前言
    2003年对房地产市场来说是房地产政策年，对于土地市场、房地产金融市场，国家采取了通过商品房信贷措施、税收调节机制、住房补贴制度、经济适用房的建设等一系列措施，调控房地产市场的供应量及供应结构，加大普通商品房及经济适用房的供应，规范城市动拆迁，发展二手房市场；严控房地产开发企业银行贷款，加强住房贷款担保体系将降低信贷风险等等一系列的宏观政策调控，在大家对楼市发展方向产生疑问的时候，国内部分大城市的房价发生了较大的变化；截止到2004年5月份，广州、北京、深圳的高价房开始小幅回落，南京、杭州等其他一线城市的房价停止了前两年的大幅增长态势，二手楼市场也明显缩量；商品房的售价及销售面积呈现双增长，但总体增幅较去年均出现回落；表明房地产供求结构发生了轻微的变化，同时相关政策对房地产市场的影响导致持币观望的情绪在蔓延。
    （一） 2003年南京房地产市场回顾
    1、供求结构比例失衡，需求强劲
    全年商品房市场供需比例为0.8：1，供给相对不足；全年市场总容量为1400万平方米，其中商品房的市场容量为850万平方米，存量房的市场容量为550万平方米。在需求构成中，拆迁购房需求占市场容量的32.85%，居民拆迁购房需求具有刚性，始终是需求上升的基础；投资需求增加快，是需求上升的主要动力，至2003年底投资需求比例达到24%，全年的比例为17%，这部分人的需求极不为稳定，是影响供求关系波动以及整个房地产市场稳定的因素。
    2、房地产投资上升幅度很大，但商品房供给不足，存量房供需两旺
    2003年房地产投资为183.8亿元，创历史记录，同比增长33.6%。但竣工面积仅为392.8万平方米，同比下降了10%，加上期房供给上市销售面积为598万平方米。尽管2003年土地供应达到658公顷，由于存在开发周期因此不会很快形成供给，而02年土地供给仅为173公顷，01年土地供给为27公顷，受到土地的约束使商品房供应速度增长较慢。存量房市场供需均飞速增长，交易件数达到5.9万件，同比增长90.4%,交易面积为430万平方米，均超过商品房。
    3、2003年南京市所有片区商品房价格都大幅上升
最低涨幅14%，涨幅最高的河西片区房价上涨23%，各片区涨幅平均为1000元/平方米上下；存量房价格也在商品房的带动下上升很快，除了城中、城南片区外，其它片区存量房价格基本接近商品房的价格。
    4、商品房总体供不应求外，存在结构性供过于求情况
    尽管商品房整体市场供应不足，但还出现有的商品房销售困难，甚至滞销状况，说明存在结构性不平衡状况。特别是价格层次需求结构不平衡状况比较明显，中低价位商品房供不应求，而5000元/平方米以上的商品房整体供过于求。片区结构中，河西地区的供需差距较大，而江宁、江北片区却供过于求。
    5、商品房建设成本不断上升，商品房均价和商品住宅均价超过4000元/平方米
    作为商品房成本的主要构成土地的成本增长很快，已占商品房售价的一半，2003年土地出让平均价格达到281万元/亩，同比上涨12.1%。建筑原材料价格如钢材、水泥、石子等材料价格上升20%-40%不等。此外拆迁新法规的实施也使拆迁成本大幅上升。成本的上升不仅影响了开发商的利润，也促使商品房价格的上涨。 居统计，到年底南京商品房均价达到4537元/平方米，商品住宅均价为4378元/平方米，在全国各主要城市中排名前列。
（二）2004年上半年南京房地产市场发展情况及后市预判
    1、从微观市场表现来看，截止到6月份止，商品房供应量增长较快，商品房供求出现转折点，达到1.1：1；但没有发生根本性转折，区域性供求关系不均衡表现明显。如江宁板块、河西板块，以及即将放量的江北市场上市量明显扩大，城中、城东板块供应量明显减少。市场供应量到下半年会更加放量， 2003年全年实际出让面积614．4公顷，为前三年面积总和的2．93倍；大部分将会集中在明后年上市。
    2、从宏观经济表现来看，下半年南京市房价继续上涨可能性较大，但涨幅趋缓。国家在宏观政策上对房地产市场进行规范调整，是为了规避风险，防止泡末；总体政策面还是鼓励房地产业的继续平稳发展的；从消费走向来说，住宅标准提高与家庭大件耐用消费增长、商品房消费增长直接带动其它行业增长趋势明显，特别表现在居民二次置业的比例大范围增加；从城市发展阶段性规划来说，旧城改造导致拆迁量加大，住宅人均面积达到小康化标准等都对商品房上市量及房价上升有正面的影响。
    3、房地产产品品质化与多元化时代到来。市民购房越来越重视产品品质，对建筑质量，物业管理、开发商品牌要求也越来越高；和前两年的房地产的市场发展比较，产品的细分更加明晰，各类产品的档次也明显拉开，板块区域之间的市场定位也逐渐清晰。

     第一部分 市场研究
     本项目地处浦口珠江镇，结合南京房地产市场整体发展情况，我们将研究的重点放在江北板块，对江北区域板块进行研究，对比本项目在区域板块中的地位进行研究。
     珠江镇是浦口区政府所在地，位于长江北岸，与六朝古都南京隔江相望。全镇总面积192平方公里，总人口8．5万余人，年人均收入 元。是南京市最近的卫星城镇，是浦口政治、经济、文化中心。 其综合经济实力在南京市所属乡镇中名列29强之内。
     珠江镇环境优美，南临长江，北与著名的国家级森林公园老山风景区接壤。辖区内风景优美，四季飘香，一代草圣林散之纪念馆、南京化工大学等三所大专院校座落境内，可谓人杰地灵，山青水秀，物华天宝，被誉为“金陵后花园”。

