措施。

     ● 关于征地中对公共利益的界定

     姚红介绍，《物权法》没有对此作出明确，应当由相当的行政法去规定。一是这个问题很复杂，不同的时间、地点、情况下，公共利益不是一个固定的概念。同时考虑到目前集体土地必须通过国家征收，转为建设用地才能进入市场，国家不管是不是公共利益都要走征收土地这条路，所以农村土地变成建设用地都是征收，是不是公共利益都无所谓。另外也考虑目前征收土地是成片的，规划中有学校、医院、商店，所有的利益是搅在一起的，没有办法认定。

     案例3

     美国著名汽车公司，要建一个厂房，明显是商业利益，官司打到联邦高级法院，最后判定此事属于公共利益。

     因为征地建厂房的时候，正是美国经济萧条时期，建了厂房可以解决当地6000个就业岗位，并且增加当地税收，百姓是受惠的，所有是公共利益。

     ● 关于征收补偿问题

     姚红介绍，立法中，有人提出应明确规定给予充分补偿、合理补偿、相应补偿。也有人提出应规定按市场价补偿。研究后认为：有的被拆迁房屋附近没有市场价格，有的市场价格低于一般的保障标准。

     《物权法》作为调整财产利益和归属的基本法，如果规定按市场价补偿，其普遍适用性就不一定够。最后，借鉴
    
     近几年的有关规定，在42、43、44条作了相应规定。

     42条是原则规定：征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。具体补偿标准和办法，要由地方性行政法规另行规定。此外，补偿对象不仅是所有权人，物权法121条还特别规定对用益物权人给予补偿：因不动产或者动产被征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的，用益物权人有权依照本法第四十二条、第四十四条的规定获得相应补偿。但是对所有权人和用益物权人补偿的钱是一份，如何分配，由相关配套法规规定。

     三）物权法的实施对房地产开发的影响

     1．预告登记制度的制定，对开发商的预售活动产生法律约束

     全国人大常委会法工委民法室主任姚红称，为避免某些开发商一房几卖、糊弄百姓的现象，《物权法》规定了不动产登记制度和预告登记制度，一旦签订购房合同，房屋物权透明，金融部门查询方便，公民物权能得到有效保护。《物权法》第二十条规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。这意味着，预售房屋进行预告登记后，一旦开发商"一房两卖"，预购人仍然可以取得房屋所有权，而不仅是追究开发商的违约责任。

     物权法在制定过程中，充分考虑了物权转移和交易的需要，认真确认了各种交易规则和交易方法，比如动产和不动产流转规则。善意取得制度中，优先保护交易的安全性。不动产登记制度中，维护交易的合理性，这些都有利于市场的健康发展。

     2．规范车位、车库的处分原则，使得定纷止争有章可循。

     《物权法》第七十四条的规定十分明晰。一是明确车位、车库应当首先满足业主的需要。这一规定是针对部分开发商只顾自身利益而随意将车库车位出售给小区外住户的行为作出的，约束了开发商的行为，限制了开发商的处置权。而"应当首先满足"的规定，不是赋予业主优先购买权，而是开发商不能高价卖给第三人；二是建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。这一规定实际是按照谁投资谁所有的原则，明确了开发商具有的出售、附赠或者出租等处置权，使得争论多年的问题有了定论；第三小区道路边或楼前房后,或共用绿地等共有部分的停车位，其所有权归全体业主共有。

     3.对建设用地使用权续期的明确，消除了购房者的顾虑。

     住宅建设用地使用权期间届满自动续期，非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。这些条款使得长期以来备受关注的土地使用年限到期后房屋产权归属问题得到了法律的明确。

     4.征地拆迁必须遵守足额补偿的原则，房屋拆迁需要做更加艰苦细致的工作

     针对强制拆迁是否违反物权法的问题，全国人大法工委民法室二处处长陈佳林认为：依据现行的《城市房地产拆迁管理条例》的规定，在拆迁之前，双方应当进行协商。强制拆迁是拆迁程序中的最后一道程序，强制拆迁的启动有着严格的规定，因此不能绝对地说，强制拆迁就违反了《物权法》的规定，当然在采取强制拆迁措施时，拆迁人和被拆迁人应当充分地进行协商，尽可能的使双方的纠纷能得以解决。

     针对不久前重庆"钉子户"事件中涉及的物权法问题，全国人大法工委民法室一处处长杜涛认为，钉子户事件涉及到政府对私有财产的征收问题，《物权法》第42条对征收的问题作了规定，根据《物权法》的规定，为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。
5.建设用地的供应仍将趋紧，管理将更加严格

     国家对耕地实行特殊保护，严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量以及对划拨土地限制条件等的规定，将使得房地产开发用地会继续处于趋紧的状态，与之关联的房价问题还将存在。此外，对建设用地的多条详尽规定，显示国家对建设用地的管理将进一步加强。

     关于“建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押”，对开发商的各项经营行为给予了保护。  （未完待续  本讲座有现场光盘）