编者按：随着房地产业的迅猛发展，部分房地产企业利用购房者相关专业知识的缺乏，采用混淆视听、偷换概念等多种不正当手段，欺骗购房者。为了配合我市整顿规范房地产交易秩序活动。我刊连续刊登了《购房五项“注意”》、《开发商“经典语录”》系列文章，以提醒市民，保护购房者的合法权益。
     绿化覆盖率很高
     “你好，我看了你们的宣传广告，觉得环境非常好，请问贵小区的绿地面积能达到多少啊？”
     “先生，您真是慧眼独具啊！我们的‘梦中花园’可是以健康绿色新生活作为主题的。您这一问就说明您一定是这方面的专家了。不瞒您说，我们的绿化覆盖率能够达到7%以上呢！”
     “真的吗！如果是这样可就太好了！”
     “我们公司向来信誉第一，不信您看看我们的合同。”说罢从桌上拿起一份合同。
     “不错啊，合同写的挺清楚的吗！看来是真的啊！”（呵呵，还行，合同上白纸黑字，这样开发公司就不能抵赖了！看来这家公司还算诚信。）
     “您都看过了，这下没有问题了吧！我现在就领您去看房，我们的房子销售特别好，现在都不多了！”
     “是吗！那好，咱们马上过去，合适的话，马上就定！”
     “您真是爽快人啊，和您这样的人交流真是很让人舒心啊，怪不得您这么年轻就事业有成呢！”（呵呵，几句话就把你转晕了，连绿地率和绿化覆盖率都搞不清楚，一看就是不懂装懂。几个字不同，意思就差了十万八千里。合同写的可是绿化覆盖率，到时候你想告我们，哪有证据！）
     开放商常用度：☆☆☆☆☆
     购房者误解度：☆☆☆☆☆☆
     友情提示：绿化覆盖率和绿地率这两个词听起来并没有多大区别。但相差甚远。首先定义这两个词，绿地率是指的“居住区用地范围内各类绿地”，主要包括公共绿地、宅旁绿地等。是指居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率（％）。绿化覆盖率是绿化垂直投影面积之和与占地面积的百分比，像树木的影子、露天停车场、可以中间种草的方砖都可算入绿化覆盖率。所以很多开发商更愿意和购房者玩文字游戏，即使到时候购房者发现问题，也由于合同中使用的是绿化覆盖率而投诉无门。为了避免上当受骗，购房者还是应该到楼盘去实地考察，看其预留的规划绿地面积有多少，而不仅仅停留在售楼人员的口头表述上。在签订合同时也要分清绿地率和绿化覆盖率，不要在预售阶段就由于文字问题而上当受骗。
     配套设施入住后即可开放
     “我是看到你们的广告后，过来了解情况的。我看到你们的‘梦中花园’将来的建设目标是完善的会所。周围超市、幼儿园、学校、健身中心一应俱全，这是不是只是宣传啊？
     “先生，我们可是本市著名的开发企业，您看墙上都是我们获得的荣誉。所以，我们的保证肯定都是真的。一看您问的这么详细就知道你一定是成功人士，对自己的生活品质要求很高啊！”
     “哪里，哪里，我只就是一个机械设计院的工程师而已。（抬头一看）你们获得的荣誉不少吗！我哥一家人在美国，孩子由我父母抚养，我想给他们买套离学校近的房子。你能给我详细介绍一下你们的配套规划吗？”（看他们的荣誉真的不少，应该不会是假的）
     “好的，请您跟我来，我领您看我们的规划沙盘。”
     “这是我们的沙盘，就是我们未来小区的样子。这是幼儿园，这儿是学校，未来它将提供从小学到高中全方位教学。对于孩子的教育问题。可以让您的父母完全放心。一出门就是学校。这里还有健身中心……”
     “是吗，那太好了，那他们什么时候可以投入使用啊！这可能为我父母节省不少力气啊！”
