调节住房供应结构  稳定住房价格
山西省房地产业协会副会长：贾保民

     近几年，房地产市场一直是国家宏观调控的重点领域之一。2006年国务院办公厅转发的中央九部委关于调整住房供应结构、稳定住房价格的意见中，提出了两条刚性的要求：
     第一条 各级城市包括县城人民政府要完成“十一五”住房建设规划，这个规划要在2006年9月底前向全社会公布。
     第二条 从2006年6月1日起，新开工的商品住房建设90平方米以下的要占到70%以上，其年度土地供应总量不低于年度供应总量的70%。
     在刚刚闭幕不久的十届五次人民代表大会上，政府工作报告中，温家宝总理讲到房地产业对发展经济、改善人民群众住房条件有着重大作用，必须促进房地产业持续、健康发展，并提出了四项要求：
     1.从我国人多地少的国情和现阶段经济发展水平出发，合理规划、科学建设、适度消费、发展节能省地环保型建筑，形成具有中国特点的住房建设和消费模式。
     2.重点发展面向广大群众的普通商品房。政府要特别关心和帮助解决低收入家庭住房问题，加大财税等政策支持、建立健全廉租房制度，改进和规范经济适用房制度。
     3.正确运用政府调控和市场机制两个手段，保持房地产投资的合理规模、优化商品房供应结构、加强监管和调控能力、抑制房价过快上涨、保持合理的价格水平、整顿和规范市场秩序。
     中央九部委文件下达之后到2006年9月底，全国有65%以上的地级城市、91.1%以上的县级城市均能如期公布建设规划。后来全国房地产市场部级联席会议争得国务院同意将各级城市规划公布和备案的时间延长到2006年12月20日。
     由此可以发现，编制一套科学的、合理的住房建设规划并不容易。我们这次研讨会的主题是建设总量与住房供应比例研究。因为供求关系是决定市场的最基本力量，我们需要搞清楚的是，我们正在全面建设小康社会，我们处于加速建设城镇化建设的进程中，我们要不断的改善民生，不断地改善百姓的住房条件。那么在“十一五”乃至“十二五”、“十三五”期间，我们要建多少房子才能达到市场供求的大体平衡。在编制城市住房建设总量时，我们测算的依据是什么？要考虑哪些相关的因素？才能使这个规划更加科学、更加合理和符合实际，同时我们还要搞清楚地是，在我国人多地少的特殊国情、在我国经济发展水平还不太高、中低收入家庭占比重还很大的情况下，我们的供应住房结构比例处在一个什么样的状态才能实现可持续发展、才能使百姓安居、社会和谐？我们需要通过这次专题研讨活动，通过大家进行实证性的研究和分析，为城市政府制定住房建设中长期规划和年度计划提供决策支持，以期在住房规划中能够更好地贯彻中央关于调整住房供应结构、稳定住房价格的指导思想。

增加住房建设总量  提高老百姓收入水平
山西省建设厅副厅长:任在刚

     建设总量对我们省来说就是增加住房建设总量，我个人认为总量不够而且住宅供应结构比例也有问题。为什么这么说呢？因为根据统计显示，去年我们省房地产业投资达到208亿，在全国处于23位，这与我省经济总量在全国排名第15位相比，有比较大的差距。同年内蒙房地产投资总量达到了364亿元，而内蒙人口与我们人口相差2000多万。去年我代表省政府去到长治、晋城考核目标责任制，到了壶关以后，看到壶关县新建了很多房子。后来我和长治市房管局局长说，你们和统计局把壶关县数据再统计一下，看数据上升了没有？结果一统计，去年长治一下就增加了3个亿。所以，从这个层面来讲，山西房房地产投资情况不能说有水分。
     今年,按照省厅的要求，安康居住工程在每个市县的房地产投资、户型比例都要有具体的要求。同时从4月25日开始，要求每个月都要向省建设厅报告，省建设厅再向省委省政府报告，同时再反馈到各个市、市委、市政府。2007年全省国有重点煤矿棚户区沉陷区改造的任务是200万平方米，建设厅的目标是260万平方米，并初步确定了三个市作为城市棚户区改造的试点。第一个是大同，省政府给大同市5000万的启动资金，大同市政府再投入3000万。国家开发银行2007年再给我们10到15个亿作为城市棚户区改造启动资金。
     山西省棚户面积大，矿工居住困难，我们省厅已经给相关部门下发了通知，要求有关地市拿出一个解决棚户区居民的办法，利用三到五年的时间消除城市棚户区。这是一项德政工程，民心工程。
     省厅计划在今年的五月底六月初，在大同召开全省的建设会议，议题之一是限价商品房。限价商品房就是要对城市棚户区的居民提供优质且价格低廉的住房。大同市已经初步确定了264亩地，建设30万平方米中小户型的国家康居示范工程。运城、长治、晋城、晋中等地市也都在积极的做国家康居示范工程项目。但有些地方还没有按照标准严格执行户型比例，下一步要采取一定的措施来尽可能建造价格低廉户型设计比较适宜中低收入家庭的住房。
    太原的房价在全省来说是居高的，经济适用房价格同其他地市来比，也比较高。为什么高呢？我们也进行了一些调查，农民一亩地的补偿款在太原迎泽西大街最低也在55万。建高层不合适，况且物业管理也跟不上，只有建六层的砖混结构，这样下来价格是1840元，就这个价格也是在资金紧缩的情况下建造出来的这种房子，我们的老百姓还是说他高，为什么呢？ 我们也在分析，地价高是原因之一，经济适用房的利润在3%，我们考虑来考虑去，要求太原市也要建设限价商品房。实际上我们觉得根本问题在于工资收入低，这是最主要的。

