在一个大的土地供应紧张的前提下，地区区域经济发展的背景下，收入增加的购房者带动“恐慌”心理跟进的购房者，加上港人前来投资置业，本地政府的一系列政策的反作用，最终导致了深圳“井喷”现象的发生。
     深圳的人口、地理等特点，构成了对住房的强大需求。主要原因是粤港澳经济一体化和深圳本地的资金流动性过剩，次要原因是深圳内部房地产投机活动。有主有次，主次分明。从更宏观的角度看，这是高速发展的中国经济的一个缩影。而深圳房价的解决办法和政府将出台怎样的政策将成为最重要的变量。来自全国甚至全球的目光让深圳这个中国最年轻的城市陷入深深的漩涡。公众和市场各方都在关心深圳房价的走向，但已经成为“政治问题”的房价，终归只能依靠市场手段来解决。
     今年一季度深圳房价在国内率先突破万元，但楼市仍然火爆、房价一路走高，以至导致形成“井喷”现象。
     据调查分析，深圳房价从每平方米5980元上升到9300元用了2年时间，可是从2007年1月的10670元上涨到6月21日的15487元，涨幅50%仅用了不到半年的时间。据深圳市国土资源和房产管理局统计，截至6月21日，深圳楼市均价为15487元/平方米，比5月份上涨1264元。关内新盘均价已经突破2万元/平方米，稍微高档一点的项目都在向3~4万元/平方米靠拢。是什么原因导致如此快的涨幅速度呢？
笔者通过对各方资料进行整理，对历史的、现实的资料进行考察，以期我们能够对这种现象背后的秘密有一点认识、多一点分析、多一点思考。首先，我们应该看到在这样一个相对成熟的市场，本轮“井喷”行情有着更深层次的原因，由多种合力推动，最终形成了集中爆发。
      一、粤港澳经济一体化
     深圳和香港只有一河之隔。目前，粤港澳经济正在加速实现一体化。壁垒持续降低，大大加速三地人员来往和资金的交流。自2003年以来，开通了香港居民智能身份证之后，港澳人员过关更加便捷。深圳靠近海关的地区已进入香港居民通勤上班的范围之内。2007年7月1日，正式开通了“西部通道”，香港元朗的居民只需10分钟就可以到达蛇口。在深圳居住的香港人超过10万，还有更多的香港居民准备搬到深圳居住。     粤港澳经济一体化是件好事，但是，有利必有弊，其副作用不可忽视，其一就是带动了深圳的房价暴涨。尽管如此，香港住房每平方米均价为40000-50000元，比深圳高出一倍以上。在香港资金的冲击之下，深圳的房价焉能不涨？二、流动性充裕背景下的深圳房价
     房价是消费者用人民币投票的结果。作为金融和贸易中心的深圳，房价涨幅在时间和区间上，与三大流动性因素相关，即企业利润大幅增长、股票大幅增长以及人民币升值。
     “如果房价这么高，还有人买，并且是抢着买，那只能说明深圳有钱人太多了。”深圳尚美家机构董事长王德源说。 同样的故事发生在深圳成千上万的企业身上，这被深圳人直观地理解为“这几年有钱的人太多了”。除了实业创业，证券投资和外资涌入都使得深圳的流动性更加充足。
     “整个城市的经济发展是房地产的基本面。”深圳房价2005年以来的增长，至少和中国经济的整体发展是分不开的。根据国家统计局《国民经济和社会发展统计公报》，从2003年开始，中国具体规模工业企业利润增长高达40%以上，其中民营经济的利润率甚至高达47%，这使得大量企业主迅速积累了财富……
     三、国家政策的出台和实际效果
     自针对房价的宏观调控启动3年以来，政策目标与效果背道而驰已不再是新闻。
     深圳楼市并不例外。原先高挂地产新政免疫区招牌的深圳楼市正是从去年此时开始发力上涨，与此形成鲜明对比的则是，深圳市政府执行中央地产调控精神最为得力，其执行细则最为不折不扣。