     “您真是一位大孝子啊，您父母听了您的这番话一定会非常感动的。这些相关配套设施等入住后就可以。（呵呵，入住后，至于时间吗？我都不知道）
     “那太好了，能领我去看看房子吗？”
     开放商常用度：☆☆☆☆☆
     购房者误解度：☆☆☆☆
     友情提示：从表面看，售楼经理的话并没有什么问题。已经给了购房者一个准确的时间，即入住后即可享受配套设施。但实际上这是一个含糊的答案，这些配套设施到底是入住以后的第一天就能使用，还是入住以后一年、两年、五年甚至更长时间才能使用呢？所以购房者不能只听房地产开发商说配套设施多么全面、多么到位，还要弄清楚它的使用状况以及开通的确定时间，并且还要签订到合同里去，约定好违约责任，这样开发商就不能因为配套设施不能按期正常使用而找借口了。最后，在与售楼人员交流时，不能光看其所获的荣誉有多少。更要看其的分量有多重。因为现在的评奖多如牛毛，其质量也难有保证。同时，这些荣誉并不具有法律效力。所以不能以一家公司获得的荣誉多少作为依据。它仅仅是一种参考，更重要的是看它的公司资质和口碑。
     定金与订金
     “你们的房子我已经看过了，我觉得很不错，但是我明天要出差。同时，我也需要几天时间考虑一下。三天以后再商议可以吗？”
     “实在对不起，先生，我们这个户型卖的非常好，就剩下两套了。我不能保证能给您留下！”
     “是吗，那该怎么办啊！”
     “不如这样，您可以先交一万元定金。这样我们就可以给您把您看好的房子给您留下，您看这样好吗？”
     “那万一将来有什么变化，我交纳的订金可以退还吗？”
     “当然可以了，这个您大可放心！”
     开放商常用度：☆☆☆☆☆☆
     购房者误解度：☆☆☆☆
     友情提示：订金和定金这两个词仅一字之差，问题可就大了。定金指在订立房屋买卖合同时，为保证合同的履行，由购房者先行向开发商交纳部分款项，待合同履行后，定金应当退回或抵作房款。购房者如不履行合同就无权索回定金。开发商如不履行合同，应当双倍返还定金。同时，定金的数额不得超过主合同标的额的百分之二十。
     而订金是指购房者与开发商就房屋买卖的意向初步达成协议后，准备进一步协商所签订的临时认购协议中约定的落订款项。买方支付订金之后，在约定的时间内，卖方不得再将该房屋出售给其他人。订金对合同没有担保作用，不像“定金”对违约情形有惩罚作用，因此，当买房者不想买房时，有权要求开发商退还订金。所以在签订预售合同、认购书并给付定金或订金时应当谨慎行事，要对《认购书》中关于定金或订金等条款的约定予以明确。如果条件允许，购房者最好直接与开发商签订正式的商品房买卖合同，以避免在与开发商签订正式商品房买卖合同时由于某些条款达不成一致而无法签订合同，从而造成自身损失。
     高层越高越好
     “你好，我在广告上看到了你们的楼盘，是高层对不对啊？”
     “是啊，我们的‘梦中花园’可是我市现今最高的住宅楼盘了。住在这里我市风光尽收眼底，正所谓“一览众楼小”啊！”
“是吗？那太好了，我就希望住的地方要风景好、空气好还有充足的阳光。你们的楼盘可以满足吗？”
     “您这就选对了，我们的楼盘一共20层。我看您是个懂行的人，我就跟你直说了吧！顶楼隔热肯定要差一些。所以，我建议您买9到11层。空气好，还能饱览城市风景。”
     “是吗，那能带我去看看吗？”
     “这段时间我们正在进行内部的后期建设，过几天我联系你再看可以吗？我先领您看看我们的样板间吧！” （今天天气不好，让你看不就穿帮了啊！）