     一、未来5年浦口珠江镇的市场需求量有多大
     根据南京市政府2010年远景规划，浦口-珠江新市区成为城镇空间跨江发展一个增长级。浦口珠江新市区将承担吸收来自北部农村城镇化人口的功能。为促进新市区城市综合职能的实现以及都市范围的形成，规划珠江镇设立次区域中心，新市区的远景发展规模按50万人口以上预留。以小康标准人均居住建筑面积24平方米计，按浦口珠江镇6年远景规划到2010年人口到50万，加上现有居民改善住居条件，总需求量约为1000万平方米，在6年内完成，平均每年需建设总建筑面积为160万平方米左右。
     二、目前江北的市场供应情况
     今年1月至4月份，浦口区商品房销售面积达67万平方米，比去年全年的交易量还要大。目前在浦口区内注册的房地产企业有89家之多，在建项目41个，预计今年商品房开工面积在250万平方米左右，年内销售面积大约在160万平方米左右。在江北的几个超级大盘如：威尼斯水城、大华新城、明发滨江新城、恒辉翡翠城、快乐之城等即将上市之机，；截止到2003年7月7日止，珠江镇商业经营性土地共挂牌或拍卖出4665173.37平方米，按平均容积率1.5计算，共可向市场供应约700万平方米；与此同时，整个浦口区的房价直线上升，今年1月到4月份的价格增幅同比增长了39．2％，个别地理位置优越的楼盘房价增幅达到了150％。2002年5月份，老江浦的房价只有1200元／平方米，去年5月份老浦口的房价为1500元／平方米，但是目前，新浦口区范围内的平均房价已经窜到了2850元／平方米，区政府对面的小多层、小多层、小高层还卖到了3200元／平方米，老浦口区的均价也在3100元／平方米。一些位置较好的门面房最高卖到了14000元／平方米。
     三、江北的发展态势如何
     2010年以前要完成长江三桥的建设，积极推进结合轨道交通的纬七路过江通道和京沪高速铁路过江通道建设，为江北新市区的进一步发展改善外部环境，江北新市区近期重点在加强基础建设和各项配套设施建设、形成相对自我完善的服务功能。浦口-珠江新市区作为南京的次区域中心，相对独立区域综合服务功能的新市区。鼓励发展生活居住、商贸流通、综合服务、文化体育、旅游休闲度假等第三产业、高新技术产业和无（轻）污染加工工业。禁止发展污染严重的产业。
     进入六月后，南京江北楼市出现了与去年底及今年三四月都不尽相同的平静，与江北楼市多月来一直走高相比，眼下却在多方面呈现出趋缓迹象，一方面受银行、房管部门、国家调控政策影响，另一方面江北自身市场状况也是产生以上迹象的原因之一。主要表现如下：
     1、销售进度放缓
     “没房卖”是一段时间以来，热卖房源的一道景象，时下，虽然旭日华庭、华侨城、恒辉•翡翠城、金泉•泰来苑、碧云山庄等阶段性项目推出已有一段时间，但整个江北都已不存在无房售的情况，到哪都有房买已是现在江北楼盘供应量充足的一个写照。从另一个方面讲，以往“抢房”般的销售进度并不是一个正常的销售速度，目前销售速度的放缓也是市场趋于理性的必然。
     2、价格拉升放缓
     江北楼盘价格一年来上涨了近100％，相对江北地区整个消费能力看，这种涨幅使得消费群体逐渐缩小。从江北楼盘本身来看，其品质不断提高，但这与市区楼盘比没有优势，从环境看，江北楼盘得山水造化但却不只是江北独有，而生活配套则不是江北的优势，价格成为江北楼盘目前唯一的优势。但不断拉升的房价显然表现得过于急躁，我们认为，江北的发展与房价的上涨幅度远不成比例，从而不断削减了从市区来的购房者的消费欲望。 　　
近阶段，一些即将开盘的项目在价格策略上已表现得慎重，而其中原因之一也因为江北上市的大规模放量，楼盘之间竞争加剧，价格已成为影响成交率的重要因素。
     3、购房队伍扩张放缓
     从江北楼盘销售成交率可以看到，本地购房群体占了相当一部分，随着楼盘销售的持续，本地购房群体结构平稳，而市区购房者蜂拥的势头趋于放缓，这一点恰恰是江北许多楼盘开发商所担心的，因为在本地消费能力有限，购房人群萎缩的同时，来自市区的购房者能够起到顶梁柱的作用，在江北楼市尚不能找到更多新的起初的卖点情况下，来自市区的消费者群体也有逐步萎缩的可能。购房者逐步分散有江北大量楼盘的推出，释放了消费的集聚效应，但从更深层次分析，导致这一情况的出现还有着更多的原因，如相关政策对住宅投资的影响，地区发展后劲的状况，房地产二级市场有价无市的影响等等。
     4、江北楼市远景看好
     从长远看，江北规划利好不断，过江通道打通只是时间问题，楼市的发展空间很大。但从开发商经营角度出发，由于在资金、市场等因素影响下，短期内开发经营思路的调整已成为江北开发商近期面临的课题。如果这些问题能够正确解决，江北楼市的远景还是光明的。
     四、目前江北的产品结构是否完善
     1、 产品细分不明确； 考察江北目前面市的个案，主要产品有洋房，别墅、普通公寓，住宅产品没有绝对的空白，但从区域产品的角度来看，有一定的产品出现了供小于求的状况；产品之间没有拉开明显的距离；并且产品档次普遍不高；对市区改善居住条件的消费者来说，没有太多的吸引力；在目前的这两种产品中，别墅类产品主要集中在碧云山庄等项目，以及个别楼盘的边角区域，没有形成气候，这也跟江北的房地产市场发展状况有关，此类产品要吸引更多的市区客源，还要提高产品档次，改善社区的总体环境；公寓类产品主要户型面积集中在80-160平方米之间，主力面积为120-160平方米之间，这与本区域购房客群对户型面积要求为80-120平米的要求有较大的去入，从目前各个楼盘销售的情况来看，基本上也是集中在此区间，两房集中在80平米左右，三房的套型面积集中在120平方米左右；
     2、 项目整体配套设施不完善；目前在售珠江针楼盘的配套停留在平面的景观绿化上，立体的景观绿化很少考虑到物业管理的水平有待提高，社区的会所建设滞后，相关设施及公共设施较少；
     五、市场是否存在产品缺位
     通过将该区域产品与南京市区产品的比较以及结合我们对区域市场的调查可以看出：
     1、80-95平方米2房2厅以及120平方米3房2厅2卫的套型上市量较小，而此类产品却比较容易被消费者接受。
     2、增加项目中配套设施的数量以及配套设施的功能，提高产品档次。目前上市的多数项目只具备简单生活的功能，对项目整体环境的营造以及提升区域居住者精神层面的需求关注较少，此举不利于塑造项目卖点，提升项目的文化品位，也达不到开发商依靠项目推广树立公司品牌的要求。[Page]

