刘明康:银行需加强房贷风险管理，有效管控增长
     中国银行业监督管理委员会主席刘明康要求各商业银行坚持“区别对待，有保有压”，加强房地产贷款风险管理，有效管控房地产放贷增长。刘明康称，各家银行必须坚持“区别对待，有保有压”，有效管控房地产放贷增长。“各商业银行要加强房地产贷款风险管理，严格区分房地产开发贷款和个人住宅消费贷款并进行贷后检查，严格审查住房消费者的还款能力、还款意愿和还款记录。”
     其中两“大”政策立场鲜明：刘明康要求银行“大力发展实质性首套住房消费贷款”；同时严格审批非自用型购房贷款，对多套房屋以及对高档商品房、别墅、商业用房等投资和投机性需求要“大幅度提高首付比例和严控授信”。
     此外，刘明康还要求银行调整风险权重，强化资本约束，利用资本杠杆有效调控房地产信贷。对于个人抵押房地产信贷的风险权重维持50%不变，“对于其他类较高风险的房地产贷款可由目前的100%提高到150%至200%，以提高风险贷款的资本占用，限制银行房地产开发信贷业务。”
     整顿打捆贷款
    除了对房地产行业进行严格调控之外，银监会还强调，银行必须严控贷款总量，确保贷款投放的平稳增长，当前首要任务是减少不良贷款，紧紧扭住不良贷款“双下降”不放松。
     刘明康强调，对各类打捆贷款要实施整顿和规范，贯彻五部委规定，停止与各地政府签订授信合作协议。对银行各类打捆贷款进行整顿和规范；各类银行业机构要遵循慎审经营的原则，对有关贷款的使用实行全过程跟踪和严密监控，对挪用贷款的借款人采取信贷制裁措施。
     刘明康同时要求，银行按照资本充足和拨备充分的监管要求审慎经营。资本充足率在8%以下、拨备覆盖率低于70%的商业银行，要严格控制贷款投放速率。在坚持不良贷款比例下降的同时，重点关注不良贷款余额是否下降，同时关注贷款偏离水平和迁徙情况。
     此外还包括，银行必须优化贷款结构，大力开拓中间业务，扩大小企业贷款、消费信贷和银团贷款；建立按月或按季研究分析相关风险的信息体系。
     首付五成要成现实
     多位商业银行人士表示，目前虽尚无具体文件下达，但无论房贷首付提高到四成还是五成，都可能对投资者信心造成严重打击，银行资产质量也可能因此受到冲击。
      中国银监会宣称将严格管控房地产放贷增长，对高档商品房、别墅、商业用房大幅度提高首付比例，而业界猜测该比例最高可能达到五成。
      “银监会的做法无疑是响应了最新的‘国六条’。”徐滇庆表示，目前我国房产空置率过高，空置面积高达1.2万亿平方米，主要在于金融纪律不够严格，开发商才敢于囤积居奇，并进而演变成房地产泡沫。
     “银监会采取措施希望紧缩开发商的资金，严格查处违规房地产开发贷款，这将逼迫开发商降低空置率，稳定房地产价格。”他说。
但是他认为，银监会建议银行提高投资性购房的首付比例，虽然目标很明确，操作效果可能并不好，因为难以对“多套房屋”进行判断。而对高档商品房、别墅、商业用房大幅度提高首付比例和严控授信，则需要银行加强自身风险意识。
     至于首付比例可能提高到何种程度，徐滇庆称现在还难以判断，但是从前一阶段的舆论来看，最高可能达到5成。多位商业银行人士则对记者表示，目前尚无具体文件下达，但他们表示，无论首付提高到四成还是五成，都可能对投资者信心造成严重打击，银行资产质量也可能因此受到冲击。
“可以放心的是，本轮银行紧缩房地产信贷，并不会造成不良贷款的大量增加，因为目前房价依然处于上涨阶段，调控可谓正当其时。”徐滇庆如是表示。[Page]
      不过对于银监会此番调控，社科院金融研究所刘煜辉存在不同看法。他认为单纯对房地产信贷进行调控，难以遏制房地产的过热势头。
     刘煜辉认为房地产资金主要来自三大领域：海外资金、体外循环资金和期房预售资金。其中目前对海外资金不设防，而体外循环资金难以统计和控制。
     “最大的问题可能在于期房预售。”他认为，在购房者交纳20%首付，以及银行按揭贷款到位之后，开发商便已经完成资金周转，这时候即便控制开发商贷款，也不会对其资金链造成太大影响。
     “银监会建议，对较高风险的房地产贷款，风险权重可由目前的100%提高到150%至200%。”刘煜辉表示，该项措施对银行信贷的供给将起到遏制作用，鉴于多数大中型银行的资本充足率徘徊在8%左右，提高该类房地产贷款的资本占用，将起到紧箍咒的作用。
     央行在2005年货币政策执行报告的增刊中统计，2005年末，全国商业性房地产贷款余额为2.77 万亿元，同比增长16.1%，增幅比上年下降12.6个百分点。其中房地产开发商贷款余额9141亿元（占商业性房地产贷款余额的33%），增长17%；个人住房贷款余额1.84万亿元（占商业性房地产贷款余额的67%），增长15.8%。