郑州14488亩违法用地案，不过是这种中国式财富支配权力结构的一个展示。
     温家宝总理亲自查处的郑州违法用地14488亩的大案，是我国房地产体制产下的一个标准蛋。这不是最大的，也不是最后的，而不过是千千万万个现象中的一个。当人们情绪化的宣泄对高房价和房地产腐败不满的时候，我的视线却转向了现实的案例。越是具体的东西，越是深刻。
     这是北京某高尚住宅小区的真实故事。一个有点背景的人，帮助一个职业学校获得了10万平方米土地的开发权，并申请了2.16万平方米的建筑面积。学校报答他的神通，分给他4000平方米占地和一个楼座，1.08万平方米建筑面积。他借此获得了农业银行2000万贷款，有了原始启动资金。后来经过一系列次特权运作，1个楼座变成了2个楼座，建筑面积更被提高到4.4万平方米。按理，拿到了这么大面积的红头文件，已经可以满足了。可是开工建设后，熟稔规划运作的开发商，却有点把持不住自己了，最后的建筑面积超过5万平方米。后来在办销售许可证的时候稍稍碰到一点麻烦，也懒得去走那么复杂的程序。为了压低成本，就找规划委的一名主任科员，制造了一个复印件，把建筑面积由4.4万平方米改为4.9万平方米。借此竟然就从稀里糊涂的政府官员那里拿到了后续的所有正式批件。
     后来在办产权证时，碰到了政府权威部门测量这个障碍。如果实际测量大幅度超出正式文件所规定的面积，就要遭受罚款。他花心思搞掂了测量部门，把整体测量改为分户测量。这样就把所有的违规都避开了。经过一系列特权运作多出来的面积为：5.08-1.08 = 4万平方米。按每平方米10000元的售价，去掉4000元的成本，每平方米多收入6000元。多出来的4万平方米多收240000万元。一个特权运作下来，一个占地4000平方米的建设项目，就多贡献了2.4亿多元，不能不让人动容。这个小区名为高尚家园，实际非常狭促，没有地面停车场，楼座四周只有一条单车道，开车技术稍不过关，常常会碰到墙。后来，因为学校的草场被巧妙地用做了小区的活动场地，引起学校的诉讼。而且楼房的建筑质量太差，业主不断投诉，问题一直没法解决。业委会经过努力，法院、公安机关、人大代表也切入了，这才把后面这些故事给折腾出来。这个案例不大，但是典型。
     这个案例显示了，规划权力是怎样在2年之内，把一个两手空空的人迅速造就成亿万富翁。行政权力，可以是一把手，也可以是体制中的一个环。一个处长、一个科长、一个办事员，只要是在关键岗位上，就可以形成很强的特权。在他通过一系列关节获得规划委4.4万平方米的红头文件，已经不容易。而其后违规增加的部分，是一笔超额红利。据说，相关人员获得不俗报偿。
     这个案例还显示了，开发商的暴利，往往来自于对公共权利的掠夺。扩展出来的4万平方米，那是原本1.08万平方米业主的公共空间，那是他们的草地和活动的地方，可是现在却被精巧的算计与行政权力这个帮凶被剥夺了。本来一个占地4000平方米的地块，建设1.08万平方米已经勉为其难了。可是，当1.08万平方米被放大了4倍，还冠冕堂皇地走过了所有的行政审批，使得行政权力沦落为开发商掠夺公共利益的帮凶。
    这个案例揭示了一个重大的主题：规划权是地方政府的提款机！房地产的真正奥妙在规划。到底土地上可以批多少建筑面积，可以建什么样的物业，不归规划部门的专家说了算，而是归主管市长或者部门一把手说了算。一把手都知道规划的利害。不站在一条线上的规划局长，就必须靠边站。
     到这里，我们就来到了中国房地产开发体制的核心地带。在西方，城市总体规划和祥规经过立法机构通过，再大的行政长官不具备调整“规划公器”的权力。在中国，“规划公器”则是城市政府手中可支配的资源，需要一把手与时俱进地拍板作出调整。郑州14488亩违法用地案，不过是这种中国式财富支配权力结构的一个展示。[Page]
                                                                                                                                                                                       文/王育琨