     第二部分 产品分析
     一、 区域内板块分析
     江北板块形成于2003年上半年，楼盘的总体品质差距不大，目前基本上是五大板块构成了江北的市场；现分析如下：
     （一）泰山镇板块
     板块特点：位于江北中心地带，配套设施比较成熟，属丘陵地形，境内多小型山冈。
     代表楼盘：
     1、金泉泰来苑
     开发商：南京金泉房地产开发有限公司
     主力户型：80-120平方米
     平均价格：2600
     分析：南京十最具投资潜力楼盘
     2、浦东花园
     开发商：南京浦东房地产开发有限公司
     主力户型：90-190平方米
     平均价格：2700
     分析：纯小高层项目，苏宁公司品牌支持
     （二）滨江板块
     板块特点：临近江岸，是南京目前真正意义上的江景楼盘，地块处于大桥两侧，楼盘均为江北巨量楼盘
     代表楼盘；
     1、 明发滨江新城
     开发商：南京明发房地产开发有限公司
     项目规模：总建筑面积月160万平方米，一期60栋小高层
     2、 大华新城
     开发商：上海大华集团
     项目规模：占地1800亩，项目一期预计在下半年推出
     （三）桥北板块
     板块特点：最接近主城区，目前和区域内其他板块比较，交通便利是其主要特征
    代表楼盘：

    1、 华侨城
    开发商：江苏华侨房地产开发有限公司
    户型面积：80-150平方米
    项目均价：2800
    分析：目前最高单价已突破3000元，是江北第一个真正启动市场的项目
    2、 旭日华庭
    开发商：南京红太阳房地产开发有限公司
（四）浦珠板块
    板块特点：位于浦珠线两侧，随着区内外交通的打通，浦珠路将成为城市内快速干道
    代表楼盘：
     1、 快乐之城-丽都雅苑
    开发商：石林集团旗下石林房地产开发公司
    主力面积：86-122平方米
    均价：2600
    2、 恒辉翡翠城
    开发商：南京恒辉房地产开发公司
    主力户型：80-120平方米
    备注：建筑设计有法国设计师担纲设计，立面美感很强。
（五）珠江镇板块
    板块特点：位于浦口区政治中心区，成熟的城镇生活区，是长江三桥及过江隧道最直接的受惠者
    代表楼盘：
    1、 碧云山庄
    2、 金浦广场
    3、 江城人家

    二、 目前珠江镇的几个主要竞争项目分析
    项目名称: 碧云山庄 金浦广场 江城人家
    项目地址
    开发商
    代理商
    项目性质
    占地面积
    总建筑面积
    总体规划
    主力面积
    平均单价
    主力总价
    总销金额
    总户数
    可售户数
    促销户数
    销售率
    车位售价/租价
    贷款银行
    贷款年限
    物业公司
    收费标准
    工程进度
    公开日期
    调查日期
    得房率/绿化率
    售楼处电话 [Page]

