2007年3月16日，十届全国人大五次会议通过了《中国人民共和国物权法》，并将自2007年10月1日起实施。《物权法》的通过并实施完善了中国特色社会主义物权制度，在我国法制进程中，具有里程碑式的意义。作为我国社会主义市场经济正制下的基本法律，《物权法》重点针对现实生活中迫切需要规范的问题，用法律的形式统筹协调各种利益关系。实施好《物权法》对于实现好、维护好、发展好最广大人民的根本利益，更好、更快激发全社会的创造力，促进社会和谐，具有十分重要的意义。
     《物权法》的法律调整对象是“物的归属和利用”，是规范财产关系的民事基本法律。财产可分为两类：动产和不动产，不动产主要就是指房地产。因而《物权法》的法律规定有近2/3内容涉及到房地产业，同房地产业的开发、销售、管理全过程都有密切的关系，涉及到房地产的方方面面，是规范房地产的根本大法，也是制定房地产业各种规章制度、地方法规的根本依据。《物权法》的制定历时5年，经过全国人大7次审议，在制定审议的过程中，多方征求了社会各界的建议，因而《物权法》的内容是比较完善的。随着《物权法》的实施，房地产企业的经营思路、管理方式，也必须进行调整。严格执行《物权法》的规定，规范房地产企业的经营规范活动，更进一步促进房地产业的发展。
     《物权法》是我国第一部专门调整财产关系的民事基本法，在它的实施过程中，必然会遇到各种各样的难点、热点和历史遗留的问题。作为房地产企业，如何理解和实施《物权法》，是当前面临的一项重要任务。
     一、《物权法》明确规定了不动产登记制度，将影响到房地产企业的经营开发、销售活动的全过程。
     《物权法》第六条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记”。第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”根据《物权法》的规定，房地产企业从取得土地，经规划、设计、建设到出售房屋，都必须经过严格的统一登记制度。从目前房地产企业的实际情况来看，有相当一部分企业，没有严格执行国家的相关法律法规。普遍存在着运用行业的潜规则，在没有拿到土地使用权就开工建设，在没有房屋预售许可证的情况下就销售房屋。一些房地产开发企业，甚至在“三证”全无的情况下，开工建设，销售房屋，通过潜规则给购房人办理产权证。这样就造成由于法律手续不健全，违规建房、违规销售，有关部门拒绝办理产权证，购房人不满意，形成一系列纠纷，引发群体性上访事件。这些行为，在《物权法》实施后，将会受到严格的禁止。
     按照《物权法》第十条的规定："国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定"。在国家没有建立统一的登记制度前，目前各地的登记范围、登记机构、登记办法不相一致，分别由不同的行政管理部门进行管理，登记的规范要求也不尽相同，一个开发项目从规划立项、征地到销售房屋，要经几十个行政部门的审核，这种多部门共同管理，不仅加大行政管理成本，由于没有统一的法律规范，也造成了一些制度上的漏洞，使得一些开发企业很容易利用制度上的漏洞，解决在开发过程中的违规问题。按照《物权法》规定，统一的登记制度建立后，将能防止政出多门，使开发企业违规问题无人问责的现象得到遏制。
     由于《物权法》明确规定“未经登记，不发生效力”。房地产开发企业就必须要防止在开发过程中，由于各种因素，没有达到《物权法》和其他法律法规所要求的登记条件，而造成“不发生效力”的严重问题。
     房地产开发企业必须转变观念，杜绝找漏洞、运用潜规则的思维方式，规范企业开发经营的全过程，使企业经营行为置于《物权法》及法律法规的控制之下，确保“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力”，确保企业合法经营。
     二、《物权法》明确规定，公权和私权的平等保护，将影响到开发企业的拆迁行为，必须确保依法拆迁，合理补偿，杜绝野蛮拆迁。
     《物权法》第四条规定：“国家、集体、私人的物权和其他权力人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯”。[Page]
在房地产开发企业的经营活动中最容易发生纠纷的问题，就是房屋动迁。在动迁实践中，动迁难常常使政府头疼，企业棘手，拆迁户不满意，引发了数不尽的群体事件，已成为造成社会不稳定的重要因素之一。认真探讨纠纷发生的原因，很大程度上，在于开发企业为了取得开发项目的最大利润而无视被拆迁人的利益，随意降低补偿标准，随意更换回迁位置，延长回迁时间，以及采用停水停电停气恐吓等粗暴野蛮的方式，进行强行拆迁而引起的，使被拆迁人的私权受到侵害。
     《物权法》以明确的规定，申明了平等保护公权和私权，反对公权和私权的侵害。针对征收集体土地，征收单位房屋、个人房屋及不动产的补偿问题，《物权法》第四十二条作了明确的规定：“征收集体所有的土地应当依法足额支付土地补偿费，安置补助费，地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给与拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件”。
     《物权法》的上述规定，比原有法律规定更加细密，特别是增加了“被征地农民的社会保障费用”和“保障被征地农民的生活”两项规定，这无疑要加大开发企业的征地成本，但从保障失去土地农民的今后生活，促进和谐社会建设方面来讲，又是必须确保的。开发企业在今后的征地拆迁过程中，必须认真执行《物权法》的有关规定，自觉地规范自己的经营行为，坚决杜绝野蛮拆迁现象。
