很多消费者认为房子保修是天经地义的事。买块面包有保质期，买台电视有保修期，更何况是让我们牵肠挂肚、殚精竭虑的房子。但是，房屋保修具体期限是多少，什么情况可以保修，什么情况不在保修范围，却少有人知。一旦房子质量出了问题，保修期内不知道要及时解决，过了保修期再找开发商，人家有充分理由拒绝，最后只能是消费者自己掏银子维修。

　　根据市民投诉、咨询内容，连日来，记者采访律师和相关部门，对目前房屋保修的主要问题进行了分析和解答。

　　■房子保修，多长时间保点啥？

　　案例： 8月 13 日， 太原荆女士给本报打来热线电话， 她打算在王村南街购买一套新商品房， 前几天要签合同时， 开发商列出一个“特别约定”， 房屋在交付使用后一年内， 如果有因为建筑施工引起的质量问题， 可享受免费维修服务。"荆女士依稀记得， 朋友曾告诉她房屋保修还包括管道、 暖气片等内容， 可眼前这份合同书上却没有这些内容。

　　记者调查： 记者就此咨询了太原市建筑工程质量监督站工程师郎勇。 郎工程师拿出国务院第 279号令， 已于 2000 年颁布实施的《建筑工程质量管理条例》。 该条例第六章第三十九条规定， 建设工程要实行质量保修制度。 其中， 建设工程承包单位在向建设单位（即房地产开发商）提交工程竣工验收报告时， 应当出具质量保修书， 明确建设工程的保修范围、 保修期限和保修责任等。

　　而该条例第四十条对建设工程的最低保修期限也做出了规定。 "在正常使用条件下， 建设工程的最低保修期限为： （一）基础设施工程、 房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程， 为设计文件规定的该工程的合理使用年限； （二）屋面防水工程、 有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏， 为5年；（三）洪热与供冷系统， 为2个采暖期、 供冷期； （四）电气管线，给排水管道、 设备安装和装修工程， 为2年。

　　另外， 建设部在《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》和《房屋建筑工程质量保修办法》中， 还详细规定了房屋各个部位、 部件的保修期， 主要包括： 墙面、 顶棚抹灰层脱落1年； 地面空鼓开裂、 大面积起砂1年； 门窗翘裂、 五金件损坏1年；管道堵塞2个月； 卫生洁具1年；灯具、 电器开关6个月。

　　律师点评： 山西成诚律师事务所律师杨永明提醒消费者，法律规定的时间年限是最低限度，消费者可以根据自己的情况，向开发商要求加长某些部位的保修时间。比如，对于楼房顶层住户来说，房屋经受的风吹日晒雨淋等可能要相对多一些，这些住户就可以要求开发商加长房顶防渗漏的保修期；如果住户出高价购买到房屋，可以对所购买的商品房提出更高的保修年限要求。

　　山西省华闻律师事务所副主任彭建荣表示，消费者要根据房屋功能和价位的不同，尽可能在合同附件中多约定一些其他内容，比如，供热、供水设施，防盗门、电器产品、管道的维修，管道方面还可以再详细一些，写清楚包括上下水、煤气等的管道。总之，保修内容越详细，一旦出现问题，才能更好地维护消费者的权益。

　　■入住不久，房子已过保修期

　　案例： 太原市杏花岭区居民石先生买了套新房子， 半年前入住，最近突然发现墙壁渗水。 石先生认为是预埋的水管爆裂， 但找开发商维修时， 开发商告诉他， 他买的楼盘竣工已有两年， 房子已经过了保修期， 他们不再负责。 石先生十分气愤， 这房子自己才住了不到半年， 怎么就过了保修期？

　　记者调查： 太原市建筑工程质量监督站工程师郎勇告诉记者，《建筑工程质量管理条例》第四十条规定，”建设工程的保修期， 自竣工验收合格之日起计算。”但是，记者在采访中发现， 不少房子竣工验收合格是一个时间， 销售到住户手中的时间往往要晚一些。 对于很多住户来说， 房子到自己手中时，规定的保修期限很可能已经过了大半。

　　记者在采访中发现， 一些开发商为了少承担责任， 对住户承诺的房屋住宅保修期限， 大多是以自己和建筑工程承包单位所定的期限为基础， 扣除了房子验收合格到销售给住户的这段时间。 这样一来， 开发商对房屋的保修期限就比国家规定的期限短了很多， 这对住户来说是很不公平的。[Page]

　　律师点评： 山西省华闻律师事务所副主任彭建荣告诉记者，《建筑工程质量管理条例》中规定的保修年限计算方法，是针对建筑工程承包单位和开发商之间的保修年限。住户购买的是开发商的房子，和施工单位没有直接关系。