创新产品  为客户提供多渠道金融产品和服务
中国民生银行太原分行副行长：郑天磊

     民生银行是一家全国性股份制商业银行，也是一家上市银行。太原民生银行成立于1998年2月18日，短短几年里，市场规模达到了300亿元，员工600多人。在太原市有13家支行，72家自助银行。我们的发展离不开社会各界朋友们的支持，我们秉承“服务大众、情系民生”的经营理念，以客户为中心、以创新求发展，我们也愿意与在座的所有嘉宾朋友一起，在我们各级领导、房协的领导和组织之下，为山西省的经济和房地产业的发展做出我们应有的贡献。
     面对广大购房客户和房地产开发商面对的实际问题，民生银行太原分行推出全新的业务产品“个人委托团购房业务”，在银行层面上解决了困扰购房户和开发商的诸多问题。
     个人委托团购房业务简介
     个人委托团购房业务是指个人客户与房地产销售公司签定委托购房协议，由房地产销售公司按照客户的购房要求，寻找合适的房源，客户满意则与销售公司签订《××楼盘委托购房合同》，如客户最终购房，可获得一定收益并享受规定的优惠团购价格，如委托期满仍未购房，则由房地产销售公司支付一定的违约金。银行接受房地产销售公司授权后，负责监控客户委托资金的使用、审核授权方选定的房地产项目，落实房地产开发企业提供的抵押、担保手续等。
     产品优势
     （一）购房客户获得的利益
     1、价格低、更优惠——可以享受团购房价格优惠和按揭贷款优惠利率。
     2、资金更安全——银行监管资金使用，使资金更安全；开发商提供抵押、担保，保障工程质量、工程进度以及客户购房资金的安全；银行指定专业律师事务所全程参与团购业务，为客户提供法律保障。
     3、客户满意、更多选择——按照客户需求选择更多房源，客户足不出户就可以龙城楼市尽收眼底。
     4、更专业——以专业角度考察房地产开发企业的资质和信誉，评估房地产项目的市场定位和升值潜力，把控项目风险。
     5、更多增值服务——购房+一揽子终身金融服务
     为团购客户提供免费装修设计、装修原材料团购价格指导、二手房买卖、出租求租免费代理等增值服务；民生银行配套推出车位贷款、装修贷款、贵宾客户服务等增值服务。
     6、更优先——易佳广厦按照委托资金规模优先、时间优先的原则为客户选取好房号，在商品房销售过程中团购客户可优先购房。
     （二）开发商获得的利益
     1、便利融资、促进销售
     通过合作该产品，开发商将提前获得建设资金，即开发商只要投入项目土地资金和很少部分建设资金项目就可以顺利完成；而由于在前期就锁定了购房客户，项目的销售风险几乎为零。
     2、节省成本，加速周转
     由于开发商参与该产品，首先降低的开发商的融资成本（目前太原市相当部分开发商在项目资金紧张时均采取民间融资方式融资，资金成本高企），而由于在项目运作前期开发商就锁定了购房客户，加速了项目运作的速度，使开发商在同样的时间内可以运作更多的项目，从而获得更好的收益。
     3、提升信誉、建立品牌
     由于该产品的相关程序有银行参与并监管项目资金，无形中提升了开发商的信誉和项目的品质，而这两点是开发商即使在一个城市经营多年都无法建立的。
     （三）银行获得的利益
     通过该产品的推出，银行将帮助客户解决其人生中最大的一笔投资，让客户购买到物美价廉的称心房屋；相信通过该项服务将让客户对民生银行的认识更全面，对民生银行的忠诚度更高；银行将获得一批“铁杆”优质客户。
     （四）政府获得的利益
     百姓+开发商+银行=满意
     该产品实现了百姓廉价购房、开发商迅速盈利、银行赢得客户的三赢局面，在获得良好的经济效益的同时也实现了很好的社会效益；居民不再为房价过高而无奈，开发商不再为融资不畅、销售风险而忧虑，银行取得了客户的不断支持，同时政府则在解决百姓购房难问题的同时增加了税源，实现了社会的安定团结和经济的繁荣昌盛。

山西省城镇居民收入与住房结构初探
山西省政府发展研究中心产业经济研究处处长：陈国伟

     理论依据: 世界银行在衡量一个国家的住房消费水平时，认为房价收入比在4到6倍之间较为合适。
     高低收入与消费倾向: 2000-2005年，我省城镇居民家庭人均收入高低相差4倍以上，最高时的2002年达到6.29倍。进一步考察高低收入家庭的消费支出，高低收入之比有逐年降低之势，从2000年的3.34倍下降到2005年的3.02倍,远远低于收入差距的6倍。这充分说明，高收入家庭虽然收入较高,但消费倾向相对较低，而低收入户虽然收入低，但他们的大部分消费为即期消费，这种消费趋势，对形成我省城镇合理的住房结构有重要的参考价值。
     一、适宜的住房结构
     我们以2005年为基期，按照每年12.6%的增长速度，推算出2010年我省城镇居民年平均收入将达到16000元，按照房价收入比5倍计算，每户平均住房消费支出承受能力为24万元，按照中等收入对应普通商品房90平方米的中准结构水平计算，住房消费单价将达到2700元左右；按照同样的计算方法，最高收入家庭人均将达到3万元以上，家庭平均住房支出将达到45万元，按照150平方米计算，单价将达到3000元以上；最低收入家庭人均将达到6500元，家庭平均住房支出将为10万元，按照较小户型60平方米计算，消费单价将达到1600元。根据这个基础数据，我们按照住房结构适当超前的原则，也就是引导同档次消费水平左向倾斜，经过对以上基础数据进行调整，综合出以下住房消费结构比例：
     高档商品房：面积150平方米以上， 占比8%左右，单价3000元以上；
     普通商品房：面积150-100平方米, 20%左右；面积100-60平方米, 50%左右，单价为2700元左右；
     经济适用房：面积90-50平方米， 20%左右，单价为1600元左右；
     廉租住房：占比2%左右。
     这样的比例，基本符合建设部90平方米70%的结构比例要求。当然，这个比例只是一个理论推算结果，也是一个较为理想的比例数据，在实际运作过程中可能要复杂多变，需要根据物价、收入的实际情况不断调整。
     二、政策与措施建议
     （一）广泛进行民意调查，将住房开发的重点放到满足中低收入家庭住房方面。规划的制定必须广泛征求民意，科学设置包括不同收入阶层、年龄段、职业等要素的调查表，同时根据未来各种因素进行调整。
     （二）考虑实施透明房价政策，对超过合理指标的开发商实施年度限批。除实施普通商品房和经济适用房“最高限价”之外，可考虑制定包括房屋造价成本、销售价格、利润比例等因素在内的透明价格政策，并制定相应的考核奖惩办法。
     （三）通过政府综合协调政策控制建房成本。一是控制土地价格，二是控制单个项目户型设计比例，三是控制建筑材料价格盲目盘升。
     （四）刺激住房需求。一是简化二手房交易手续，二是提高住房公积金贷款最高限额。