    三、项目SWOT 分析
（一）优势分析（STRENGTH）
    1、交通便利
    作为2010年南京远景规划中三个主城次区域中心的珠江镇，交通规划将是江北各项目中最便捷的；对于珠江镇地区，南京三桥和过江隧道的建设才是决定性的改变，南京三桥2005年主体建成，2006年通车，过江隧道2004年开工，2007年建成通车。珠江镇地区由江北一偏僻小镇一举跃升为南京跨江发展的热点地区。
    2、配套完善
    教育资源、城市环境、自然环境、生活配套来看，珠江镇(过去的江浦县城底蕴)注定其资源禀赋远远超过浦口的其他地区
    3、总体生态环境优越，板块内自然条件较好
临近老山国家森林公园，珠江镇周边有1十几座水库；项目地块有活水河流过，以及项目附近就是城南河休闲广场。
    （二）劣势分析（WEAKNESS）
    1、项目地块地势低洼,
    地势低，不利于管网排布；同时给区域客源有易积水成涝的历史不良影响；
    2、商业部分占比较大的比重
    本案项目周边道路交通人流量并不大，对特别是环绕项目四周的底商的进驻有很大的影响；
    3、 规划的非先进性
    在规划上，本项目并无明显的特点成在项目内部的景观也没有结合本案的主题理念做衍生；
    （三）机会分析（OPPORTUNITY）
    1、整体房地产大势稳健
    江北新城区房地产市场进入新一轮开发高潮，若大盘稳健则个案完全有把握稳定去化；浦口区房地产刚刚启动，需求旺盛，本案有可能以新姿态引爆市场。
    2、区域市场产品空缺
    随着珠江镇规划利好逐渐明朗，附近住宅需求将大增，该地区又面临大面积的拆迁改造，将会出现对商品房的大量需求；本案的率先启动，以高品质产品入市，即可进入良性的竞争状态。
    3、热点板块的积极影响
    随着江北楼盘整体放量上行，江北的开发也成南京今年继河西以后的另一个热点板块；区域内楼盘以明显的价格优势占领南京市场。
（四）风险分析（THREAT）
    1、开发高潮带来的竞争压力
    大量楼盘不正常地集中上市，有可能今、明两年出现挤爆市场局面；即使大盘稳健，但届时个案竞争必然极为激烈。再加上市政配套在全市范围内的不断完善，区域的区隔逐渐被打开，竞争的能级范围和区域范围扩大，客户的分流情况更为严重。
    2、区域改造带来潜在竞争威胁
本案处在的珠江镇沿线，将进入大规模的旧区改造阶段，在接下来的5年内，将会有至少100万平方米的土地供应量，也吸引了实力开发商的进入；届时竞争将会出现白热化状况。
    3、市场整体供求行情出现变化，对热点地域亦有影响。

    四、战略前的思考
    珠江镇缺少高档物业？
    从对市场的研判、分析中可以知道，撕杀激烈的浦口珠江镇房地产市场，并不缺乏高档物业的需求者，而是缺乏与之相对应高档化、规模化、品牌化的物业，那么怎样的物业才是匹配需求者的高尚物业呢？
    1、一缺：有精致的单幢楼宇，但缺乏高尚的居住空间
    目前浦口珠江镇较高品质楼盘当数“金水岸花园”，最高售价达3000元/M2以上，但体量仅有 平方米，主要依托于金浦广场商业铺面的带动，其套型设计一般，其小区内环艺空间实属平常。碧云山庄均价2600元/平方米，去化较快，风光异常；但资源的稀缺性拉动价格，资源享受极为不平衡，造成客户级差明显，社区的不统一性。缺乏高品质社区组团形成的高尚生活区位的空间，其为楼市第一缺。
    2.二缺：系统的，集休闲、娱乐、居家于一体的综合性人文社区
    珠江镇在售楼盘的虽各自鼓吹独具特色、各占风光，吸引不同层面的消费群体，但也各有不足，缺乏一个与珠江镇“商脉、文脉、人脉”相对应的真正的系统的，集休闲、购物、居家于一体的标签社区。
    3、三缺：传统市场习性压抑住宅生活个性革命
    房价的习惯攀比，使许多发展商在市场杠杆下无法发挥住宅应该散发的生活个性，克隆式的开发习性使高尚物业仅仅依托地貌特征而放弃建筑本身的价值，遏制了高尚住宅的光芒。[Page]
    4、四缺：拼装建筑但无法拼装生活
    高档物业的容积率数据困扰了珠江镇楼市，围绕这一数据展开的一场建筑拼装大战，大多属于涂脂抹粉的设计，其实无法拼装生活。
建筑物有限的拼装无法替代生活的无限满足，这就是许多开发商高举高档物业旗帜，但永远没有说服力和号召力的根源所在。
    5、五缺：少见全面点击现代住宅功能的宏大手笔
    珠江镇在售物业尽管在媒体上决心和誓言不断，但谁有全面点击现代住宅功能的勇气，挑战品质极限和让人真正幸福的品牌社区出现。

    五、运作氛围
    顺天时、得人和、享地利
    1、天时——目前南京房地产形势一路飘红，沿江开发的激烈战鼓提出江北建设成南京的另一半，过江隧道与地铁的重大利好全都笼罩在珠江镇上；自2002年以来，珠江镇也出现大量，而且是大规模的土地供应。所以引来许多实力开发商云集，大量圈地的现象；楼市蓄势待发。
一场轰轰烈烈的珠江镇楼市运动已经到来。
    2、地利——本案所处地段可谓得天独厚。宁合高速从附近通过，                            规划中的京沪高速铁路，以及连接南京北部的铁路交通系统均通过本案附近。
    一旦本案启动，将成为引领浦口房产的领袖楼盘。
    3、人和——浦口楼市是政府沿江开发“总体规划、合理布局、科学决策、加快发展战略”实施的重中之重，得到政府的大力支持，得到市民的广泛认同，不断有新的刺激消费政策出台，市民购房热情高涨。
    优秀的物业一定会获得市民得青睐。

