史凤玲：首先非常感谢到场的各位朋友！ 高瑞峰： 2007 年是地产界不平凡的一年，走过 2007 展望 2008 ，我们今天有幸邀请到太原地产界的七位名角，一起来探讨一下金融、土地等政策及市场环境对 2008 楼市走势的影响。 史凤玲：首先介绍一下今天到场的各位嘉宾。省房协袁纶华袁会长、 龙湖地产贾总贾晓牧、公园一号胡总胡云飞、圣世环宇张总张勇，北京世纪朗润薜总薜铮、 北京世纪皓产策划总监薛霁、阳光银座吴明吴总 。 高瑞峰： 房价还会怎么走？还有哪些待出的政策？保障制度将如何落地？金融信贷政策是否会有新突破？开发商的发展策略会不会有变化？……这些关键词和敏感的话题，牵扯着成千上万民众的心，也构成2008年楼市大戏的主魂。 史凤玲： 2008房价走势如何？地产列车驶向何方？ 地产名角齐聚，精彩值得期待。 高瑞峰：下面我们进入今天讨论的第一个环节： 2008 年太原房价走势，我们先听听薜铮薛总的精辟观点。 薜铮：去年曾参加过一次类似的活动，当时我也讲了两个观点：就是关于房价的走势和 90 ／ 70 政策。刚才主持人讲到关于 2008 年房价走势这个题目，大家都知道 2007 年太原的房地产涨的比较凶， 6000 元／平米，但是主力户型已经成了 130 平米，相应的普通的产品， 2007 年是产品结构的变化，而不是单价的变化。这是目前我们太原的发展比较落实真正意义上的一个。 从 07 年到 08 年大家都在思考一个问题，就是我们应该卖什么样的户型？大户型会不会卖的好？从 07 年到 08 年，整个太原市场产品有一个非常明显的变化；表现在有两个方面：一个是产品结构的丰富性，另一个是价格性，它是回归到合理价位上。如果谈到 08 年的房价走势——肯定是上涨的，这不只是单价的问题；当然这只是我个人的感觉。 第二讲一下市场政策方面，特别是在媒体方面，媒体在 07 年对地产界的贡献不是很大，对地产的推动也不是很大，希望在 08 年可以有所贡献，把媒体的声音表达出来。 07 年的时候讲到有三个主体：开发商、购房者和政府，我觉得媒体应该是第四个主体，在这方面太原的媒体则会差一点， 07 年基本只是通过发行和广告两个方面来表面，希望可以在 08 年把这个表现出来。 高瑞峰：高手就是高手，薜总观点独到，一针见血。薜总提到对媒体的希望，我想在座的媒体朋友们肯定会再接再厉，从专业的角度来提供更专业的服务，服务好市场，服务好百姓。 史凤玲：接下来请吴总来谈一下，在谈之前，我想点几个关键字，金融、政策、土地，请吴总从这向方面谈谈对房价的影响、对 2008 太原楼市走势的影响。 吴明：很荣幸可以在这里和大家聊一聊，在太原做市场有时候感觉只是在看一出戏。我在 06 年底对太原的代理行业曾经在博客中发过一些谬论。到 07 年应该说是有一些代理行业已经显露出被淘汰的端倪了。 刚才冰水出的是一个命题性作文，金融、土地、法律、税务、规范化经营都是政策性的东西。我从个人的角度来说来聊一下：现在的太原市场非常像北京 02 、 03 年的市场，一些小的开发商因为土地款感觉拿地作项目也较吃力了，尤其是在一些地产大鳄进入本土市场以后，对本土的企业也有很大的影响；从去年开始金融方面已经开始压缩，这个方面应该说从几年前就已经开始吃紧了，现在只是执行力度加大。 从去年的整体市场来说，从我自己做的项目来说，价格涨幅比较惊人，向刚才薜总讲的，它是一个产品发生变化，不完全是因为单纯的单价，比如说开发商越来越重视一些资源的需求；对于土地资源的压缩之后，这方面就会出现房价的上涨；金融方面：去年的加息，导致购房者在买房的时候会受加息的影响，会影响房贷。这方面不管是开发商还是客户，归根结底金融方面还会继续再压缩，我觉得这是市场自然的一种优胜劣汰，通过金融压缩以后的资金回缺，对以后的品牌和售后服务也相对较好。另外在土地这方面，比如前期的城中村改造，这块应该是政府的安排，我们更希望政府在这方面可以做好本职工作，把工作做的更到位，包括执行力度也更到位，必免一些不必要的错误。