从城镇居民收入透视住房需求
山西省社会科学院经济研究所宏观研究室主任：张文丽

     一、山西省城镇居民住房支出的动态变化
     根据山西统计局的调查数据，把城镇住房市场需求主体按家庭收入水平分为 7个等级，最低收入户、低收入户、中下收入户、中等收入户、中上收入户、高收入户和最高收入户，其中最低收入户为 10%，低收入户为 10%，中等偏下户为20%，中等收入户为 20%，中等偏上户为 20%，高收入户为 10%和最高收入户为 10%。调查发现，收入低于中等偏下的居民所占的份额一直比较小，除个别年份外，基本在 10%以下，而且增长极其缓慢，甚至表现出下降趋势；而中等收入、中上收入和高收入居民近几年所占市场份额增势明显，最高收入户所占份额虽然较高，但近几年已呈现出下降态势。
     根据城镇居民住房支出情况，我们绘制了2001-2005年山西城镇居民住房支出动态图（图略），可以看出，中、高收入户对住房的需求是拉动住房市场增长的源动力。中等和中上偏上收入阶层的住房需求增速最快。根据2001-2005年山西城镇居民住宅式样的变化资料，我们把住宅式样分为单栋住宅、四居室、三居室、二居室、一居室、普通楼房和平房及其他七种不同的类型。而占据主导地位的住宅模式是二居室、三居室和平房及其它，但从动态变化上看，三居室、二居室住房呈稳步上扬的态势，平房及其他则呈现快速下降的趋势。单栋住宅、四居室、一居室和普通楼房所占比重很小且仍然处于下降态势，说明中等和中等偏上户对住房需求进一步扩大，使得对中等户型、中等价位的住房需求量较大。
     二、城镇居民可支配收入的动态变化
     我们从2001年到2005年7个收入的等级的人均可支配收入情况发现，城镇居民的收入差距很大，而且还呈现出继续扩大趋势。不考虑价格因素的情况下，2001年最低收入户人均可支配收入为1902.4元，最高收入户人均可支配收入为12350.47元，最高收入户是最低收入户的5.5倍，到2005年扩大为5.8倍。从纵向来看，7个不同的收入组，增长最快的是最高收入户增长了63.8%，增长最慢的是最低收入户为56.5%，总的看来，以中等收入户为界限，中上以上收入户的收入增长速度明显快于中下以下收入户。这必然造成较高收入户所占市场份额非常大，且增长极其迅速，而低收入户所占的市场份额非常小，且增长缓慢。
     三、从房价比看居民的购买能力
     房价比是指房价与居民收入比反映了房地产消费在居民整体收入水平和消费水平中的比重，即居民对于房价的可承受能力。其计算公式为：房价比=套房价格/家庭年收入。根据目前国际上普遍认同的标准，房价与居民人均可支配收入比的正常标准比例应在3～6倍之间。如果按照这个标准计算，山西省在2001年-2005年的房价比分别为6.97、6.03、5.4、5.8和6.3，基本在国际认同的标准。
     根据这个标准计算，以中等收入户为分界线，中等以上收入水平的居民基本可以承受目前的房价水平，而中等以下收入水平的居民很难承受目前的房价，特别是最低收入户和低收入户的房价比分别为16.25和11.72，远远高于标准比例，可以说，根本就买不起房子。
     四、结语
     1.尽管近年来我省的房地产发展取得了长足的进展，但仍然面临严峻挑战，与城镇居民日益增长的住房需求相比，与构建和谐社会的要求相比还存在突出的矛盾和问题：一是普通居民需求量大的中低价位、中等户型的普通商品房和经济适用房供应不足；二是企业为追逐高利润，热衷于大套型和高档商品房的开发，但这类商品房的需求已呈现出下降趋势，势必导致空置面积增多，结构性矛盾突出。
     2.引导实施住房市场的梯次消费。对高收入者供应高价、大套型的商品房，并收取高土地出让金、高开发税费和高物业税，也就是所谓的“三高”；对中等收入者供应中小套型、中低价位住房；对低收入者提供小套型经济适用住房；最低收入者供应廉租屋，只租不售。同时，加快培育住房二级市场，从而使房地产业的资金循环与周转形成良性的通道，进而实现房地产实物形态的有效转换，促进整个住房市场的繁荣。
     3.在保证效率优先的前提下，切实提高中低收入家庭的收入水平，特别是提高中等收入阶层的比重，使老百姓多有能力住上宽敞、明亮、舒适、安全的房子，促进整个社会的和谐发展。

关于土地供应政策的几点看法
山西省国土资源厅土地利用处处长：宜东平

     有观点认为 “划拨土地的大量存在导致了土地资源利用的低效率甚至无效率。
     个人认为：一方面，政府不可能全面、准确地掌握土地需求信息，在没有足够决策信息的情况下分配土地必然带有盲目性；另一方面，土地使用人获取土地时未支付任何代价，故而缺乏足够的内在压力使其按照最大效益原则使用土地，这必然导致土地资源的浪费。医治这一痛疾的根本方法是引进市场机制。
     据不完全统计，1992年至 2000年底，全省有55个县市开展了土地的公开出让，面积84.55公顷，收取出让金2.27亿元。2001年，全省公开出让土地783.78亩，实现收益2.58亿元。到2006年全省国土收益65亿元。这些资金为各级政府改造城市基础设施、公益设施和农村土地开发提高基本农田的质量奠定了基础，土地出让金的社会化作用在不断加强。
     据我观察，我省住宅用地其来源具有历史的特殊性，所以对于房地产业的健康发展具有一定的影响，这个影响必须加以解决。如经济适用房和企业的集资建房用地，多数用地是利用企业原来的划拨土地，原批准用途是国家批的，现在的用途是由企业自行决定的。
     从根本上建立房地产供应及其价格良性循环的基础措施是房地产开发用地者应积极向政府控制的一级土地市场以土地出让的方式获得土地使用权，而不应该在社会“不同角落”获得土地使用权。因为它既没有市场因素的激励，也没有政策保证、没有法定的年期，遇到上市交易、企业作价出资、股份制、抵押时会发现房地产权属和价格、手续的问题。为此我认为各级政府控制一级土地市场是符合国际惯例的，也是符合当地实际的。其次企业或其他土地使用者也应当根据市场经济发展的规律以及建立现代企业制度的要求从一级市场取得出让土地使用权，也就是土地使用权要根据法律规定的方式、用途、面积、年期取得。再者二级房地产开发和土地经营市场的经营者既要算经济账，也建议算算社会账。一个行业或一个企业的发展，要以适合社会不同层次的利益才能发展自己。
     综上所述，国家为了与国际土地市场接轨，结合国家建设需要的实际情况，在控制土地供应、上市交易及其管理等方面采取了很多措施，我认为收到了很好的效果。当然随着改革开放、经济的高速发展，这方面还有很多不完善的地方，需要通过不断改革才能不断适应形势发展的需要。
     级政府、土地使用者、土地经营者起码的思考
     有人认为“在消费者、开发商和政府三者之间，政府的角色定位，应该是维护消费者和开发商之间公平公正地交易。但是，当政府从房地产业中获得的财税收益逐渐增大时，政府是否还有维护公平公正交易的决心和意志，就成为消费者所担心的问题。”根据我的研究，中央政府和地方政府从管理国有土地使用权出让市场、土地使用权出让程序、土地出让政策以及对受让企业、个人等用地者的行为，政府及其相关部门作了比较充分的规定，在经济建设中在不断发挥调节作用，给目前土地市场的发展奠定了必要的基础。
     目前国有土地使用权出让市场的管理特点是政府出让，也就是从市、县政府这个口才能真正拿到出让土地使用权。据我的研究和理解，出让土地使用权包括住宅用地、工业用地、商业用地等，企业或个人只有拿到出让土地使用权才有入市、入股、作价出资、抵押的权利，土地使用权的权属主体才真正是企业法人或个人。再如划拨土地使用权，未经批准不能抵押担保，出让土地使用权则不然，这在相关法律解释中也能得到证实。出让土地使用权的土地权属、权益在法定年期内是属于企业、个人的。
     其次是的土地出让程序也在不断完善，在不断改革。我认为这符合社会发展的需要。比如最初的领导决定是否出让土地，现在是部门起草方案，中介机构评估，集体审查，政府把关，市场运作。政府掌握、调整和控制出让结果的公平性、公正性。目的就是管好土地、用好土地，使其发挥最大效益。所以我认为土地市场的改革和发展的趋势会越来越好。
     那么土地使用者、土地经营者应该如何在土地市场不断发展的情况下来使用和经营土地呢？我认为首先是依法获得并使用土地和经营土地。再者要根据当地实际，确定市场产品及其比例和价码，就能满足社会各阶层的利益，不至于将某一阶层及其利益拒之门外。再者是既要关注本身土地利益的合法性也要兼顾连带利益的合法性。
     市场的管理几点建议
     要适应社会主义市场经济发展的要求，进一步转变政府职能，必须充分发挥市场配置土地资源的基础作用，经营性土地使用权出让必须通过市场机制来运作。各级领导、各部门不要干预经营性土地使用权的招标拍卖挂牌出让。不要用行政手段，以打招呼、批条子等各种形式指定供地对象、供地位置、供地面积、供地用途、供地方式和供地价格等，不要仅考虑部门利益，我认为土地出让金解决城镇村基础设施，就是解决发展的基础，就是缩小城乡差别的主要措施。如果不然，土地出让金将会成为社会各界的“零食”。坚持土地集中统一管理，确保城市政府对建设用地的集中统一供应，实行强化节约和集约用地政策。土地使用者需要改变原批准的土地用途，必须依法报经市、县人民政府批准。
 　　要逐步加强土地出让后、土地使用权出让合同、划拨土地使用权的管理。

