一个温州“家庭炒房团”握1亿资金80套房源，… … 手握亿万资金，掌控数百套房子在现实的中国国内已经不是常事。对于国内个别炒房团来说，房子在他们眼里是一种资金，是一种发财的源泉。坐等升值，已经是众多炒房人的共识。对于那些中低收入家庭来说，房价暴涨，房价过高，买不起房子仍然是社会上一大部分人居住生活的难题。近来，随着银行贷款利率提高，普通买房人对于住房早已是望房兴叹。究竟买不买房，买新房，还是买旧房？社会舆论说法不一。

     本期从二手房的角度分析住房市场，希望对于普通购房人选择上能够多一条取舍的道路。

     什么是二手房

     二手房即旧房，指业主已经在房地产市场上购买后又欲出售的自用房，包括二手商品房、允许上市交易的二手公房、经济适用房。新建的商品房进行第一次交易时为“一手”，第二次交易则为“二手”，是相对开发商开发销售的商品房而言，它是房地产产权进行交易市场的俗称。一些无房的人，可以买一套别人多余的房；而另一些手里有些积蓄又有小房子居住的，可以卖掉旧房买新房；而那些住房富余户，也能卖掉自己的多余住房换取收益。

     但在2006年“国六条”又对二手房作了细则定义：从2006年6月1日起，对购房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；超过5年（含5年）转手交易的，免征营业税；个人购买非普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时按售房收入减去购买房屋的价款后的差额征营业税。
哪些二手房可以交易

     1.根据房改有关政策，已取得合法产权证书的已购公有住房和经济适用房可以上市出售，包括按照成本价、标准价以及按标准价优惠办法购买的公有住房；

     2.按照成本价或者标准价购买的安居工程住房；

     3.集资合作建设的住房；

     4.按政府规定的指导价格购买的经济适用住房；

     5.按照高于规定成本价的价格购买的安居工程房和集资合作建设的住房。

     哪些二手房不能购买

     对于二手房而言，不是所有的公有住房和经济适用房都可以上市交易，千万不要只贪图便宜而买卖法律规定不得上市出售的房屋，这种房子主要有以下几种类型：

     1.以低于房改政策规定的价格购买而且没有按照规定补足房价款的；

     2.住房面积超过省、自治区、直辖市人民政府规定的控制标准，或者违反规定利用公款超标准装修，且超标部分未按照规定退回或者补足房价款及装修费用的；

     3.处于户籍冻结地区并已列入拆迁公告范围内的；

     4.产权共有的房屋，其他共有人不同意出售的；

     5.已抵押且未经抵押权人书面同意转让的；

     6.上市出售后形成新的住房困难的；

     7.擅自改变房屋使用性质的；

     8.法律、法规以及县级以上人民政府规定其他不宜出售的。

     山西二手房情况

     随着上海、广州、南京等各大中城市陆续对非普通住房的转让开征土地增值税。近日，从太原市地税局了解到，根据财政部及国家税务总局通知，该市近期确定了个人转让房屋及建筑物土地增值税的核定征收率。根据新规定，个人转让二手房，应按照房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。如纳税人转让旧房及建筑不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经确认可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5％计算扣除。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税证明的，准予作为“转让房地产有关税金”予以扣除，但不作为加计5％的基数。如个人转让应征收土地增值税的房屋及建筑物，如既没有评估价格又不能提供购房发票，土地增值税实行核定征收，暂按转让收入0.5％的征收率计征。据了解，太原市所确定的个人转让二手房土地增值税核定税率标准在全国居较低水平。（目前国内城市这一核定征收率大多确定在1％，也有少数城市定为1.5％。）。同时，个人转让房屋及建筑物继续实行土地增值税优惠政策。而且在去年国家税务总局就正式下发了《关于加强房地产市场个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》，明确了不动产赠予的类别以及赠予办理流程，对于个人将受赠不动产对外销售时，将按赠予后新产权证时间作为计算起点，而个税将严格按照应纳税所得额的20%进行征收。

     山西省房地产业协会咨询服务部认为，“近几年政府加大了房地产税收的征管力度，初衷是抑制炒房。但是我省的大部分炒房者把大量的资金都投资到沿海、北京等全国大城市和环境好的城市。近期央行出台了房贷新政，对于贷款购买第二套住房的，首付比例提高到四成，同时，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。省内的二手房市场也因此受到了不小的影响。太原一房产中介从业者说到，‘现在的二手房市场中，二次(含)以上置业的消费者占相当一部分比例，在这部分消费者中，既有投资者，也有为改善居住环境、为父母及子女购房的自住需求者’。最近一段时间，省城虽然看房的人挺多，而且在靠近医院、学校以及交通便利、环境好的地段，二手房确实成为‘香馍馍’，出现僧多粥少的局面，但真正下决心购房的却很少，出现‘有意愿看房，难下决心购房’的现象。虽然在不少房产中介的房屋信息中，有‘可改名、办理按揭’等字样，但面对更高的首付、更高的利率，一些欲贷款购买第二套住房的人也都打消了念头。新的商品房在房子上市后成为购房人的最大心理障碍，但是好质量、好地段的二手房价钱还要比新房高”分析人士道出了二手房市场的尴尬局面。

     老百姓需要住房。城市的发展建设也同样需要老百姓能够买到安居乐业的住房。购买二手房，需要社会各界去关注购房人的真实需求。

     国内二手房情况

     北京：据统计，目前北京二手房总量在380万套左右，但从1999年二手房允许上市至今的六年时间里，即使是交易量最大的2005年，全年交易量也只有7万套左右，还不足北京全年房产交易量的20%。按照一般标准，二手房的交易量占到整个市场的80%以上，才能算是一个成熟的房地产市场。可眼下，一边是买房大军眼巴巴的看着狂涨不停的一手房房价咬牙切齿，而另一边众人却只是斜眼瞟着现成的二手房遛溜达达。而仅靠新房销售支撑的北京楼市，一方面是高价位的大户型房子卖不出去，另外一方面普通购房者需要的中低价房屋供应短缺，房价持续上涨。业内人士认为：出台相关政策，简化手续，让大量现存的二手房尽快入市，是解决居住问题、抑制房价的有效手段。

     深圳：今年，深圳二手房5年来首次量价双跌，下跌幅度达两成。最新数据显示，8月上旬，深圳全市二手房成交均价为每平方米7001.4元，价格比7月上旬跌两成，同时交易量也下降，并指出“这是近5年来深圳首次披露二手房价量双双下跌”。到9月，成交量持平，价格开始小幅回稳。有关人士表示，深圳二手房市场的变化，反映了深圳房地产市场上的供需特征，也标志着深圳的二手房市场开始率先步入理性发展的轨道。可以说，在现在的形势下，买方与卖方的角色与地位正在悄然发生变化，这种变化也正体现着市场正开始朝着一种理性的轨道发展。

     结束语：

     长久以来，几乎所有人都把房价高涨当作茶余饭后的谈之。虽然现在的二手房在大体上没有商品房的价格高。但是，随着房地产市场的火爆上涨，二手房也将出现价格暴涨的市场局面。那么，对于普通购房者来说，房价的继续暴涨，势必对这类人群的购房欲望产生影响。如何让普通购房人买上二手房？这需要社会各界在地价、房价、市场等方面建立良性的房地产业市场循环体系。