     《物权法》第四十二条还明确规定：“为了公共利益的需要，依照法律规定的程序可以征收集体所有的土地和单位，个人的房屋及其他不动产。”《物权法》明确规定了征收的条件是“公共利益”。从房地产开发的实践来看，一个重要的问题在于“公共利益”的界定，什么是“公共利益”？由谁来界定”？开发公司的商业行为是不是属于”？《物权法》没有对“公共利益”作明确的界定，但从多年实践中形成的共识来看，“公共利益”大体包括：道路，桥梁，国防，通讯，供水，供电，供热，社会公益活动场所等。一些房地产开发企业，用于商业行为的开发项目，一些政府官员为追求政绩，搞地标工程、形象工程，今后将不可能随意界定为“公共利益”。这样开发企业也将不可能再以“公共利益”的名义，推行“强制拆迁”，必须按照《物权法》的有关规定，开发企业及政府相关部门同被拆迁人进行协商谈判，并确保被拆迁人的“合法权益”。可以确定，由于《物权法》的实施，开发企业必然面临拆迁难度增加的现实，拆迁时间延长、拆迁成本增加，也将是不可避免的。
     三、《物权法》明确了建筑物区划内设施的产权归属，将影响现行物业管理方式。
     《物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅，经营性用房等专用部分享有所有权，对专用部分以外的共有部分享有共同管理的权力”。
     《物权法》的规定，明确的确定了业主对建筑物区的所有权和管理权，加大了对业主权益的保护力度，这对目前开发小区的物业管理现状来说无疑是很大的冲击。《物权法》比较详细规定了建筑区划内道路、绿地、停车位、车库及经营性用房的所有权。被《物权法》明确规定为全体业主所有的上述场所，在现在的物业管理实践中，业主却处于既无所有权，又无管理权的境地。
     《物权法》第七十四条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位，车库应当首先满足业主的需要，”“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”在小区物业管理中，物业公司不仅无视业主的所有权和管理权，无偿占用道路，对业主停放在自己拥有所有权的道路的车辆收取停车费，而且还在业主拥有的所有权的公共场所划分停车位，高价出售停车车位，实质上已经侵害了业主的所有权和管理权。[Page]
     《物权法》还明确规定了业主对物业管理方式的选择权。《物权法》第八十一条规定“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。”
     目前，小区的管理方式，只有物业公司管理一种，而且物业公司的选择权并没有真正落实到业主身上，更多取决于开发公司和居委会，这实际上背离了《物权法》的有关规定。小区如何管理？由谁管理？《物权法》把选择权交给了业主，如何用好这个权力，有待于更多的实践。
     按照《物权法》有关规定“建筑区划内的绿地，属于业主共有”。一些开发商为了更快的销售房屋，在广告及实践中，常常承诺底层住户拥有门前绿地；有的开发商公然将一部分绿地划分成私家花园，赠送给购房人。这种行为实质上侵犯了其他业主的所有权，从法律上讲是无效的。《物权法》实施后，绿地返还给全体业主，使之成为公共场所，将是大势所趋，这也会对开发公司造成一定的影响。
     四、《物权法》的实施，要求加快相关法律法规的修订，以有利于房地产依法经营。
     通过认真学习《物权法》，对《物权法》法律规定进行认真的分析，特别是同现行的法律法规进行对照，可以明显地看出一些现行法律法规同《物权法》有不一致的地方，有一些现行的法律法规制定时间比较早，有的已经有十几年的历史，现实环境已发生了很大的变化，但这些法律条文还没有及时修订。
     《物权法》将于今年10月1日开始实施，同《物权法》不相一致的法律法规应及早依据《物权法》进行修订，并尽快出台相关的司法解释，以利于《物权法》的实施。2003年颁布并实施的《物业管理条例》，规定了小区的物业管理，促进房地产业的发展，但《条例》实施几年来，业已明显暴露出条例不够严密、可操作性不强等问题。《物权法》从产权界限着眼，明确了财产的所有权和管理权，从而使小区物业管理的法律规定更加严密，要求《物业管理条例》必须依据《物权法》进行修订，使之符合《物权法》的要求。
     《物权法》第一百四十九条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”《物权法》的这一条规定更好地维护了人民群众的利益，打消了购房人的顾虑，有利于房地产业的持续发展。但《物权法》并没有确定自动续期后是否交纳土地出让金，这就构成了五十、七十年后的一个不确定的因素，会有一些不利的影响。
     现行的《城镇国有土地所有权和转让暂行条例》、《城市拆迁管理条例》、《城市房屋租赁管理办法》、《房屋权属登记管理办法》也都存在同《物权法》不一致的地方，需要依据《物权法》进行必要的修订。
     《物权法》的制订历时5 年，是在认真吸取了国内外物权理论和实践，特别是我国改革开放的实践经验的基础上制定的，它的法律条文从我国的实际国情出发，更能反映和完善我国的基本经济制度。作为《物权法》调整财产关系的重要产业——房地产业来讲，认真学习好《物权法》，按照《物权法》规范房地产业的生产经营行为，是促进房地产业更好、更快发展的基础。