至于税务，很难来讲这个东西，我个人认为，物权法出台之后只有“第一证”有一个促进的作用，对于规划化经营有点太细。 从以上角度看， 政策方面的影响我认为整个房价有四个主要因素 ：一、供求关系。二、土地。土地供应量的多少是个关键性因素。三、国家政策，这个对产品的价格还是有很大的影响。四、区域发展走向。这四个因素是惜惜相关的。包括产品定位、价格定位、供需关系、土地政策、国家的一些房地产政策。 去年是太原房地产一个跨年性的年度，价格的疯狂上涨、开发商捂盘惜售、到年底开发商的观望心态等等。我觉得 07 年到 08 年， 因为 08 年奥运会的影响， 07 年下半年，可能更多的是营销人员包括开发商都在做一些好的准备。就像打造宜居这个问题，其实宜居不是开发商提出来的，而是因为市场的需求。关键需要和自己的价值对接，前段时间也对市场不断摸索，另外也是经验的关系。去年 12 月有一条消息，说北京房价下跌，可能南方房价有明显的走向，但是在整个华北地区的房价还是没有太明显的变化，大家想象中的和期望的不太一向。从去年十二月到现在，无论是开发商还是购房者在观望；可能过了年春节还会有一些相关的政策出台，我觉得 07 年这段时间大家应该冷静下来做一些准备工作，忘掉 07 年经历的这些，不要让一些东西冲昏头脑，也为太原的房地产市场多做一些自己的贡献！谢谢！ 高瑞峰：吴总讲的非常精彩，够专业，够透彻，磁性的男中音也足够诱惑。 史凤玲：吴总从金融、土地等很多方面讲了太原市房地产的走势。吴总有一个很重要的表态就是太原市场的产品提高是目前的一个趋势。接下来我们有请薛霁薛总。 薜霁：大家好，我接触太原市场的时间不长。谈到太原房地产的价格走势，我想先讲一下自己对房地产的理解。前段时间有传言说北京的房价现拐点，出现下降，在这方面很多人都受到影响，在今年冬天房地产淡季到来时，各地的房产市场都非常淡。之前房价给人的感觉是一路向上，大家都在讨论房价是否有拐点，我认为这个事情对于房地产来说是好事。 现在国内的房价，我曾粗略算了一下，中国的房价比美国的房价还贵；那么房价应该是怎样的一个高度呢？打个比方：我觉得应该是大家掂起脚伸出手才能购到，房价有两种情况：一个是大家掂起脚都够不到，二是房价降下来让大家蹲下就可以够到。如果非常轻松够到，那就会产生一些负面的东西。开发商必竟是商人，商人就要追求经济利润的最大化，当房价高到一定程度的时候，开发商可以看到一些利润的时候，大家才会来做这些事情，才会出现更多的产品。几年前北京的房价在 6000 、 7000 元的时候大家都已经接受不了，而现在已经涨到 10000-20000 元，而大家的工资和房价的涨幅是无法可比的。 对于太原市的市场，从河西来讲，从老一辈人还是年轻人这一代来讲，从经济或者其它方面来讲，这是一个比较落后的区域。人们的住房观念从最开始时“人人有房住”到“人人有住房”，这样的想法可能在实现的过程中有一些困难。原来说到 2008 年北京房价时，很多人说北京房价会降，那为什么会降？从以往的经验，有些城市奥运会前房价会升而奥运会后房价会降，有些是平稳再降，就跟国情有关系，部分因素也有所不同，对房价的影响也不同。再说关于政策或者说市场状况，去年有一些比较重要的事件：第二套房产首付提高、广州出现房价下降，照这样发展的话，太原市的地产会进入大市场。从地产大鳄进入本土市场，追求外地面，大家的需求有所不同，就导致房价的上涨。我认为在未来的几年里，太原市场会有一个大幅度的提升，在明年还会创造一个更大的奇迹。 高瑞峰：感谢薜总的发言，在刚才的那段话中我听到一些关键字，房价的拐点、中国物产房价会提高。但薛总说的最明显的就是房价降不了，要买房的赶紧买，买迟了就又涨了。那下面有请权威人士来点评一下。有请袁纶华袁会长。 袁纶华：先表达一个意思，省房协感谢今天在坐的所有房地产的业界人士， 07 年给我们山西房地业代销两旺，做了很突出的贡献，在这里我谢谢大家！ 08 年已经过去了一个月了，三位北京的先生，带来很多理念，带来很多新的服务；我想咱们本土的精英位比他们会讲的更好。 