对住宅供应结构调整的看法
山西建筑职业技术学院:王胜

     目前我国住宅建设规模持续扩大，但分配很不均衡，住宅价格日益看涨，许多人难以居有其屋。究其原因，我觉的目前房地产市场更多依赖市场调节机制，市场价格作为分配的主要标准，使得商品住宅供给主要面对中高收入阶层，住宅价格持续上涨。在社会主义市场经济初级阶段，在经济高速发展、住宅供应量有限的今天，政府的宏观调控对于这种必需生活资料的分配显得尤为重要，也就是说住宅应当更多地体现出消费品的性质，而不应该是投资品。从房地产住宅市场需求角度，以太原市为例谈一下住宅供应结构的优化问题。
     根据数据显示，太原市住宅售价在稳步增长，增长速度低于人均可支配收入增长水平，但是住宅价格的绝对增长量高于收入绝对增长量。从销售调查数据来看，户均面积太大，远高于“套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重必须达到开发建设总面积的70%以上”这一指标。所以应对供应结构做出调整。
     房价收入比是指一个地区的住房平均价与家庭年平均收入之比，房价收入比是综合衡量房地产价格水平的一项重要指标。从消费者购买能力和房地产市场价格水平两方面说明房地产价格的合理性。
     通常认为房价收入比在4－6之间是合理的。由于房地产销售价格统计口径不同，我们得到的房价收入比比实际值偏小。年收入在40000元以下的家庭是城市的主要人群，房价收入比大于12，对于这些人群来说确实太高。
     结合数据，房价不太合理,户均面积太大，中低档、小户型住宅供应量少是问题的关键。我个人觉得合适的供应比例应为：10%的高档商品房，30－35%的普通商品房，45－50%的经济适用房，10%的廉租房。供应户型小于120平方米的占80%，120－150平方米占15%，150平方米以上的占5%。
     还应当考虑到以下几个问题：
     1、廉租房政策主要解决城市最低收入人群的居住问题，可以改变住宅的供应结构，但对住宅销售价格基本没有影响。
     2、加大经济适用房的供应会缓解房价上涨的压力，也会减轻消费者的买房负担。但需要加强经济适用房的分配监管，做到经济适用房真正面对中低收入者。
     3、减少普通商品房的供应数量，适量加大高档住宅的供应，缓解高收入人群对中低端市场的压力。

我省商品住房建设需求简析
山西省统计局投资处：郝志军

     2006年房地产完成开发投资208.6亿元，商品房开发竣工面积累计达到2537.6万平方米（2006年为66.1万平方米），销售面积累计达2064.8万平方米（2006年为767.6万平方米），销售额累计达370.5亿元（2006年为153.3亿元），分别为“九五”时期的2.27倍、3.2倍和14.2倍。其中住宅销售面积1805.5万平方米（2006年为717.8万平方米），为“九五”时期的3倍，占商品房销售面积的比重为87.4％。随着国家调控政策的实施，全省的消费者逐渐理性，商品住宅市场有着坚实的有效需求支撑。在市场经济模式下，市场的有效需求是推动我省房地产发展的主要动力。
     一、城镇化加快将带动房地产业的发展
     1.城镇化发展所带来的城镇人口增长，将提供巨大的自动型住房需求。2006年，我省城镇人口为1451.39万人，占总人口的43.01% ，比上年提高了0.9个百分点，比2000年提高8.1个百分点，若全省城镇人口比重从2006年的43.01%发展到2010年的50%，未来14年城镇人口约增250万人，按照率先基本实现现代化预测目标，到2010年要使每个家庭的孩子都有一个独享空间，使城镇人均住宅建筑面积由2006年的27平方米增加到2010年的达到30平方米，每人增加3平方米，这样计算共需建设住房11854万平方米，平均每年建设住房2963.5万平方米。
     2.从业人员增多，加大了对商品房的需求。2006年末，山西城镇单位从业人员达到365.54万人，比2005年增加了5.05万人，增长1.38%，随着经济的快速增长，从业人员将会大量增加，收入也会相应提高，对房地产产生新的需求包括面积、质量、环境、服务等。
     3.城镇化的发展，需要房地产业提供四大支撑场所，即提供居住场所、生产场所、办公场所和经营场所。
     二、棚户区改造，增加了商品房的刚性需求
     针对全省存在大面积棚户区的情况，2006年省政府计划用三至五年时间改造681.2万平方米棚户区，改善53.76万煤矿工人的住房条件。自2006年年初棚户区改造工程动工以来，截至2006年11月25日，全省已完成房屋拆迁面积14.72万平方米，搬迁近5444户；开工面积达143.92万平方米。
     三、经济的持续快速发展将带来商品房市场的持续快速扩张
     自2000年以来，我省生产总值以年均11.2%的速度持续快速增长，由2000年的1845.7亿元增至2005年的4179.5亿元，2006年初步核算，生产总值为4746.5亿元；人均GDP2006年可达到14106元（按2006年平均汇率计算达到1808美元），比2000年增长177%。从目前全省经济发展的趋势看，随着国家中部崛起战略的深入实施,项目建设加快以及投资消费需求的加速扩张,未来几年经济增长将持续加快。[Page]