     开放商常用度：☆☆☆☆☆
     购房者误解度：☆☆☆☆☆☆
     友情提示：现在楼层越盖越高，城市中几十层的高层住宅也早已屡见不鲜了。但是由于每个楼层都有自己的小气候。楼层不同，对人们的生活影响也不同。所以在楼层的选择上购房者就应该更加重视，而不是只听售楼人员的“忽悠”。现今一走进某某高层的售楼部，大部分会由于这样或那样的原因鼓动购房者购买9—11层。其实这就是其高明之处。如果一个购房者对这里隐藏的秘密并不清楚，那很容易上当受骗。这里笔者通过一些相关的科研成果给大家解开这里的秘密。1—3层，人们通常生活在树冠下，离地面较近，常常能倾听到树枝敲打窗户，地面孩童的嬉戏等，从心理的舒适度来讲，这里应该是最好的。但由于接近地面，空气循环减缓、空气换气受阻、阴影和湿度增大、污染也比较严重。从5层开始有害物质就开始下沉或向水平方向消散，环境转好。而9—11层则一般被成为空气滞留层或灰尘沉淀层。这里的空气并不向购房者想象的那样新鲜，更没有优美的景色。因为城市中大大小小的排烟口几乎包围了整个城市，30米以上的楼层难免集结起有害物质。同时，高层居民的另一个无形的敌人就是电磁辐射，因为钢筋混凝土结构迫使来自电器设备的电波沿着房子循环，相当一部分是往上走，直至顶层。所以，这就是高层居民经常有头疼或心情不好的重要原因之一。再加上电梯、供水、供电等突发问题也是住高层不得不面对的大麻烦。所以专家认为，理想的住宅标准是：房子楼层不宜超过六楼（五、六层为最佳），房子应与交通干道保持一定距离，绿化率要高一些，树和水都是极好的空气过滤器。
     房子所剩无几
     “你好，我看见你们在电视做的广告。感觉你们的‘梦中花园’很不错。所以我特意过来看看。”
     “欢迎您啊！您希望买多大的房子，有没有什么户型要求啊！”
     “我也是一个外行，我觉得你们的140平方米户型比较适合我。你们现在有没有朝向好的了。”
     “您今天真是来巧了。我们符合您要求的还有一套了。刚才还有一家子来看房呢！他们说是先回去准备钱，然后下午过来。如果您现在能定，我们就给您。要不您看看其他户型也可以啊！”
     “不是吧，你们开盘没有几个月啊，怎么卖这么快啊！”
     “您可能还不知道吧，在开盘那天排的队伍就有五十米长啊，那天都交排号费的，每户一万，一天就买了一半呢！特别是您看重的户型更是今年我们设计的最新户型，卖得特别火。”
     “是吗，那赶快领我去看看，合适咱们就定了！”
     开放商常用度：☆☆☆☆☆
     购房者误解度：☆☆☆☆
     友情提示：利用“房托”虚构购房现场火爆场面，谎称房屋所剩无几，来迫使消费者购房可谓屡见不鲜。那究竟怎样去区别呢！其实全国各地已经陆续建立起了房地产交易信息公示和预售合同网上签约查询体系，所有商品房预售合同将实行网上签约和预售登记，这就意味着不管售楼处说得如何天花乱坠，购房者只要上网就能轻轻松松地把要买房子的信息了解得清清楚楚。这样就不会被开发商眼花缭乱的宣传所迷惑了。
     物业费很低
     “你好，我看来你们的房子确实不错。我想知道你们的物业管理费用是什么样的情况。”
     “物业管理可是我们的特色，我们的物业管理费收取特别低，是每平方米2元。怎么样很低吧！”
     “是吗，这么低啊，我现在住的地方都是每平方米5元呢！能不能保证管理质量啊！”
     “这个您就放心吧！我们可以保证。您住进来不就知道了吗?”