　　彭建荣表示，国家建设部发布的于2001 年 6 月 1 日起施行的《商品房销售管理办法》第三十三条规定，“房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。”因此，房屋的保修期，要从开发商销售到住户手里开始计算。

　　山西毅达律师事务所王律师说，如果开发商提供的“住宅质量保证书”中，房屋保修年限低于国家有关规定，住户可以得到双倍的赔偿。不过，住户最好在签订购房合同之前，对所有规定了解清楚，并向开发商进行详细约定，以免日后出现不必要的纠纷。

　　■房子漏水，开发商百般推脱

　　案例： 太原市某花园小区谢先生的房子多处出现裂缝， 尤其是在次卧、 顶棚和地面各有一条横向贯穿的裂缝。 而且， 朝北房间的窗户漏雨渗水， 谢先生家的不少家具都因此受潮损坏。 但开发商认为， 这是谢先生装潢房子时造成的， 不属于房屋质量问题，并因此拒绝保修。 谢先生百口莫辩， 只能自认倒霉。

　　记者调查： 记者从相关部门获悉， 很多购房合同都会有一个免责条款， 规定因不可抗力、 使用不当或者第三方原因造成的质量缺陷， 不在保修范围之内。 对此， 太原市建筑工程质量监督站工程师郎勇表示， 有些开发商为逃避保修责任， 不承认属于房屋质量问题， 反责怪用户使用不当。郎工程师告诫广大住户， 入住后要保证房屋的正常合理使用， 不要随便改动房屋内原有的基础设施， 即使要改， 也要由专业的安装人员画出纸， 和物业管理部门协商， 经开发商认可之后再进行。这样， 即使出现问题， 开发商也无法推脱责任。 此外， 郎工程师还提醒说， 买房前要了解清楚房屋的验收日期， 必要的时候， 可以向房屋质量监督验收部门查询。

　　律师点评： 山西省华闻律师事务所副主任彭建荣认为，房屋出现质量缺陷，首先应该确定属于何种问题，是否在保修期限之内。如果不涉及房屋安全性能，在保修期内可按合同约定的或法律规定的处理。维修完后，一定要认真验收，确保质量过关。涉及结构安全的大问题，应当报建设行政主管部门备案，便于日后查询。如果涉及房屋安全性能，消费者有权选择退房，并要求开发商作出相应赔偿。

　　另外，如果因开发商故意拖延而超过保修期限，或者因屡修屡坏、屡坏屡修超过了期限，可由开发商承担责任。购房者要注意保存相关证据，以便日后查询。

　　■开发商不见了，保修找谁去？

　　案例： 杏花岭区秦先生两年前购买了一套商品房， 前不久他发现家里的卫生间下水有问题，一直渗水。 国家规定卫生间防渗漏的保修期是5年， 他的房屋质量问题尚在保修年限内。 但此时，秦先生发现开发商已经注销， 建筑施工单位也不知去向。 秦先生很苦恼， “我该怎么办？”

　　记者调查： 记者在采访中了解到， 一些住户在购房后的几年内， 房屋出现质量问题， 虽然还在保修期限之内， 但由于开发商不知所踪， 或者已改行开发其他项目， 以各种理由推脱、 逃避保修责任。

　　律师点评： 山西成诚律师事务所律师杨永明说，住户房屋的保修和施工单位关系不大，主要的保修责任在建设单位，即房地产开发商。杨律师说，在施工单位、开发商都注销的情况下，相关方面将成立清算组，对该房地产开发公司资债进行清算。如果该公司剩下的资本不能抵偿债务，住户将不能申请保修。反之，住户可以向清算组提出保留部分余额作为保修费用的申请。但是，一般要在保修期限完结后，住户才能得到自己申请的那部分保修费用。总之，只要房地产开发公司存在，即使该公司已与其他企业合并，或者已改作其他项目的开发，住户都可以要求其或合并后公司承担房屋保修责任。

　　小贴士

　　山西建通律师事务所律师闫宏亮建议消费者，买房时务必了解清楚以下几个问题：住宅质量保证书、住宅使用说明书、房屋竣工验收合格证中的有关说明与规定。

　　山西成诚律师事务所律师杨永明表示，如果房屋出现质量问题，而开发商推脱责任不愿保修，消费者可通过协商、仲裁、诉讼三种途径解决。另外，他提醒广大购房者，首先，注意房屋的不同部位的不同保修期限。其次，注意保留相关凭据，主要包括房屋受损程度、交涉过程中的相关书面凭据等。最后，在房屋质量出现问题后，及时主张自我权利，以免不利因素的发生。