建立动态预测系统  为住房保障体系提供支持
山西财经大学管理科学与工程学院院长、博士 ：张所地

     一、住房建设总量与住房供应结构比例是由市场的供求关系决定的、动态变化的。为构建多元化多层次的住房供给保障体系，必须对房地产需求的做出科学的动态预测。
     房地产业作为经济支柱产业之一，是扩大内需、增加就业机会、拉动相关产业发展和经济增长不可或缺的一个行业。我们在进入社会主义市场经济建设的近几年中，除房价持续不断上涨外，多数产品的价格是处于波动起伏中。
     从经济学的角度来看，房地产市场的供求关系决定房地产产品的价格，反过来价格的涨跌又影响消费者的购买行为，从而影响开发商的投资和开发行为，进而影响市场的供给。对于房地产这种特殊的商品而言，影响其供给的除了价格和需求的因素之外，还与政府投资力度、住宅金融的支持力度、政府的市政政策等因素密切相关。金融信贷对个人购房的支持。刺激了市场需求，同时也拉动了市场供给。政府加大住房货币化政策的推进、加大鼓励居民消费政策的宣传力度，特别是国家推出了降低房屋交易费用、简化管理环节等措施，减轻了群众的购房压力，刺激了消费市场和供给市场。
     要繁荣房地产市场，就要搞好房地产市场预测，及时预测房地产市场的近期需求。有必要建立房地产需求的动态预测系统，对房地产需求的做出科学的动态预测，为多元化的住房供给体系提供决策支持。
     二、建立山西房地产需求动态预测系统的基本构想
     （一）影响山西房地产有效需求的因素因子体系
     （1）从政治因素考虑影响房地产需求的主要因素有3个:一是国家或地区政局的稳定性。二是政府基本政策的导向。三是政府有关政策的连续性和透明度。
     （2）从经济因素考虑影响房地产需求的主要因素有3个：一是人口状况，包括人口的绝对量、人口的增长速度、家庭的结构和人口的移动。二是国家经济的发展水平和人均可支配收入。三是国家经济发展的周期。
     国家目前政局是稳定性的，政府鼓励和支持发展房地产业，而且政策具有很高的透明度和连续性，所以，主要应从经济因素考虑。在众多经济因素中经过分析判定，人口的数量、人均可支配收入、住房价格、房地产产业结构的调整和变化应为首选的影响因素。
     人口的数量决定了对房地产的需求上限，庞大的人口基数是对房地产需求的基础。如北京、上海、广州房地产业的持续稳定发展与这些城市的人口数量有密切关系，而人口增长速度对房地产需求有双向的影响。如果人口增长速度快，则家庭收入中的很大一部分要用于食品等最基本需求方面的支出，使住房消费支出能力减少或延缓对住房消费的需求。相反，随着国民收入水平的逐步提高，同时，在实行严格计划生育政策的情况下，居民住房支付能力在逐步上升，住房更新换代的欲望也越来越强烈。
     房地产市场有效需求受到消费者实际购买力的限制。当消费者的购买能力由强变弱时，市场对房屋的有效需求就会减少，相反，当消费者的购买能力由弱变强时，市场对房屋的有效需求就会增加。这就说明房地产的有效需求水平，是随着消费者实际购买力变化而变化的。因此，人均可支配收入决定了房地产的有效需求。
     在进行房地产市场预测时应考虑的相关因素，其一，该需求量是“一定时期和市场”的需求量。房地产预测研究的是某个特定地区、一定层次、一定年份的需求量。其二，该需求量是在“一定价格”条件下的需求量。价格是商品价值的货币表现。其三，该需求量是“消费者愿望并能够购买该房地产品的数量”，其有效需求是受消费信心和偏好影响的。
     （二）适时地进行市场需求的抽样调查
     发挥山西省房地产协会的民间与政府结合的密切性、广泛性，利用高校房地产专业的学生进行社会实践，可进行高质量的市场需求的抽样调查。
     （三）建立房地产的动态管理系统
     山西省各地市都有规范的建筑市场、房地产交易管理系统、物业管理系统等，这些都基本实现了网络化数字化。充分利用这些系统，可及时得到房地产真实的已实现需求信息。
     （四）建立房地产需求模型，分析各种不同影响因素对房地产需求的影响程度。
     对房地产市场需求的未来预测主要是通过计量经济学中的多种预测方法并结合因果预测方法，建立本地房地产市场的相关变量的未来预测模型。通过对多个模型的分析，动用组合预测的方法将多个预测值加权综合，得出较为科学和可信的预测结果。房地产市场预测要经过综合考虑最好能征求专家意见选用预测方法。
     （五）要科学、准确、合理地预测房地产市场的需求量，要注意以下几个方面问题：
     1．定性分析与定量分析相结合。定性预测方法与定量预测方法都是预测过程中的必要手段，二者各有长短。由于房地产市场情况本身的复杂性，使得任何一种单独的预测方法都不能应付多变的经济形势。
     2．注重模型的经济意义合理性。预测模型是方法、是手段、是工具，建立模型的根本目的是为了解释经济现象并对未来发展趋势做出合理预测。所以，建立和分析模型时，不能光从数学、统计检验、可解释程度出发，还要考虑模型的经济意义的合理性。
     3．对微观因素和政策因素做适当考虑。以往建经济计量模型时，通常将微观因素和政策因素包含在残差中。而实际情况是我们通常不考虑的因素在刺激需求中发挥了很大作用。
     4. 应该应用适时的综合预测模型、将数字化预测系统与专家决策系统有机结合，才能得到科学、准确、合理的预测。
     三、充分利用现代网络技术，该系统是可实现的。
     四、发挥山西省房地产协会的民间与政府结合的密切性、广泛性，可为该系统的实现提供可靠保障。
     五、在科学、准确、合理地预测房地产市场的需求量的基础上，可建立多元化多层次的供给保障决策支持系统。
这样就能科学合理地确定出一个城市或区域各个时期的住房建设总量和住房建设的结构比例。
     目前，我们正在开展的一些研究工作，如“城镇数字化地产评估系统研究”，“城镇数字化房地产评估系统研究”，“不动产市场价与回报的混合评估系统研究”，“不动产动态评估研究”等，可为“山西房地产需求的动态预测系统”的建立奠定一定基础。

