在舆论的聒噪中“难产”月余，建设部165号文终于近日低调出炉。内容事先早泄露出来，一切似乎都在意料之中，尘埃落定之后剩下的就是各方蒙头执行了。此时，静下心来翻检一下针对房地产业的一系列调控之策，再拿国外的一些相关经验比比，或许会对未来的政策设计和行业发展有所裨益。
     “有形之手”主导市场
　　自2003年以来，我国房地产一系列调控的最终目的可归结为两点：健全住房保障体系和促进行业持续稳定健康发展。这二者密切关联，只有从根本上弄清楚它们的内在规律及现存症结，才能比较透彻地认识中国房地产业和房地产宏观调控。
　　世界各发达国家都非常重视住房保障体系的建立和健全，房地产市场中的政府“有形之手”，绝大部分情况下也都是针对住房保障问题的。目前我国房地产业发展阶段，大致同二战之后的欧美发达国家，以及60、70年代的“亚洲四小龙”情形相似。针对住房保障问题，这些国家当时都很重视，政府管制较多，尤其以北欧国家和新加坡这些高福利国家为代表。
　　政府规制住房保障体系主要依靠法律手段，许多发达国家都是一部接一部地出台法律，一般多达十几部。如美国的《合众国住房法》规定了要为低收入家庭修建公共住房制定长远计划，《国民住宅法》要求建立住房管理署，设立联邦存款和贷款保险公司，由政府提供低利息贷款，鼓励私人投资于低收入家庭公寓住宅。与我国地少人多的国情相似的日本，先后制定实施了40多部房地产有关法律。 针对住房保障性质的住宅开发，采取的方式有三种：政府设立独立的部门或企业进行非营业性开发，政府与市场化的企业合作进行开发，政府提供税费等优惠吸引市场化的企业开发。　　
     就目前而言，发达国家虽然已过了居民住房需求爆发的时期，但政府仍比较重视中低档住宅开发。以美国为例：一般政府在把土地租卖给开发商，规定开发商必须建百分之十几(平均而言)的中低档公寓，或租或便宜卖给低收入家庭，在有些州开发商也可选择付政府一笔钱。 经过几十年的努力，目前许多发达国家的住房保障体系已比较健全。美国17%左右的国民居住在政府或企业提供的廉租房里，欧洲享受福利性质住宅的比例比美国还要高，美国私房拥有率约为67%，欧洲国家平均则在50%左右。而新加坡人目前80%以上都住在政府提供的组屋中，这些组屋大都建于60、70年代，当时以租为主，现在很多家庭收入提高之后，政府就以低于市场行情的价格卖给他们。
     法律手段最有效
　　早在1998年住房体制改革时，我国政府就曾明文规定要建立以经济适用房为供应主体、包括廉租房在内的多层次住宅供应体系，但后来执行效果很糟糕。国家统计局数据显示，经济适用房开工量占比由2000年17.6%降到2005年1-11月的5%，而截至2005年底，全国尚有70多个大中城市根本没有启动廉租房建设。原因是多方面的：如缺乏相关的制度保障(没有成立专门机构和企业)、地方政府因涉及自身利益而不愿落实、开发商的公民意识不强等。 那么，如何进一步加强我国的住房保障体系建设？结合国外经验，笔者认为可从以下四个方面考虑：其一、加快立法步伐，提高立法层次(目前多是“通知、条例、规定”等) ；其二、组建专门机构，统筹管理资金、开发、经营等环节；其三、督促地方政府切实落实中央相关政策；其四、积极吸引开发商参与(如万科已开始建造廉租房)。 [Page]
　　一般而言，市场化程度较高的国家多采取经济手段和法律手段进行调控。法律手段属长效机制，如解决住房保障问题，从根本上讲是需靠法律手段进行规制的。而经济手段属短效机制，大多针对房地产发展的周期性波动，尤其是在投资过热时采用。当然，有时候还需适当的采用一些行政手段，以便对法律手段和经济手段形成有益的补充。 即使同样实行的是市场经济体制，不同国家和地区采取的调控手段也是有所区别的。为什么半个世纪以来几次大的房地产泡沫都出现在亚洲，如日本、香港、泰国？相比东亚和东南亚国家和地区，欧美国家的市场经济体制更加健全，尤其是金融体系方面。房地产业属资本密集型产业，金融体系是否健全和完善直接关系到房地产业的健康发展。而东亚国家由于普遍受儒家思想影响，相对欧美国家而言，比较重视国家、家族力量对市场的影响，在政府的影响下，在金融方面，银行财团有时容易出现非理性地对巨型企业进行扶植，这种现象在日本和韩国尤为突出。 日本房地产泡沫破灭留下的教训很多，从经济调控政策上考量，最关键是金融政策方面的失误。
     美国模式值得借鉴
　　自2002年开始，美国房地产市场开始快速增长，美国房地产经纪人协会对美国147个大城市中的69个城市进行调查后的数据显示，2005年第三季度同比增加14.7%，因此美国国内也在喊房地产过热。但连日本经济学家都说，美国不太可能遭受日本这样的下跌，因为美国经济有一个更有经验的机构在掌舵：美联储。美国调控宏观经济和房地产的手段主要是加息，从2004年6月开始，经过连续17次加息后，美联储的基准利率由1%升至目前的5.25%。房地产业现在已明显降温，因此根本不可能出现类似亚洲国家的房地产大泡沫和大崩溃。
     那么，我国未来的房地产调控，又该采取什么样的“组合拳”呢？目前，由于我国房地产业的市场化程度及金融体系健全度都无法与美国相提并论，因此单独依靠调整利率不可能达到调控目标。近期调控组合中单单经济手段就包括：提高利率和存款准备金、增加营业税、提高首付、紧缩开发信贷、提高开发税费等多种措施。在我国房地产业的持续发展过程中，必然还将进行多次宏观调控，我认为从调控手段上讲，应该逐渐做以下三个转变：其一、法律手段作为最根本的调控入手，应尽快推进和完善；其二、行政手段最好越来越少地使用；其三、经济手段将成为调控的主流，而且会越来越依赖于最简单的货币政策，正如现在的美国。(杨红旭)