    六、营销课题
    1、如何突破区域，带动板块，成为浦口楼市又一热点
    一个10万余平方米的规模楼盘，如果仅仅依靠本区域的地缘性客户，很难完成快速去化的任务；而且在现实“地广楼稀”，无人注意的情况下，要抓住目标消费者的眼球“实属不易”；随着地铁延伸及过江隧道开发的正式启动，位于江北的珠江镇将成为众人瞩目的焦点，成为浦口继桥北板块、滨江板块两大热点后的又一极具爆发力的热点板块。
    2、如何突破旧有地段形象，凸显品位社区
    珠江镇一直以来作为县级城镇开发建造，未进入档次化发展；沿线旧有居住区岁月留下的痕迹已经明显显露，出现破败的情状；以此形成地段高档居住区与旧区的双重不良形象。
    3、如何突破市场原有定位，确立区域楼盘领袖地位，成为区域楼市标杆
    本案区域住宅品质感较为缺乏，近年来几乎没有出现对市场产生一点影响力的楼盘。本案的推出无论从产品，还是价格上，都没有参考的依据，大众对区块的整体概念只能从旧有的定位来衡量。而用一个10万多平方米的楼盘来打破这种市场格局，必须用非常规的手段，并且必须确立市场领导性地位，在品牌上、产品规划上、价格上、社区文化上等等，都成为一个标准，成为区域楼市的风向标。
    4、如何突破单一市场，住宅、商铺互促互进，完成去化
    从本案的规划上看，住宅总建筑面积67923平方米，占到总建面积的65%；商业用总建筑面积21347平方米，占到总建面积的21%；住宅：商业=3：1。所以说商铺的销售也是本案的一大重点。而当前珠江镇面临商业铺面租售两难的局面，本案商铺格局又已设限制，全部围绕社区沿街布置，战线拉得太长；周边人气又不旺。住宅和商铺作为两种不同的物业类型，考量本案现实情况，在销售上相互分离，肯定会造成资源浪费，并且相互产生不良影响。在营销上注意两者之间的相互促进。

    七、总体战略
    1、突破传统的营销思路思路，在浦口去发动一场造城运动
    ★规划上，变短为长
    随着市中心旧区改造的深入进行，在都市化成为主题，市中心出现了一批大规模的建设用地，为城市之中造城创造了条件。在浦口区发起一场造成运动。此造城区别于郊区的造镇，实际上重点在于要求在规划上，配套的设置上，把日常居住生活所要求的方方面面贯穿于社区商业中，让生活的每一个点，串成一条线，便利且有序。这是人性化居住对现代规模性居住小区提出的要求，也就是我们所说的“变短为长”。
    这也是考虑到本案的具体情况，住宅与商业的构成比例，居民的居住特性，以及所处的市场地位。[Page]
    ★营销上，变长为短
    楼盘的每一处令开发商得意的地方，分散开来是不会引起消费者的满意的，更无法达到引起市场广泛注意的效果。在营销上，我们主张打“集团歼灭战”；
    包装以整体概念推广，现场以“封闭式实景区”展示，以营业性质的商业环境营造现实气氛，用成熟商业、完善配套，促进住宅的销售，而用住宅购买产生的人气促进商铺的销售；
销售上，筑池蓄水，拉长前期积累工作，而把长线的销售期间缩短形成集中性消化的火爆；用分阶段推案，按时段安排推盘案量，形成足以引起市场轰动的一个又一个波峰。
    2、重塑珠江镇地段概念，以时尚的商业文化带动商铺的销售
   ★板块上，重新定位
    本项目所在地块并不是一个定义上的生活区。由于地段周边环境价值，致使作为居住用地建筑的高价位，如何寻找价格上的依托，从商业的品位提升，再而促进商业的销售，进而带动住宅的消化。
    ★档位上，超越地段
    超越原有地段的档位界定，，提高地区的整体地位，塑造一个国际、健康、自由、时尚的商业文化，从而有利于招商，也会在很大程度上带来住宅的跟风购买。