长治市“十一五住房建设规划”
长治市房管局副局长：王安彬

     （一）人口现状分析及预测。
    据03年统计结果测算，03年我市人口为319.93万人，其中有城镇人口107.29万人,城区人口36.8万人,其中非农业人口30.9万人,按2001—2003年人口平均增长速度5%计算,到2010年,我市城区人口将达到51.8万人。
     （二）市区住宅与非住宅分析及预测
     2003年我市人均住房建筑面积25万平方米，到2010年，我市人均住房建筑面积将达到30平方米。
     1、城镇住宅预测，考虑到两个部分的增加值：
     一是我市城区现有人口36.8万人,预期到2010年人均建筑面积增加5平方米,这部分现有人口增加人均住房建筑面积所产生的需增住宅建设面积为36.8×5=184万平方米。
     二是因人口增长所需增加的住宅建设面积。03年城市现有人口36.8万人，预期2010年将增长到51.8万人，将增长人口51.8－36.8=15万人,按2010年预期人均住宅建筑面积30平方米计算，这部分需增住宅建设面积为（51.8－36.8）×30=450万平方米。
     到2010年，不考虑其它因素，住宅需求将增加634万平方米。
     2、非住宅房产预测：按2001—2003年，住宅与非住宅投资平均比重6：4计算，非住宅物业将增加面积422万平方米。
     3、到2010年底，各类房屋需求将达到1056万平方米。
     （三）房地产市场供给状况分析及预测。
     据统计数据表明：高收入家庭、中低收入家庭、贫困家庭的比例大致为10%：80%：10%。据些预测，到2010年，除我市现有高收入家庭已有的高档公寓、别墅外，还需增加32.9万平方米，普通商品住宅和经济适用住房需求应为597.6万平方米,廉租住房3.5万平方米,到2010年城镇人口人均住宅建筑面积将达到30平方米。
     （四）规划、用地情况分析及预测。
     平均每年城市建设规划用地将需要60.6万平方米，到2010年，全市房地产建设用地需求量将会达到422.5万平方米。
     （五）房地产开发企业数量、开发规模分析及预测。
     目前我市共有房地产开发企业72家，其中一级企业无，二级企业2家，三级企业7家，四级或临时资质63家，占到了88%左右。在近期的发展中，为适应城市建设市场的需求，我市房地产开发企业将会逐步实现整合，培育壮大房地产开发企业，提高产业的集中度，到2010年，我市的一级开发企业将会增长至1—2家，二级开发企业将达5—10家，全市开发企业数量较现在不不会有大的变动，将有外地开发企业参与我市房地产市场的竞争，10万平方米以上的小区要达到20个。
     （六）物业管理企业数量、管理规模分析及预测。
     据统计，我市现有住宅物业920多万平方米，非住宅物业570多万平方米；到2010年，我市住宅将达到1554万平方米，非住宅物业将达992万平方米，按每个物业管理公司管理20万平方米平均规模，物业管理覆盖率按60%预测，将需要120多个物业管理公司，提供就业岗位1.2万个。
     （七）房地产业对扩大就业影响的分析和预测。
     房地产开发按一万平方米施工面积需要167人计算（据中国投资杂志2001第三期提供的数据），我市每年将提供1.5万人次就业，物业管理按每2500平方米将需1人计算，物业管理将新增就业岗位1.2万人，到2010年房地产业将新增就业岗位达到2.7万人。
     （八）房地产开发投资对国民经济的影响分析及预测。
     到2010年，我市每年房地产开发投资将达17亿元，可产生诱发额32.81亿元，可带动商品整体销售额为22.78亿元，对固定资产贡献率将达13.4%，直接拉动GDP增长1.8%
     在编制这个部分的过程中，我们曾经进行了大量的社会调查，结果表明，中小户型仍然是我市住房需求的主力户型。

大同市“十一五建设规划”
大同市房地产业协会会长:王广祥

     大同市委市政府经过认真研究，把城市建设和项目建设作为有关大同经济发展的大事，是全局性、战略性的工作。按照“一手抓经济发展，一手抓城市建设”的总体要求和城市规划建设、管理工作，作为落实科学发展观，构建和谐大同，提高城市形象的战略任务来认真对待。按照“四路并进”的思路，科学规划，加大加快城市建设的步伐。同时我们制定了住宅建设“十一五住房建设规划”，市政府出台了《关于调整住房供应结构稳定住房价格，进一步促进房地产业市场持续健康发展的实施意见》，最近又制定了加快棚户区改造的实施意见。总的来说，发展形势是好的。
     一、关于住宅建设总量问题。这个问题与当地的经济发展状况和地方的风俗、文化传统有着密切的关系。大同市经济欠发达，市民收入不高。目前大同市的房屋现状，据2007年统计，大同市总人口300万（其中城镇人口141.35万），现有房屋建设面积4919.46万㎡（其中住宅3239.81万㎡），成套住宅312752套，现有居民户数446748户，人均22.93㎡。城镇居民的住房条件不断改善，住房供应、住房保障体系不断完善。房地产业逐步走出低谷，呈现出良好的发展态势。从2002、2003、2004、2005、2006这5年新建住宅面积分别为80万、100万、120万、130万、224.8万㎡（其中沉陷区、棚户区77万㎡）。随着形势的发展，不断满足人们日益增长的住房需求，我市房地产投资虽然逐年增长，但仍然低于全省的平均水平，与山西第二大城市的地位不相称。
     “十一五”规划到2010年达到城镇居民人均住宅面积28㎡，从2006年起全市每年需建住宅180万㎡。由于大同的特殊性就这个数字也是保守的，因为沉陷区、棚户区、旧城区的改造和平地建房有很大的区别。平地建房是绝对增长，而沉陷区、棚户区、旧城区是改善居民住宅条件，回迁户要占去2/3左右。
     “十一五”期间大同把对棚户区改造作为重点。一是矿区同煤集团棚户区、沉陷区改造，拆迁了万余住房，拆迁建筑面积73.5万㎡，新建住宅260万㎡，计划投资35亿元。二是城市棚户区改造，从2007年起至2010年，用四年时间完成城市棚户区的改造。改造棚户区占地面积约268万㎡，改造房屋面积约90万㎡，涉及居民约3.3万户、4.7万间。
     二、关于住房供应结构比例问题。“十一五”规划提出从2006年起全市每年需建住房180万㎡，其中中低价位、中小套型普通商品住房70万㎡，经济适用住房60万㎡，廉租住房0.30万㎡，49.7万㎡为市场调节的商品房。
     加大中低价位、中小套型普通商品房建设势在必行，应占总量的70％－80％，60㎡－90㎡应占50％，60㎡－45㎡的应占30％，经济适用房也应该保持这个比例。            [Page]