     开放商常用度：☆☆☆☆☆
     购房者误解度：☆☆☆
     友情提示：物管费用标准、服务合同内容等，应该由物业管理公司来定，开发商是不能决定物业管理费用的标准的。如果在房屋销售前，     开发商已经和物业管理公司商定了物业管理服务的内容、方式、收费标准等事项的话，开发商在售楼的时候，确实可以告诉购房人有关物业服务的具体内容，但是购房者必须要求开发商出具和物业公司相关的文字材料。并在需要的时候可以将物业相关标准写入购房合同中，不能仅凭销售人员的一面之词就肯定物业管理费用是多少。[Page]
     漂亮的样板间
     “欢迎您来看我们的样板间，这是严格按照我们所售楼盘设计的样板。以后您的房子完全可以达到这种效果。”
     “真是太漂亮了，以后我的房子能达到这个效果啊！我觉得你们这样板间采光很不错，很亮堂啊！以后我的房子采光可以达到这样的水平吗！”
     “关于这个您大可以放心，我们是专业设计师设计的户型，是欧洲最流行的样式，没有死角的。采光都是这个样子。”
     “是吗，那太好了。看来你们的样板间才觉得这房子真好！”
     开放商常用度：☆☆☆☆☆☆
     购房者误解度：☆☆☆☆☆☆
     友情提示：房地产开发商都知道一个项目销售的好坏，样板间作为门面是极其重要的因素，他们也是深谙此道，在建设样板间上都是不遗余力地花上大笔的钱由专业设计师设计，装修材料也都是采用最昂贵的，对每个细节也都是精雕细琢的，他们提供的样板间永远都是被几十盏上千瓦的灯照的宽敞、明亮。普通老百姓家要达到这个标准可要花费不少。而且专业的设计也有效地掩盖了房屋的缺陷，比如：样板间的墙壁比平常的房子都薄，这样就显得整体空间比较大，可是实际建成后并没有这么大的空间。再者为了不让购房人发现缺陷，开发商在选择开盘时间以及邀请看房时间等方面都有严格的计划，为了证明采光良好，东向房，销售人员会约你8点到10点看房，南向中午看，西、北向下午3点以后看等等。所以在看样板间时不要只看表面，要冷静分析楼盘的利弊，购房者也可以去附近或是户型相似的朋友家看一看，询问一下居住体会。也可以在购买一个楼盘之前，仔细考察周边环境，不要听信销售人员的一面之词，比如售楼人员说的诸如“楼盘设计是欧洲著名设计师，楼盘采光特别好，不信您看我们的样板间”等类似的话。
     内部认购可打折
     “您好，我是看到你们楼书上的宣传，所以过来看看！”
     “是吗，您来的真是太及时了，这几天我们正在进行老客户内部回馈活动。您看那边的几位就是我们以前的老客户。”说罢售楼人员把手指向了几位正在与其他售楼人员聊的热火朝天的人士。“您真是太幸运了，如果您要是今天预定的话，就可以参加我们仅针对老客户的内部认购大回馈，进行先期预定，保证您的好户型，还可以打8折的。”
     “是吗，那可是能省不少钱啊。”
     “是啊，仅就是这一天啊，您可要从速啊！我们的楼盘马上就要开工了。一开工不仅没有优惠，还要涨价的！”
     “是吗？那快领我去看看户型介绍，一定的选个好户型。”
     开放商常用度：☆☆☆☆☆
     购房者误解度：☆☆☆☆
     友情提示：目前房地产市场出现内部认购的行为，实际上应属于预售行为。而这种行为是由于开发商未取得预销售许可证，为尽快回笼资金，用于项目的开工建设而巧立名目的变相违规售房行为。对购房者来说，由于认购的是不符合商品房预售条件的商品房，可能其各种开发手续尚未办结，建设和合法开盘日期都不能确定。同时，由于开发手续不完备，致使项目的环境、楼层、房型、设施、质量都存在很大的不确定性。购房者自身权益很难得到保护，消费者可能面临定金或购房款被侵吞的风险。而且在内部认购时，开发商只明确购房者有获得优惠折扣的权利，但并不确定房价。且购房者还需交纳数额不菲的定金、诚意金等之类的担保金，被开发商变相占用资金不说，还不一定就能得到实惠，所以内部认购对购房者而言无疑是一个风险巨大的“无底洞”。所以消费者在购房时不能刚看到内部认购眼前的价格优惠，还有看到由于风险、开发商资信等问题形成的综合成本。不去购买没有任何预销售许可和相关手续的楼盘。防止“赔了夫人又折兵”，切实维护好自身的合法权益。