    八、概念定位
    定位原则: 应对项目本身情感核心概念（自由与健康）
    这种生活方式追求“健康快乐的自由生活”，并把这种理念贯穿生活的日常生活中，把人的生活安排得健康纯净、简朴有序。
    概念推广：中国化CANNES生活观念
              拥抱阳光 自由呼吸
    健康形态：
    1、竞争定位分析
    ★ 产品定位: 应对项目本身产品核心概念
    这种思想的核心是“道法自然”，就是要求依照大自然所启示的道理行事，而不是模仿自然。根据我们小区自然的地理属性，自成风格。
    人与建筑、人与住宅、人与环境的关系处理，必须道法自然，依照人、建筑、住宅、环境的本质特征，以自然的手法进行合理融合，力求做到顺其然，顺风顺水，天衣无缝。
    关于建筑的理念: 活建筑，让建筑告别凝固
    建筑设计是要设计一个生活的环境，一定要与自然结合。室内室外结合。这样可以从一个空间借另外一个空间。
    自然光是最好的光线，好的建筑是在白天的时候不用人造光。
    最好的建筑是人在空间里不觉得建筑的存在。现在国内还是讲究这个建筑多高、多体面、多堂皇。但是如果内里不能达到效果这些都是没有用的。
    好的建筑追求的是超时空，是无限的。
　  建筑，在一般人的认识中，是不流动的，没有生命力的。而我们认为，建筑应当承担起创造生活、改变生活、引导生活的责任，应当反映一个时代的记忆,建立人与生态自然、建筑空间的良性整合。如同一个人在有了健康的身体以外，精神健康同样非常重要一样。活建筑，追求人文精神力量的活力。活建筑，提倡社区文化的精英分子，与开发商共同营造社区人文环境，迸发文化力量的传延。
　　无生命的建筑，是钢筋水泥的牢笼；有生命的建筑，是情感凝结的智慧。我们所提倡的“活建筑”概念的核心有五“活”要素。
    活态园林、活动小品、活灵水湾、活心人文、活体建筑。就是将主体——人与树木、水、区域小品、建筑有机地融合，达到优美、和谐的效果。
    主要体现在四个方面：先进性、人性化、全龄健康、自由快乐
  《我们的主力产品》
    位于浦口中心城区的城中之城
   大规模多层、小高层社区
   超越地域的前瞻产品
    健康•高尚•精致•品位
    多层次定位，双头齐进
    第一层面——以居住为主的多层、小高层板式物业类型，其中多类型户型满足不同层面的消费者。
    第二层面——以四周裙楼商铺、商场、休闲广场、小区步行街等创造珠江镇楼市差异化物业，成为“获利”第二渠道。
   ★ 目标客层定位
    三大主力市场，覆盖整个中高收入阶层
    鉴于本项目规模大、物业类型丰富，消费主力市场分成三个层面：
    第一层面——整个珠江镇的高收入者
    第二层面——依托珠江镇的商业投资者
    第三层面——本区域旧区改造回搬户中高收入
    三大成长市场，带来市场新的增长点：
    一是南京北部及与安徽接界处家底殷实的进城客源
    二是大厂区工作的高级白领，对本区域环境较为认同
    三是过江交通系统带来的南京市区居住及投资客源
    ★ 竞争市场定位
    《我们主力竞争优势？》
    浦口珠江镇板块的旗舰产品
       ——板块概念的定位优势上：竞争稀缺性
       ——产品定位的优势：高尚独特的立体多功能生活城
       ——产品形态上的优势：部分建筑立面强烈的现代感
    《竞争格局》
       ——区域内：竞争处于真空状态
    但未来将面临不可知的潜在竞争
       ——我们的竞争：势必要扩散到整个珠江镇板块区甚而至于江北板块。[Page]
    ★ 价格定位
    本案处于浦口政治中心珠江镇，但目前由于缺乏竞争，无论从产品定位上、产品规划上，还是价格上，无从参照。我们在进行价格定位的时候考虑四个问题：
    一是板块定位和社区定位
    本案即将承担的塑造珠江镇板块的任务，同时大面积的商业铺面带来的社区在定位上一定超越纯住宅的局限，拔高在板块中的地位和影响。
    二是成本与利润核算
    本案取得成本和动迁成本都很高，从企业赢利和行业发展的角度考虑，都应该摆脱旧有的运作思路。
    三是区域发展潜力
    政府对珠江镇的期望和改造，定会引导消费者对区域价值的重新认识。
    四是市场的需求和接受度
    从浦口区今年来的发展和商品房需求消化情况，得出浦口区存在着一批对生活有更高要求的高消费层以及对南京客层的吸引
为此，我们把本案的价格定在2650/M2，走精品、地标性产品的道路。同时在销售过程中根据销售情况适时调整，以期顺利实现销售目标，并达到利润的最大。
    ★产品形象定位
    开创新时尚的国际性健康生活城
    A、 南京已经呈现一个与世界同步前进的生活、人文状态，南京已经与纽约、伦敦、巴黎、康城齐名，标志着时尚、文明、人性与精神上的自然，南京成为一个令人向往的居住城市。
    B、在珠江镇，为南京市民呈献一个与第一流国际生活理念相吻合的第一流产品，一个领先30年，引领未来南京菁英生活模板的先进生活方式。
    项目形象定位主题
    以开发商对浦口未来居住文化深刻把握和对消费者对住宅需求的准确把握，担负起重振“珠江镇历史文脉”，创造21世纪珠江镇未来生活方式的神圣职责，集精英团队为一体，试图在这块浓缩百年文化的板块上，以全面人性化关怀的理念，创造一种国际时尚自主的生活方式。
    “康城丽湾”
    一个浓缩之城
    一个生活之都
    囊括天下物，典藏四季景
    购物不出门，生活全无忧
    ┅┅
    参考背景：
    康城，——CANNES，一座集艺术、文化、度假于一体的多元化国际城市。
    大陆译为“戛纳”，港台译为“康城”。法国南部地中海沿岸的风情小城，一座多元化的国际城市。
    “CANNES”折射出的丰富内涵有利于塑造本案差异化的品牌概念。
    CANNES是一座被艺术照亮的城市，也是一处旅游度假圣地。她是艺术的，文化的，包容的，多元的。
    新概念建议本案的行销推广立足CANNES风情并加以延展，结合目标客群的潜在需求推导出本案品牌核心概念。
    结论一：CANNES要加以本土化。
    CANNES是一个危险的泊来概念，必须本土化，将CANNES的地中海风情与本案地块内的社区建筑小品、周边市民广场、特色商业进行嫁接，使之符合中国传统的居住文化。只有这样，才能在行销传播中为目标客群所接受
   ★ 功能定位：
    以不可替代性为原则，围绕浦口标签社区设计的“康城丽湾”，将具备以下几种特殊功能：
    A． 四大空间：
    1) 居住空间——小区内具备满足全龄化健康活动的环境空间
    2) 休闲空间——小区具备综合性、高尚性的“休闲娱乐广场”
    3) 购物空间——小区具备方便、快速的商场、超市等购物世界
    4) 医保空间——小区具备完善的医疗、保健场所。
    B． 五大服务：
    1) 智能化管理服务
    2) 自然人文环境服务
    3) 增值式管理服务
    4) 星级酒店标准客户服务
    5) 小品式全透明管理服务
    C．八大要求：
    1) 规划环境适合人的层次要求
    2) 空间环境满足人的居住要求
    3) 组团环境有利于人的生活要求
    4) 视觉环境有利于人的心理要求
    5) 建筑环境达到了人的素质要求
    6) 人文环境照顾人的交往要求
    7) 智能环境预计人的信息要求
    8) 管理环境符合人的方便要求
    2、产品规划建议
    针对本项目土地价值研判和市场需求界定，我们站在营销角度对“康城丽湾”提出如下产品规划建议：
    1）总体规划分析
    目前从地块的总体规划来看，商铺的布局缺乏合理性。沿街铺面固然有利于招商，但由于本案如此量体的商铺，底楼全部为生活、商业配套，住宅从3楼开始，个别地方商铺的进深太甚。不利于商铺形成气候，集中销售。
    2）小区出入口分析
    位于珠泉路和河浜路交界口的小区次要入口，也就是休闲商业广场，是聚敛人气的地方。
    以商业广场为中心，结合城南何休闲广场，形成庭院式商业休闲街，构成社区外部居民较为独立的生活配套，拔高档次，以高尚休闲为主，成为珠江镇的“新天地”，与外部沿街商业街相呼应。
    3）建筑立面分析
    现代的外立面，简洁的线条，大面积玻璃，飘逸的屋顶飘板，勾勒优美的天际线；配以大型落地窗增加采光面，转角低台凸窗增加室内利用率，都将成为本案的亮点；外立面选用涂料，更能体现品质感，但应注意维护；
    4）绿化分析
    与现代风格的建筑立面相适的是大规模的铺地景观和园林风格的绿化组团，考虑到本案不远处城南河广场的公共绿地，本案的中庭绿化更应该增加法国南部地中海风情建筑小品，体现精致程度；
    与此绿化方式相适应是以落地照明为主的小区灯光照明，以及与欧式园林配合的背景音乐；
    在具体绿化规划是应注意绿地部分的3级分化：公共的、半公共的和私家的区分和过渡；
    以目前的绿化景观规划、绿化种植和丰富的水景（如跌落式瀑布）将会成为本案的重要买点。
    5）会所设施分析（包括架空层内庭院式休闲街）
    独特的会所设计是本案的亮点，但是由于本案只有住户582户，因此会所要考虑合理配置，而又不失使用者的身份品位
    具体会所设施如下：
    类别 项目 备注
    运动休闲设施 壁球馆 1-2块，室内
    乒乓球馆 3-4桌，室内
    桌球 分花式和SNOOKE各1-2桌
    韵律操室
    健身室
    娱乐交谊中心 棋牌室、才艺教室
    水吧及服务空间
    会议中心
    COFFEE SHOP
    图书亲子世界 图书阅览室
    社区幼儿园、托儿所
    亲子游戏场 可以露天
    儿童电脑教室
    少儿课后辅导中心
    社区服务设施 便利店
    美发中心
    邮政服务、自动取款机
    社区洗衣中心
    社区医疗保障中心
    小型商务中心
    6）安保管理分析
    本案共有4个出入口，周边目前还多为旧区，再加上营业性商业的设置，因此要加强保安和物业管理服务；
    红外线周界警戒和警报监视系统是不可或缺的配置；
    在小区内的主要出入口和地下室出入口设置录像系统保留72小时、以便发生意外事故的追查；
    建议门窗设置磁簧感应装置，以防宵小侵入。
    7）入口门厅分析
    宽敞、气派的门厅是提升品牌的直接手段；
    增加门厅的透光性，更能表现门厅的宽大、气派和居者的身份；
考虑门厅内的布置和功能划分
    8）房型分析
    房型必须符合南京的购房习惯，即客厅的面宽为4.2米，不小于3.9米；主卧面宽3.6米；次卧面宽3.3米；层高不得低于2.8米等；
    避免餐厅成为暗间，功能性加强，便于布置；增加居室的功能性，大户型增加储藏空间、衣帽间等；控制面积、，增加使用空间，可以设计2房加1书房的房型，此为在市场上有很大接受度的房型；适当考虑小套型的设计。
    9）面积、配比分析
    根据对产品的建议，房型配比建议如下：
    户型 建筑面积（平米） 数量（套） 比例（%）
    2房2厅1卫 80-85 87 15
    2房2厅2卫 85-100 116 20
    3房2厅1卫 105-110 116 20
    3房2厅2卫 115-125 176 30
    4房2厅2卫 130-150 52 9
    跃层 200以上 35 6
    合计 582 100
    3、工程进度建议
    总思路：
    先建休闲街，后建社区
    先做商业文化，后做楼盘
    先以商业休闲广场为中心，修建商业配套，并且能够开放式营业，
    聚敛人气；内庭院休闲街先成型，与外部商业配合，营造售楼气氛；
    可以先建造部分靠近河浜路商业广场的，与商业广场、内外商业街形成封闭式样板区；
    先建多层，再建小高层；从项目的利润最大化考虑以及珠江镇居民对小高层的接受抗性考量；结合项目附近的景观优化。
    4 、区隔市场定位
    概念区隔：确立个案的独特概念定位，与其它本区域的热点概念形成明显的档次间隔。
    产品区隔：赋予时尚休闲概念（空中花园、商业休闲街……），城中之城概念（带状生活网、封闭与沟通交互式服务……）构造明确的产品形象。