朔州市“十一五建设规划”
朔州市房管局办公室主任：韩勇

 
     朔州市于2006年12月18日制定并公布了《2007—2010年朔州市住房建设规划》。以下是朔州市住房建设规划编制情况。
     一、规划的定位、范围及年限
     （一）规划的定位。把朔州市住房建设发展规划列入朔州市国民经济与社会发展“十一五”规划和近期建设规划的重要组成部分；作为指导朔州市住宅建设的专业规划；作为年度住房建设和房屋拆迁等计划制定的依据。
     （二）规划的范围。以朔州市中心区为住宅建设规划区。
     （三）规划期限。从2007年至2010年。
     二、住房需求预测
     （一）规划期内住房需求预测。按照总体规划要求，加快市区建设，实现城市规模的快速扩张，到2010年，基本建成区人口接近35万人，建成区面积35平方公里。而我市的中心区现状是建成区面积18平方公里，人口18万人。
     （二）2007¬—2008年住房建设需求预测。按照朔州市总体规划，到2008年，城市中心区人口增加10万人，达到28万人，建成区面积28平方公里。按增加的人口平均每人达到住房建筑面积20平方米计算，需要新建住房面积近200万平方米，其中中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）140万平方米，商品住房60万平方米。考虑到所有项目不可能全部开工建设，增加50%的建设规模，规划住宅建设总量305万平方米。
     三、住宅建设规划结构控制
     （一）各类住房占新增住房建设总量的比例。规划到2010年廉租住房建设量占城市新增住房总量的1%；中低价位、中小套型普通商品住房的比重占新增住房总量的70%。其中：经济适用住房建设量占城市住房建设总量的比例控制在10%左右；其它商品住房量控制在新增住房建设总量的29%以内。
     （二）各类住房套型结构比例的规定。严格执行国家有关政策，凡新审批、新开工的商品住房总面积中，套型建筑面积90平方米以下的住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。
     经济适用住房户型面积及户型比：建筑面积80平方米及其以下的不低于70%；建筑面积80—100平方米的不高于20%；建筑面积100—140平方米的不高于10%。
     廉租住房户型建筑面积及户型：通过城镇最低收入家庭住房情况调查摸底，考虑到家庭代际，年龄和家庭人口数量等因素，确定廉租住房户型建筑面积为40—60平方米。
     城市工矿企业棚户区改造新建住宅户型建筑面积60—70平方米的比例必须达到总户数的70%以上，户型建筑面积71—80平方米的不得超过总户数的10%，最大户型原则上不得超过80平方米。
     严格限制建设低密度、大套型住房，停止建设别墅等豪华住宅。
     集资合作建房，严格执行《关于制止违规集资合作建房的通知》（建住房[2006]196号）文件各项规定。
     （三）落实规划实施的责任。建立住房建设规划实施的分级负责制。要求各级政府、各相关部门应强化并分解本单位落实规划的具体责任，不断提高规划的实施效率。
     （四）发挥年度计划的调控作用。要求各级政府、各相关部门严格执行年度住房建设计划提出的年度住房建设目标和住房用地供应指标，纳入近期建设规划年度实施计划，作为规划许可和土地出让的具体依据。
     （五）加强规划实施的监督管理。建立规划实施的动态监控机制，完善住房建设规划公共参与机制，加强规划效能监察。对落实规划不力及违反规划的行为，予以严肃处理并追究相关责任。

太原市“十一五建设规划”
太原市建委开发处处长：王天民

     住房建设规划的指标体系
     指标体系是对“十一五”期间住房总量需求预测，根据太原市“十一五”国民经济发展规划，“十一五”太原市市区常住人口将达到249.2万人，要比“十五”期末要增加37万人，人均住房面积27平方米。要比“十五”期末人均住房增加3.84平方米。根据人口总量和住房面积的增加，由此得出，全市“十一五”期间需要新建住房1819.85万平方米。
     第二个指标是对住房结构需求的预测。在规划之前组织人员对全市作一抽样调查，通过对全市有购买需求的家庭进行抽样调查，研究显示选择60-100平方米住房面积的家庭占到76.3%。那么也就是说在“十一五”期间，我们建设的主力户型应该是60-100平方米，同时也符合中央的要求。
     第三个指标是住房建设用地的需求预测。“十一五”期间住房建设总量1819万平方米，如果太原市用地指标来讲，向国务院申请新增建设用地指标，另外一个就是提高住房的容积率。我们是按照平均容积率2：5来计算。全市在“十一五”期间新增住房需要730公顷建设用地，其中扣除棚户区改造，城中村改造等，在“十一五”期间，全市住宅建设用地650公顷以内。
     第四个指标住房建设目标。我们在规划时就提出住房建设总的目标是立足于本市经济社会发展实际，资源环境的承载能力，进一步完善以市场为主导，多渠道，多层次的住房供应体系。逐步建立符合国情和本市实际的住房建设模式和消费模式。重点发展中低价位中小套型的普通商品住房和经济适用房、廉租住房等政策性住房，解决中低收入家庭住房问题。实现常住人口户均拥有一套或租住一套住房，完全解决百姓的住房问题。
     住房建设总量和结构目标，根据新的住房总量和按照人均27平方米，平均每户按3.3人口计算，“十一五”期间，我市需要建设各类住房20万套，总建筑面积1800万平方米，其中建设保障性住房50000套，建筑面积450万平方米。保障性住房就包括经济适用房和廉租住房。建设商品住房15万套，建筑面积1350万平方米。
     下一步将要进行细化和完善：
     1、把住房建设规划的指标落实到具体的项目和地皮上；
     2、加大经济适用房、廉租住房、中低价位商品房的建设力度，努力形成多层次、多品种的住房供应体系满足社会不同阶层、不同人员的住房需求。“十一五”期间要加大经济适用房的力度，将在全市建成的13个片区中拿出 6个片区建设经济适用房以及中低价位的普通商品房；
     3、严格规划审批，确保2006年7月以后新建住房项目90平方米以下的中小户型住房占70％以上；严格土地供应，保证经济适用房、中低价位普通商品房的用地需求，中小套型、中低价位住房用地年度供应量不低于住房建设用地供应总量的70％。