     建筑面积
     “你好，我看到你们‘梦中花园’的户型不错，特意过来咨询一下。”
     “看来您对我们的楼盘很有了解吗！有两室、三室也有楼中楼和独立小别墅，可谓户型齐全。建筑面积有120、140、180、200、300、400平方米六种。”
     “我觉得120平方米的房子，面积应该就很大了。我们一家三口都可以充分享受独立的空间。要不女儿老说我们两口侵犯人家的隐私。”
     “120平米完全可以满足您全家的要求。”
     “那能不能看看样板间啊！合适我就买了，现在好户型不好找啊！”
     开放商常用度：☆☆☆☆☆
     购房者误解度：☆☆☆☆
     友情提示：咋一看销售人员和购房者的谈话并没有什么不妥。但是细一看就会发现销售人员在交谈过程中，对房屋面积的描述使用的是建筑面积，而购房者的实际理解却是使用面积。两字之差，面积可是相差不少啊！首先，建筑面积是指建筑物各屋外墙(或外柱)外围以内水平投影面积之和。使用面积是指套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积。房屋的建筑面积包括套内(单元)建筑面积和按规定应分摊的公用建筑面积两部分。其中套内建筑面积又包括套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积。公用建筑面积则包含电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、门卫室及其他功能上为整栋楼房服务的公用房建筑面积两大部分。而购房者由于对建筑业大都不了解，想象的则是套内使用面积，即自己可以使用的空间。如果购房者对两者没有一个清晰的认识，很容易将两者混为一谈，买到“想象中很大”住进去“憋屈”的房子。
     资质合格
     “我看了你们的宣传和介绍，对你们的‘梦中花园’印象非常深刻。今天是特地来看房的。”
     “是吗！您真是有眼光啊！我们这种采用欧式建筑风格的楼盘，在我市，乃至全国都是独一无二的。”
     “那就太好了。不过，我可以看看你们楼盘的手续吗！”
     “我给您拿出来。”说罢，售楼人员从沙盘旁边拿出营业执照以及一些荣誉证书。“您看这就是我们的资质证明，这些都是我们公司所获的荣誉！这下您可以放心了吧！”
     “这么多啊！看来你们公司是一家非常知名的开发企业啊！快领我去看看。”
     开放商常用度：☆☆☆☆☆☆
     购房者误解度：☆☆☆☆☆☆
     友情提示：购房作为一生中重大的投资项目，相信每一个购房者对所选楼盘的开发商都是经过认真挑选的。但是究竟一家合格的开发商应该具备那些资质呢？营业执照和所获奖项可以作为证明吗！回答是否定的。一个合法销售的项目，必须具备齐全的“五证”、“二书”。所谓“五证”，是指《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》（也叫建设工程开工证）、《商品房预（销）售许可证》，“二书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，这是法律对销售方的基本要求。但在实践中，有些开发商（售楼人员）为了掩盖自己证件不全的情况，经常找借口不出示这些文件，要么说在报批，要么就以一些不知来路的奖状证书充数。如果购房者稍不注意就可能上当受骗，所以真正分清楚什么才是项目应具备的手续，也是购房者应该了解的。
     （本文中所称的人物、地名均属虚构）

                                                                                                                         李晓宁/文