    区隔策略运用原则：与本区域内其它热点地段形成概念区隔，与区域内的竞争项目形成产品区隔。
    5、品牌战略分析
    ★品牌核心
    设定品牌核心概念，执行以“中国化CANNES生活观念”为核心，
    吸引对象，提升对本区域的兴趣。建立良好品牌形象，无论是产品促销或品牌形象广告都由该核心出发。
    ★品牌写真
    这里，即将诞生属于南京的新的骄傲，将呈现一个国际级的人文景观。这里的居住条件将是南京的唯一，是其它地段所无可替代的。
    ★ 打造一幅眼镜
    我们将广告的角色定义为“眼镜”。
    其目的是希望购房者通过这副“眼镜”可以带着某种心情来看本案，使个案的优点更为明显。虽然眼镜看出来的东西会有所改变，
    但是产品的本质和实体是不变的。在一个好产品的支持下，我们才能从产品、竞争环境、消费者心态中寻找出打造“眼镜”的原材料。
    在现今资讯发达的社会里，每天每人要面对电视、广播、报纸……
    如果广告所传达的信息不够集中，很容易受到外界的干扰而失去与消费者沟通的目的。
    通过广告，我们希望消费者看到的是一种城市最高的荣耀，在这的感觉镇的与众不同，生活与国际同步。这种生活感觉加上产品而产生高的价值。理所当然，能吸引那些向往这种生活的人。
    ★品牌，行销中的秘密武器
    首先，品牌使楼盘吸引了一群忠诚度很高的客户，老客户介绍新客户的比例较高。
    其次，品牌建立可以协助楼盘进行市场区隔，通过品牌的宣传积累，可以确定自身的产品地位，确立自己的目标市场。
再次，品牌提升了楼盘的价值。品牌确立，可以树立全方位的差异化策略。即：创造差异化产品、创造差异化服务、创造差异化形象。
品牌核心主张：中国化的CANNES生活
    精神内涵：解构城市思想
“    解构”是一个哲学概念，是对社会生活中一些正统思想和正统标准的否定与批判，其最大特点是反中心、反权威，反二元对立，所谓解构城市思想，就是以重现都市居住本义的高度，重新审视我们居住的城市，审视城市生活的方方面面，探究消费者对于城市生活的态度。
    解构城市思想，是我们引领消费者重新审视内心需求的一种方式；解构城市思想，代言以都市白领为领袖的城市原住民对城市、对生活的感触

