岁月如同呼啸的车轮飞驰向前。我们对于它的前景并不了解，不知道它会驶向哪里，或许某一天它会停靠在一个我们始料不及的下一站。当历史前进的车轮推动着我们驶入崭新的2008奥运年，我们又会留下些什么、带走些什么、翼望着什么？

    回首楼市的点点滴滴，多少事激荡胸中，从土地市场的角逐地王，到超级大盘的诞生，从房企巨头的纷至沓来，到本土企业的群雄并起，个中意味深长。那么，2008房地产市场将是何种模样、何种态势呢？我们以“猜想”为题，试图对来年的房地产市场做一些力所能及、尽可能客观、审慎的预判。房价还会怎么走？还有哪些待出的政策？保障制度将如何落地？金融信贷政策是否会有新突破？开发商的发展策略会不会有变化？……这些关键词和敏感的话题，牵扯着成千上万民众的心，也构成2008年楼市大戏的主魂。

　　政策：调控思路转向“保障”
　　
    “不平凡”的2007年给龙城楼市留下浓重一笔，宏观调控政策一波紧似一波，当最终流入2008年的时间河流，调控威力将由此前深海的低调酝酿演变成近滩的强大冲击。
 
    2007年由于市场流动性过剩，逐利本性导致大量资金进入股市与楼市，结果既推高了股指也助推了房价上涨。因此，打击楼市中的投机行为依然是2007年房地产调控宏观政策的主旋律。而在2008年，现有的迹象表明，国家宏观调控的思路将从“主调市场”转向“主调保障”， 包括中等收入家庭这一“夹心层”群体的住房问题。再加上《物业税》实转提速，将对未来房地产市场产生极其深远的影响。

    楼市调控内容包括旧政的推进(如70-90政策等)、二套以上购房提高信贷门槛、六次加息后续威力显现等，以酝酿中的新政的预热与空转(如物业税等)。 虽然组合拳仍然没有阻挡2007一骑绝尘的房价上涨之势，但在目前，人们已经分明感到了楼市观望的气息。一些由强大的政策后劲导致的调控效果正在显现出来。专业人士预测，随着住房结构调控和土地调控政策的稳步落实，加上税收信贷政策的跟进，房地产宏观调控效果将在2008年进一步显现。
 
    2008年后续政策主要方向将从改善供应结构、打击囤地、税收等三个方面进行，抑制高端物业需求和投资需求是持续的调控目标。其中，改善供给结构意味着中高端商品房供应量减少，市场供应向保障性住房倾斜。 根据结构调控总方针，廉租房(户均50平方米)、经济适用房(户均60平方米)，以及90平方米以下住宅比例将增加，并有效满足中低收入人群的居住要求。而在土地总体供应趋紧的提前下(即保持18亿亩耕地红线)，新增商品房用地，主要是大于90平方米以上的住宅项目用地将被进一步压缩。

 
    房价：温和上浮“拐点”难现

    让人扼腕叹息的是坚挺的房价。12月20日，国家统计局和发改委公布11月70个大中城市房屋销售价格指数，虽然同比上涨10.5%，涨幅继续比上月高1.0个百分点，但环比涨幅已经比上月低了0.8个百分点。

    应该说，因为事关切身利益，房价涨幅能否得到控制是当前百姓最为关注的话题之一，在今年国家六次加息、首付提高、银根紧缩、严禁囤地等一系列宏观政策调控下。近期数据显示以北京、上海、深圳、广州为代表的房地产一线市场已有转冷的迹象，可是具体到我市，宏观调控对房价的抑制作用还是有限的。目前楼市价格高企、品质一般的局面确实已经十分明显。 但在目前形势下，房价下降我们不敢奢望，但我们仍期待房价涨幅真正趋缓的那—天。

     地价上涨较快情况依然突出。从嘉隆房产1.33亿拿地到“铜厂地王”的横空出世，土地成交量续增，且地价呈快速的增长态势。根据政府规划，重点建设的汾东新区、长风文化商务区、东峰新区等新城成为未来几年的发展方向，明年仍将有可观的量推出，土地交易市场会比较活跃。由于政策限制商品房用地供给，土地交易市场中商品房用地控制将越来越严格，开发商取得建设用地的难度增加，供不应求将导致土地价格持续上涨。

     地价的上涨催使房价的上涨，而旺盛的需求更是房价坚挺的基础。目前，我国房地产行业在高速发展的同时也充满了矛盾：居民有限购买力与房价不断上涨的矛盾、土地供应瓶颈与需求不断扩大的矛盾、融资渠道狭窄与流动性过剩的矛盾、执行者与参与者很难兼顾的矛盾、多头监管与统一运行的矛盾、政绩财政收入与控制房价的矛盾。2008年，这个充满矛盾的市场将继续在现存的体制内运行。对于明年太原房价走势，我们预测，2008年将保持温和上浮态势。原因是：商品房需求旺盛，销售面积及销售额均继续快速增长，需求类指标增长速度高于供应类指标增长速度，商品房供不应求矛盾仍然较为突出。

