回顾2006年太原市租赁市场，与往年相比我们发现租赁市场持续升温，市场总量和消费价格不断攀升，尤其是租金价格平均上升幅度约为14-15%之间。据预测，我市房屋租赁市场将在2007年继续保持稳定上升的发展势头。
     下面我们以太原市一家规模较大的中介公司2006年全年运营信息为基础，通过对租赁市场整体供求分析、区域分析、价格区间分析、户型分析等多方面来了解这一市场变化，以求对判断我市租赁市场走势，对制定我市房地产业相关政策提供决策依据，同时对我市普通市民住房投资及消费起到一定的指导作用。
     租赁市场供求分析
     2006年租赁市场供应总量与需求总量不断扩大，自2003年以来，供应总量上升约35%，需求总量上升约67%；同时供求差距缩小，全年供求比为1.81︰1，远小于2003年的3.5︰1。我市房地产业随全国市场影响，多年保持较快的增长幅度，租赁供应市场总量水涨船高自在情理之中，我们重点分析租赁需求能够数年保持持续上升，并将供求比拉近的根本原因。

     通过对租赁客户的大量随访，我们总结出推动租赁市场需求走高的主要因素：房价高企、孩子上学、大学扩招、商住、求医，其它因素引起的在太原暂住人口和流动人口如民工大量选择在城中村等城乡接合部，未列入统计分析范围。
     一个孩子上学的问题牵动多少父母的心，从小学直到大学，甚至从幼儿园开始，有很多的父母为孩子能有个良好的学习环境，不惜投入大量财力物力精力，为择校能上一流的学校排除任何困难。我市从小学到高中，凡是优秀学校周边形成一个个租房部落，最常见的是父母把自己的房子出租，再在学校附近租一套房子，父母无论跑多远也要晚上陪孩子读书。与此配套各学校还有很多专门为孩子提供中午吃饭和休息的出租房。可以说这是我市普通市民租赁房屋的最大客群。
     其次是连年大学扩招，几十万大学毕业生，选择留在城市。经过短短两三年的打工生涯后，他们中大部分面临结婚，同时很多人没有足够的积蓄买房，那么租房成为很多人必经的阶段。且租期一般是二、三年，因为结婚租房还要经过自己一定的装修。
     商住是租赁需求上升的第三大因素，由于我市并未严格禁止普通住宅办公，所以很多新建小区、社区配套成熟的大中型小区，商住办公的现象很普遍，例如漪汾苑、滨河小区、军官小区、佳地花园、亲贤苑等。商住的另外形式是纯商务居住的高端客户也在逐年增多，主要在府东府西街、朝阳街、亲贤街、柳巷、兴华街、双塔东街等。这与我省数年经济持续高速上升有直接的关系。
     相对省内周边城市，我市有着较高的医疗水平和医疗设备，外地来太原求医问药者很多，我市各大医院人满为患，甚至于一床两个病人使用，远地而来的病人一般需要一到两人看护，医院又限制陪护人数，所以在各大医院附近也形成了很多的出租房。
     从2003年开始到2006年，我市商品住宅发展应该说是遇到一个黄金时期，按商品经济理论推论，我市租赁市场供求对比应随后不断扩大，而实际上同期我市租赁市场供求比例不升反降，虽然限于研究资料未能解释这一现象，但它从侧面说明了一个问题：我市商品住宅市场不存在大量投机性质的炒房行为，居民购房仍以自用居多。
     租赁市场区域分析
     从全市租赁市场区域分布来看，迎泽区、小店区并列首位，杏花岭区紧随其后，三区占有租赁市场70%以上份额，其中房源市场约占79%，客源市场三区占有84%以上。以下是租赁市场房源和客源分布图。通过与历年数据对比我们发现在租赁市场上小店区后来居上，已经超过杏花岭区，同时万柏林区增长迅速，这正是我市“南移西进”政策引起的变化。
 

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     从租赁客源来看，我市杏花岭区超过迎泽区位居榜首，小店区租赁客户同样增长快速。综合租赁房源、客户这两方面的因素，我们可以判断杏花岭区和迎泽区的房屋仍然是第一选择，其次是小店区的房屋。
     租赁价格区间分析
     从价格区间供求关系的角度看，我市租赁市场以月租金600元为界，形成月租金600元以下供小于需求、600元以上供大于求的两大消费需求区间。从学术的意义看，从我市租赁市场得到这一拐点，对指导租赁市场定价和二手房投资有极为重要的意义。房屋出租价格高于600元，将面临一定的房屋空置期，以业内标准来看，1年内至少要有2个月的空置期，这必然减少出租收益。所以二手房投资宜选择月租金维持在600元左右的房子，这样的房子投资收益率最高。
 
 

     从租赁市场环形分布图上，我们可以看到401-800之间，不论是房源还是客源，都占有半数以上，月租金在1000元以上的房屋无论出租或者出售都面临着“僧多粥少”的窘境。
     我们把价格区间放在不同区域进行分析，迎泽区、小店区、杏花岭区租赁供大于需求的拐点均出现在600点左右，而尖草坪区、万柏林区的租赁市场始终是供大于求，这一方面说明这两区租赁市场不活跃，另外说明万柏林地区的房地产市场在未来两年内竞争激烈，这不仅是一个反应在租赁市场的信号。
 

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     租赁市场户型分析
     从下面的户型分布图来看，租赁市场两室一厅或者两厅的房屋占主力，一室的需求虽大，但市场实现度低，租赁市场一室供应稀少。从这个图来看，最受市场欢迎并且最能够被市场消费者所接受的房屋，其格局为两室，折成建筑面积，两室一般在70-85平方，“小三居”面积不超过110平方米为限。
 

     从上图我们同样可以看到四室及四室以上的户型在近期将一直属于租赁市场里的鸡肋。投资这样的房子将面对巨大的变现压力，一旦家庭出现变动，短期内变现的可能性极小，正因其缺乏变现性和流通能力，所以市场应指导投资者谨慎选择，同时引导消费者面对大面积住房的消费需求，不要一味追求过大面积的“舒适”，实际上反而降低了我们的生活质量。
 

     从上面的户型区域分布来看，租赁市场可供应的两室住房集中于迎泽区、小店区，尖草坪区则远落后于其它区，以此看来尖草坪区发展90平方米以下中小户型得天独厚，市场需求大、发展潜力大，从商品住宅环境建设、土地价格等因素综合考虑，实现目标的可操作性和市场机会也大于其它四区。同时，要注意适当引导、控制小店区三室以上大面积住宅的建设。
     租赁市场在一定程度上反应房地产市场的发展轨迹，了解我市房屋租赁市场有助于从深层次剖析我市房地产业的本质，从而把握房地产业未来发展趋势，制定有利于保持房地产市场稳定健康发展的政策。房地产一、二、三级市场做为一个不可分割的整体，其息息相关，租赁市场反应的是房屋的真实使用情况，了解2006年太原市租赁市场，有助于我们更好的指导未来的住宅与房地产业，建设和租赁市场的发展。

                                                                                                                                                     师晶伟