     在控制户型比例的165号文件出台前，深圳市在全国率先喊出将按照单个项目来执行双70%政策。此言一出，市场上新盘项目、待开工项目顿时风云突变，观望气氛立时浓厚。但是，根据戴德梁行房地产顾问（深圳）有限公司总经理程家龙回忆，双70%政策出台前，深圳楼市大户型属于主流消费方向。这一宏观政策及深圳细则出台后，大户型随即进入发力上涨阶段。[Page]
     四、城市功能完善抬高房价预期
     “深圳整体规划的出台进一步催化了消费者对房价的未来预期。”英联国际董事长郭建波认为，城市功能的逐步完善、轨道交通的全面铺开、城中村的大面积改造等一系列城市升级的举措，都令深圳的投资价值、居住价值日益提升。
      2006年7月，《深圳2030城市发展策略》提出了差异化的发展思路，对深圳重新进行了功能划分，使原来特区内外有别的二元化结构得以改变，从而全面提升深圳房地产的价值，并使关内外的价值差全面缩小。
2007年3月15日，《深圳市近期建设规划（2006－2010）之新城规划》，深圳光明新城、龙华新城、体育新城、东部新城等关外4座新城的规划得到了初步拟定，成为深圳房地产发展的重大机遇……
     五、深圳房地产的香港推力
     香港的今天就是深圳的明天，这是深圳人对美好未来的一种期许。“深港一体化”被深圳作为城市发展基本战略确定下来，也为深圳房地产市场提供了无限的想象空间。
     2006年7月26日，深圳市人大常委会表决通过了《深圳2030城市发展策略》，以法律形式确定了深港一体化的发展方向。基于对深港合作前景的乐观预期，深圳各区的楼价竞相上涨，其中表现最抢眼的是深港西部通道深圳一端的南山区。
     六、深圳中介代理行业，楼市暴涨的幕后助推器
     深圳市一向在全国以市场化程度高而领风气之先。这在为楼市快速发展提供平台的同时，也成为楼市暴涨的幕后助推器。深圳楼市的中介代理行业正在成为这样的角色。在过去的一段时间内，随着深圳楼市在仅仅半年时间内暴涨达50%，来自平面媒体报道、互联网、私人博客、专栏文章的指责铺天盖地般倾泻下来，一个共同的论断是，在这轮上涨背后，中介代理行业操纵市场，直接使用花样百出的销售手段，人为加剧住宅市场的供给恐慌感，从而制造出整个楼市的火爆局势……
     七、招拍挂的先行者
      深圳1987年敲响的中国土地拍卖“第一槌”，开创了用市场配置土地资源和土地使用权有偿转让的先河，这是中国土地管理制度在理论和实践上的一次重大突破，直接刺激了深圳乃至全国的土地拍卖市场，引发了我国土地使用制度的革命，并直接促成了《中华人民共和国宪法》的修改……
     根据深圳市社会科学院公布的《深圳蓝皮书：中国深圳发展报告(2007)》：深圳2006年置业者中有超过30%的人在取得产权证后半年内转手，市场短期炒房迹象明显。
     八、深圳的目前面临两种特殊情况
     一是全市土地资源较为紧缺。目前，深圳市可用于未来城市建设的用地不足200平方公里，土地资源非常有限。2002年以来，随着国家土地管理政策的进一步严格和深圳市土地资源的进一步紧缺，深圳市每年可用于住房建设的土地一直比较有限，仅1～2平方公里，远远低于北京、上海、广州等特大城市。
     尽管每年深圳通过盘活存量土地、加强城中村改造，使得部分存量土地入市以补充市场供应，但仍然无法满足每年新增900万平方米左右的基本住房需求，致使当前住房开发投资、住房在建与新建规模以及住房批准预售规模持续减少，住房供应持续呈现紧张趋势 。
     二是经济持续发展，人口持续增加，住房消费能力与投资意愿持续上升。随着经济快速发展，较高的劳动生产率和工资水平，深圳市近年吸引了大量的外来人口；同时，随着人均收入水平的提高和家庭结构趋于小型化，该市居民住房消费能力与意愿不断提高；此外，在人民币持续升值和国内资金流动性过剩的条件下，作为国内住房市场比较活跃且紧邻港澳台地区的深圳，房地产市场不断吸引本地、国内及境外的投资，进一步催化了住房市场的活跃，并导致住房需求持续处于增长状态。