08 年是特殊的年份，中国房地产业房改十年， 08 年对山西房地产非常重要， 08 年要总结前 10 年我们成绩、总结我们的经验、总结我们的教训，前面主持人给大家讲了一下——房价；房价是政府、开发商、老百姓都关心的问题。很多媒体采访我关于房价走势的问题，这方面我讲四点：在国家的宏观调控下，第一、 08 年房价上涨过快速度要受到抑制；第二、 08 年房价上涨幅度会减缓；第三、对一些环境一不好、设计不好的楼盘的房价要下降；第四、房价涨不涨关键看市场。我赞成供求关系。现在我省房地产市场四个体系只讲有商品房一个体系，山西的经济适用房只有 6 ％，而廉租房刚刚起步，在过去的 10 年中，前四年经济适用房还有，在后六年中经济适用房逐渐减少。在这种市场环境下房价只会涨不会跌。 08 年要在全省建 260 万的经济适用房，大家还会注意到山西省政府的二号文件， 08 年不能低于 20 ％， 08 山西房地产市场开发面积至少在一千三百万／平米以上；价格涨不涨关于在于市场， 08 年如果经济适用房做到位，我想我们的房价会实现我前面讲的那三句话。我希望开发商按照省政府的布署选择我们的经济理念与经济策划，我希望 08 年山西房地产行业可以取得更好的成绩！最后，祝大家新年快乐！ 高瑞峰：非常感谢袁会长，袁会长说我们本土精英人士的发言会比北京来的三位大侠更出彩，那么到底是不是如此呢？至少我是相信如此。下面就请一位本土高手，地产界的大司马，晋中龙湖房地产贾晓牧。 贾晓牧：今天来讲一下我个人的感受，我进入房地产时间也挺长，总体来房地产这行业比较累，四个比喻：“起得比鸡早，睡的比猴晚，干的比驴多，吃的比猪差”，这个行业非常辛苦。说一个人的感觉：其一：年初时所谓的房地产拐点在网上、媒体上出现的比较多，这是个影响房地产房价的东西，就是说大环境决定一切。比如说北京、广州、上海等一线城市是整个房地产市场的风向标，我极端不同意，那些城市只是特例。 北京的房地产卖的全国人民，尤其是长江以北，甚至是卖给国外的，我觉得不能够代表中国的房地产走势。我个人认为，能代表中国房地产走势的是二三线城市，一些不具有特性的地方。向兰州、太原、合肥等地，真正代表中国广大的是中间间层。 我代表榆次房地产，榆次房地产是靠太原人民生活的，有广大的太原人民在，我觉得房价不会降，而且太原的房价也不会降。 榆次的宜居之地比太原要强，榆次比太原差什么？各个方面并不差，差的是百货商场。我们的客户会想，一年不会买很多次，太原的房子卖的是整个山西省的客户，有一个深刻的感觉，太原客户太多，榆次本身无法消化，在售的面积超过二百万，因为太原人买不起，影响房价的就是供应关系与土地市场。其中有一半从注册到现在都是僧多粥少，所有地市的老百姓，第一想法是把自己的人送到太原。整个家庭下来，中国人讲“居者有其屋”，这个才会考虑其它问题。这是中国人的传统观念。美国的房子很简陋，现在的土地使用年限是七十年，那么我们会使用七十年，在发达国家并不是这样，租房住也很普遍，倒金字塔式的，我不觉得会降，甚至觉得榆次的房价也不会降，因为房价差距很大，比如说买车。所以太原的人去榆次买房，所以榆次的房不会便宜，我的现在项目放到榆次不是大盘但在太原肯定算，所以榆次的房价不会降，但太原市的房价从到 03 年下半年到 04 年，我认为涨幅会放缓，要是等到降是不可能的。 第二是政府对中国房地产市场的影响。我对政府概念的理解，政府告诉大家要平抑房价，这个人认为不是这样的，无论是国八条还是国六条，国家是要洗牌，国家打压的不是房地产市场，它打压的我们这些中小企业，因为中国房地产很乱，我们靠的是什么？不是房价的品质，我认为五米二的房是非常不适合人类居住的，但为什么五米二的房子卖的特别好，这是个特殊市场下的怪胎产品。所以我觉得整个市场不成熟，国家也认为不成熟，打个比方，平阳路的柏林风情，房子都卖了，土地才挂拍。 国家希望正规划，可以实现垄断。大企业操作很规划，国家的财政会做到补充，房地产扯到很多方面的东西。在做的各们希望整个市场更加成熟。