     第三名　苏州美女　吴侬软语里的小家碧玉　
     漂亮指数：92　
     上有天堂，下有苏杭。江南水乡和吴越软语里生长的苏州女子几乎个个都如同天上掉落凡间的精灵。苏州这地方，自古以来就是美女的原产地。《天龙八部》里，那位令段王子神魂颠倒的大美女王语嫣，便是苏州燕子坞出产的可人儿。而历史上诸如苏小小李香君之类的一代名妓，绝色佳人，几乎都出自苏州或是扬州，可以说，苏州是中国城市里脂粉气最浓重的一座城市。
 　
     苏州——乃至大半个江南的美眉，都有一双令人心仪的玉手。那双手，不论是弹琴，还是采莲，还是为你削上一只红苹果，都会让男人感觉到心尖尖上有一只小蚂蚁在慢慢地蠕动。不用说，苏州美眉最适合做善解人意而又目光流盼的情人。

     第二名　成都美女　擦洗眼睛的纯净水　
     漂亮指数：93　
     因了都江堰的滋润，小小的平原上才有了成都这座温柔富贵之乡，烟柳繁华之地。没有大风大浪的侵蚀，成都美眉们一个个便出落得水灵灵的。　
 
     成都美眉皮肤细腻而白净，她们似乎并不喜欢浓妆艳抹，不论是上班一族，还是学生妹妹，基本都是轻描淡写，但天生丽质难自弃，也一样让人惊艳。成都美眉和成都这座城市一样，都隐隐地透露一种淡淡的、慵懒的、休闲的味道，这种慵懒，让她们有一种温柔的小猫样的美。　
成都美眉的缺点是个子不太高。不过，事物都有两面性，与其感慨成都美眉不够玉树临风，不如从另一角度来欣赏她们的小鸟依人。所以，如果想有一场风花雪月的故事，最好是找个成都美眉做女朋友，难怪外地男人来成都都有一个共同的感叹：结婚太早。

     大连　[Page]
     第一名　大连美女　在婉约与豪放之间　
     漂亮指数：95　
     美丽的海滨城市大连地处东北，　而东北女子向来以白面长身着称。大连美眉则无疑集东北女性的精华于一身。与江南女子相比，大连美眉也许婉约不够，但却多了一份豪气；与东北的其它内陆城市女人相比，大连美眉身上又多了一些清丽和雅致。　
     总之，高挑健美的大连美眉身上有一种独特的气质，那种气质，除了化妆品之类的东西打造外，她们自内而外散发出的对生活、对生命的热情更是一种不可多得的大美。