　　供应：“大盘”时代总体放量

　　2008年，太原楼市将迎来一个空前的规模放量年。据初步了解，总体放量将不少于260万平方米。
　   从供应上看，各个巨头房地产商对于项目整体品质打造成为明年太原楼市最大的看点。富力城、半山国际花园、恒大绿洲、太原万达广场、合生铜厂项目、千禧集团小店项目的推进等，这些真正意义上的“大盘”的供应量，将是空前的，而其实际表现则是太原地产界所关注的焦点，特别是像上海绿地、大连万达、广州恒大、富力地产这些全国性的房企巨头，将会给太原房地产市场带来什么样的冲击呢？比如开发理念、营销模式、产品品质方面。可以预计，明年太原楼市将会进行一场激烈的楼市争夺战，楼盘品质还将有进一步提升。
　　
    从目前所掌握的情况看，2008年太原楼市的新增供应量巨大，据不完全据计，目前已知的新盘数量达三十多家，供应量达近200万平方米。除一些大型项目陆续开发建设的多期项目，如昱苑新领地二期等，更多的是新开工项目，如恒大绿洲、太原富力城等。

    受宏调影响，太原房地产2007年的新增量比以往明显较少，而市场需求却随着太原城市进程的快速推进不断壮大。房价亦在供不应求的态势下明显上扬。充分表明，在今后一段时间大量新盘的出现，将给市场提供充足的产品供应，而楼市中存在的一部分“观望需求”也将得到充分释放，业内人士也普遍认为2008年太原楼市在供应量快速增长的背景下，将迎来“大盘”时代。

　　信贷：贷款买房越来越难

　　央行宣布，从12月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点。这是央行今年以来第10次上调人民币存款准备金率。与今年以来历次均上调0.5个百分点不同，此次力度明显加大。调整后，普通存款类金融机构将执行14.5％的存款准备金率标准，金融政策开始从紧。

　　从紧意味着贷款将减少，无论是购房者还是开发商，都将不可避免地受到抑制。对市民而言，货币从紧后，购房首付可能会再次提高，中低收入市民，可能因房贷条件过高不能购房。而对于投资买房者，将带来一定的经济压力和更严格的审查。

　　2008年，在金融政策从紧的大势已定的情况下，开发商难以从银行贷款的同时，越来越多的普通购房者也许也将不得不承受更重的贷款压力。

　  在调控背景下，房地产行业的整合潮让那些缺乏竞争力的企业感到水深火热，融资难断了安身立命的脉门，拿地难断了持续发展的道路，销售难断了短期套现的梦想……从近期的省会土地拍卖市场来看，大型企业竞相抢地，而中小企业受资金等因素影响正在逐渐退出这个市场。
 
　　从目前的行业发展趋势来看，单纯拿地、盖房的房地产企业已不再具备竞争能力，房地产市场受到资本力量的影响更甚。不能“与时俱进”、发展观念落伍的企业势必会被市场淘汰，而资金来源多元化的实力企业，恰好面临着重新瓜分市场的良好机遇。
 

　户型：中小户型房成主流

　　基于国家住房结构调控政策的指引，在今后一段时间内，住宅市场上的土地供应及其后的开发都将与中小户型结缘。

　　“国六条”细则中明确要求凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上，在新拍卖的土地中，政府都明确规定了建筑面积90平方米以下住房所占比例不得少于70％，但房地产业内对于中小户型的开发前景便议论不断。认为中小户型是需求主流，未来看好的有之；认为加大开发将造成供应失衡，价格滑落的亦有之。

　　然而，无法否认的是，在中央细化结构调控政策的实施、我市陆续出台住房建设规划明确结构调整目标、土地供应和规划审批环节已开始执行的情况下，中小户型加速开发乃至未来加大供应的趋势非常明显。

    “要重点发展普通商品住房，加大套型建筑面积90平方米以下住房的建设力度，提高中小户型在住房建设中的比例”是新一届政府提出的具体目标，可以预期陆续面市的新项目中，小户型的供应量将大幅增加。而且从实际掌握的情况看，100平方米左右的中小户型得到市场的高度认可。

格局：分布均匀结构优化

    从区位来看，新增项目分布相对均匀，在各个区域均有新盘供应，新盘分布的均匀性，一方面充分满足购房者对新盘的区位要求，另外还将促进各区域的均衡发展，不断提升区域价值。

    作为地产第一要素的“地段”，在不断涌现的新盘区域，价值得以体现。有开发商表示，虽然太原人有对传统区位的惯性评价，但新置业地点也往往在旧居住地周边，而新置业对居住品质的要求提升，使得各开发区域在新盘高品质的带动下价值不断提升。其实区域价值的提升可以看作是项目品质提升与市政建设的共力作用，河西区域在前几年鲜有高档楼盘出现，售价也多在3000元/平方米左右，而近几年大量高档楼盘不断涌现以及市政市政配套的完善，商品房单价也多提升到4000元/平方米以上。

    而根据政府的住房建设规划精神，普通住宅、限价房、廉租房、经济适用房供应量加大，明年将有大量此类产品供应，保证中低收入家庭的需求；随着政府“90、70”政策的执行逐步到位，2008年小户型项目供应量将进一步放量，交易量在刚性需要的推动下会有所增加。住房供应结构将得到优化，而高、中、低档房供应的结构也将会初步有所显现。

　　而备受关注的小产权房，自国土资源部明示“小产权房不合法”和建设部发出“风险提示”后，不少地方政府纷纷出台了小产权房清理办法，但实践中遇到重重阻力，小产权房清理和处置工作几乎陷入僵局。 高涨的房价使得城市中越来越多的居民开始把目光投向小产权房，尽管知道小产权房不合法，存在着众多的风险，但拥有一套属于自己的房子的梦想战胜了顾虑，面对城市中大量的小产权房，政府不大可能不考虑现实使用强迫手段简单处理。随着住房问题在社会中的位置越来越重要，关于小产权房未来将何去何从的问题，在新的一年里也许将有一个明确的答案。