普遍存在一个情况，自己的项目很厉害。我觉得营销方面被大家已经做到极致了，我们不比北京上海差，差在什么？差是产品。我们如何把环境做到最好？这个应该是开发商的任务。一国家希望房地产市场成熟。二政府希望促成房地产行业的洗牌。这个对于市场是好的。整个的房地产市场如果成熟的话就不会出现这种情况。这样国民经济会发展，其次，太原的房地产市场还有很大的市场。我衷心希望太原的房地产可以用产品来区分。我们希望在房地产市场可以健康的发展，到那个时候大家仍没有被淘汰，为整个房地产市场的发展让整个山西在中国可以起到代表性能做到自己的努力。 高瑞峰：广告回来依然精彩，贾总在做广告。 史凤玲：刚才贾总从几个方面简述一下太原市房地产的一些期望。包括大家说的一些广告。下面有江湖游侠胡子胡云飞。 胡云飞：未来的市场会怎么样？从 07 年到 08 年，从各个方面来讲都有很多问题，刚才说，太原的房价不完全卖给太原人，我们的只能临汾以北的客户，太原的房价没有到八千一万，所以说我们今天所看到的只是一个虚数。现在可能大家都知道，太原市场的开发商对开发是没有概念的。今年太原市的在销项目是一百七士万。太原市场卖的好是应该的，这是个城市化的过程。 太原房价不低，但是还会涨，真正有实力的开发公司很少。当一些地产大鳄进入的时候，太原的人口增加比例是百分之六，每年的房价涨幅应该是百分之五，实际有一个涨幅，大家可以问一个自己这些问题？“是否挣钱了”？它们的想法跟我们不一样。 均价个别只是价格表的制作问题，利润和风险这块没有完全剥离。到今天我觉得会有一些问题。 讨论房价涨不涨的问题意义不是很大，民间有很多流动资金，温州可以有炒房团，河北，昌州可以把房价卖到三千多，但在那个城市的发展，而作为房地产人，一要满足自己的利润，第二就是希望自己的老板可以把产品作的更好一些。我比较同意“一间房子要住多少年”？我们的建筑保持期也不过是三十年，那之后的问题也只是如此。希望大家在春节时可以冷静一下，我希望大家的房子可以都涨，可以都赚钱。 高瑞峰：胡子一张利嘴打遍天下无敌手。 史凤玲：胡总了个城市化的概念，这是国情，短时间内无法改变的，基于这种情况，但如胡总所言，希望大家在春节时可以冷静一下，我希望大家的房子可以都涨，可以都赚钱，老百姓的住房梦就只能是梦了。还是听听张勇张总的高见吧。 张勇：我先表明我的观点，我认为房价 2008 年政府会让房地产市场健康平稳的发展，我希望房价可以降下来，可以让中国的老百姓都有房子，但是市场我们的主宰不了的。原因：讲 08 年的房价应该回顾一下 05 年，从 2006 房价是一个狂飙的阶段，心中的原因也是因为结构性的问题，在房价狂飙以后， 07 年也出台的很多政策，限外令等，包括 07 年的保障性住房，但 07 的房价仍然在涨，前段时间看到房价涨幅在 10.2 ％个分百分点，一是供求失衡。就目前而言，从中国来说，根本性的问题无法解决，也就是结构的问题，这个问题无法解决，那其它的都无法解决。具体到太原， 07 年 4 月份开始太原市的房价一路狂飙，到十月分房价涨到一万多，如果政府不出台一系列的结构，房价不会降下去，我们接触的第一线客户，在这样的压力下，房价是不会降下来的。谢谢。 史凤玲：反正房价是降不下来了，那么，请各位预测一下 2008 年太原的房价空间吧。 薜霁： 08 房价：应该是在六千多到七千。 吴明：有两种形式，统计的官方数字： 5400 元左右。实际是在： 7500 元左右。 薜铮：所有的在售项目均价不超过 5300 元。 贾晓牧：太原和榆次的差在二千元。如果 08 年榆次房价 3300 左右，太原在 5300 元左右。 胡云飞： 6000 元左右。 张勇：太原的房地产有很多种形态，城中村均价应该在 2000-2300 ，本地项目均价在 4000-4500 元左右。外地大盘项目均价 6000 元左右。 高瑞峰：非常感谢各位名角的精彩发言。把握楼市脉搏，关注百姓家园，本期谈房论市暂告一段落，我们还将就楼市的焦点、热点问题与大家共同探讨，谢谢大家。