依据实情  做好规划
山西房地产业协会会长：袁纶华

     回顾此次论谈的背景：今年1月份省政协和我们联合举办了一次民生论谈，主题是“如何使山西老百姓买的起住房”。因为住房问题很大，尤其是在两会上涉及的问题更多一些，大家都非常关注，而且许多的问题也没有答案，特别是国家宏观调控政策在下面的城市、省自制区都没有得到很好的落实。我们就想针对一些具体的问题开展一些系列的研讨会，通过研讨会给我们有关部门提供一些思路和建议，使我们山西房地产按照国家的政策发展的更好！
     我认为此次的研讨会很重要。因为这一次是对城市和全省住房总量的一个规划和供应结构一个比例的认识，是对我们住房宏观调控政策落实最关键的一步。在一开始我们就在研究住房比例这个问题，在2002、2003两年我们就给全省11个地市、自治县的县长写信，信里很重要的一个观点，就是希望他们在所在的城市里面对其住房需求提一个总量要求，但并没有引起多大的重视。直到2006年国家宏观调控政策，温家宝主持的国务院常务会议明确提出要求每个城市提出自己的“十一五住房建设规划”，随后出台的九部委“十五条”要求更具体，要求在9月30号以前要公布这个数字。但在9月30号全国还有60%的地级城市、90%的县级城市没有公布。据我们分析,以上这些城市没有公布有三个原因：1、城市的主要领导对住房的问题还没有提到议事日程或者是还有差距；2、无法确定由哪个部门做；3、是根本就不会做。基于这样的一个背景我们召开了这一次的研讨会。
     公布城市规划是国务院所要求的，所以我们开展这一次的研讨会就是想让全省的各个部门有机会在一起交流，推动我省的这一项工作很好的完成。在这之前我唯一看到的就是在《山西日报》所公布的一个报导，是省统计局的专家公布的一个数字，“十一五”期间全省每年至少要建设住房1300万平方米以上。
     在听了各城市以及有关专家的报告之后，我们有了很多的启示。特别是大同市的住房建设规划在报纸上公布之后，我自己认为做的是比较好的！符合国家的宏观调控政策；符合城市当地老百姓的住房结构；符合大同市自身的实际情况。它的比例为：总量是180万平方米，高档商品房大约占25%，经济适用住房占25%，50%是普通商品房，1%是廉租住房，并且有比较完善的相应土地措施。太原市的建设规划也是不错的，其中有个差异就是普通商品房和商品房的界限没有划分清楚，经济适用住房也是占25%，这一点也是很不错的。忻州、吕梁、朔州的城市规划里有一些不足的地方，他们只做了各自的市需，城市建设规划应该要包含所辖县区，因为统计数据是所有的县城都包括在内的。
     下面我谈一谈自己对全省建设规划的一些看法：
     我们全省的建设住房总量要求基于两个因素：一个是人口，一个是住房面积的目标。一个人口的目标，一个住房建设目标。城市化率从2005年的41.2%提高到“十一五”末期的47%，全省住房目标要达到30平方米。这样全省每年从人口的增长上算要增长1164万平方米。每个城市要考虑城市在未来5年城镇人口发展了多少，城市化率达到了多少。人口的第二个因素是自然增长，第三个因素是城镇建成区域内的农业人口，第四个就是外来的务工人员，第五个是外地的投资购房者。这五个因素在各地的城市住房建设规划中都没有计算在内。
      住房建设面积：2005年我们的住宅建设面积是25平方米，到2010年的目标是30平方米，每年增加1个平方米。2005年的城镇人口是1380万，山西省全省每年在“十一五”期间应该建设2544万平方米的住房，才能实现两个目标。一个是城市化目标47%，一个是住房目标、小康目标30平方米。这两个数字不是老百姓所要需求的，是我们政府为推进经济的发展，为改善老百姓住房自己提的要求，这两个数字也是去年的省政府人大报告中所提出来的要求。根据这两个要求我们必须每年建2544万平方米。而现在的状况是，到2006年全省所完成的房地产是208个亿，竣工的面积是660万平方米（包含着商业和写字楼），要实现2544万平方米的目标每年增长的幅度应该在50%以上。所以我们房地产的潜力和需求还是非常之大的。所以我们需要加大力度，来推进房地产业的发展，特别是城市管理部门要加强发展，开发商应该看到山西房地产发展的潜力。
     关于结构比例的讨论热烈且复杂，全国也没有一个统一的认识，国务院要求各地根据自己的实际来制定。那么结构比例应该怎么制定呢？ 1998年国家提出了一个住房体系：对高收入人口供应商品房、对中低收入家庭供应经济适用住房、对最低收入家庭供应廉租住房。今年两会期间，党中央国务院要求加大廉租住房的建设速度。建设部要求所有的县城到今年年底以前建立廉租住房制度。那么究竟是多少的比例合适呢？各地安排是不一样的，专家的意见也是不一样的，这还需要我们进一步的研究。不少城市公布的大概是20%左右的经济适用住房，廉租住房多数为1%，但是很多的专家特别是人大代表提出至少应该在5%。2003年国务院开始宏观调控，出台了一个十八号文件，文件中对住房结构提出了一个新的概念叫做“普通商品房”，但这一概念到目前为止是不清晰的。直到2004年建设部才解释了什么叫做“普通商品房”，讲了三个条件：容积率1.0以上、户型90平方米以下的占70%以上、价格是同地段商品房低于20%。“普通商品房”的政策也再没有说。所以全国各地也都在探索什么叫做“普通商品房”。省建设厅从前年起就提出了限价商品房的概念，限制地价、限制房价，并把限价商品房纳入了普通商品房的范畴之内。
     收入如何划分呢？国外对中低收入的认识，美国就把30%的人认为是低收入的家庭，在住房上都给予补贴和关注；法国在去年有个小区发生骚乱，是贫富阶层之间所发生的。这样在住房政策上就有一些调整，确定22%的人作为低收入家庭对待，合理安排贫富住宅区域规划，减少社会矛盾。我们国家没有划分，但是经济学家对此划分的很多，多数的人倾向一个观点：把高收入人列为20%是比较合理的，也就是商品房占20%-30%；中低收入家庭（也就是经济适用房）占30%-20%；中等收入家庭占40%；廉租住房不应该低于5%。