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记者观察：土地税“清算”影响有多大 |
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模糊14年的土地增值税征收即将明朗化，从2月1日起，全国房地产企业将全面进行土地增值税的清算工作。昨日，记者采访了相关部门和人员。
财务人员：早该规范
“土地增值税早该明确了”一家开发公司的主管会计说。
据她介绍，目前开发企业涉及的主要税种是营业税和企业所得税，“土地增值税根据利润征收，但是以前允许按照开发成本估计缴纳，其中存在弹性，有的公司能拖就拖，能省就省，或者干脆估计个最低值应付。”她说。本次《通知》堵塞了以往征税上的漏洞，已竣工的、已转让的、已预售的房地产项目，规定得比较详细，“想在土地增值税上耍滑头，难啦”。
土地增值税具体税率分为为四级超率累进税率：最低的，增值额未超过成本金额50%的，课税30%；最高的，增值额占扣除金额200%以上的，课税60%。
税务部门：不是新政
“土地增值税问题正在逐步解决。”税务部门表示。
记者联系市地税局七分局，对方表示，与以前宏观调控政策相比，清算土地增值税不是“新政”，是对原有法规的重新强调和具体落实。“以前我们一直在预征土地增值税，设有专门窗口，只能说征收效果不理想。”据悉，省地税局将专门召开会议研究山西执行《通知》的有关工作，有可能在近日出台关于土地增值税征收的地方细则。
据悉，预征收制来源于《土地增值税暂行条例实施细则》，其中留下一个“缺口”，即涉及成本确定或其他原因而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税。由于预征收制含有主观估计等多种不确定因素，这一“缺口”规定被开发商“正中下怀”地普遍使用，于是各地多采用预征收制。土地增值税是地方税种，各地征收标准不一，一般预征额多为房屋销售价格的1%至3%。此次《通知》将理顺法规瓶颈，细化清算办法，可操作性增强，有利于土地增值税的征收到位。
开发企业：细算成本
“以前谁也不注意土地上的税。”一开发商说，“缴这个税拍拍脑袋就定了，没人在乎。”
土地增值税清算来自1月16日国家税务总局发布的《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，1月18日首先在网上转载和热评，议论焦点最后集中在开发商是否由此转嫁成本，房价是否由此提高，意见不统一。
有关房价问题，市汇远房地产公司的有关负责人表示“不好说”。他认为，房价原因比较复杂，《通知》在操作上仍旧有难度，对开发商的最大的影响只局限于新开工项目，因为新开项目必须核算成本，必然考虑土地增值税因素，这种小心体现在房屋定价上，可能导致房价上涨。同时认为，土地增值税清算只是刺激了开发商的心理，“不光土地增值税一项，以后核算各种开发成本时都要小心，看来宏观调控已经不是光打雷不下雨的时候了。”
业内专家：需求第一
“《通知》提出了一个迫在眉睫的课题。”省房地产协会袁纶华会长认为。
“房价问题从根本上说是供应问题。”他分析，如果经济适用房规模达到了市场需求，大多数人不缺少房子住，无论成本有多大，开发商必然降低房价售房。反之就是现状，低收入人群的住房需求得不到满足，住房供应严重不足，即使开发成本下降，那么市场也会由于房屋紧缺，抬高房价。“土地增值税清算限制了超大户型，因为这些户型利润率高，利润高，税负就高。而对大规模的中小户型开发项目，土地增值税的压力不大。”袁会长最后表示，《通知》最直接的信号应当是加快中低收入者住房的建设。
另有专家表示，如果税务部门对以前欠缴部分进行“补征”，那么对大部分的房地产开发企业来说，会带来进一步的现金压力。如果政策执行到位，开发商将面临“吐出”现金税收的可能。长期来看，《通知》有利于房地产市场的进一步规范和健康发展。 [Page]
行业反映：利润紧缩
国家通过完善税收征管，将房地产土地增值税依法足额征缴入库，使房地产企业过去“潜藏”的一大块开发成本显露出来。那些通过倒卖地皮抬高市价、囤积地产待价而售的投机商们首先要受到税收杠杆的“鞭笞”；那些试图通过分期开发、销售和出租物业相结合等手段钻空子的房地产商也无路可走了；那些不设置会计账簿、擅自销毁账簿、拒不提供纳税资料、账目混乱资料不全的，要按不低于预征率的征收率核定征收。
太原并城建设开发公司一名项目经理分析说，这一政策将显著压缩房地产商的利润空间，堵塞不法商人的牟利渠道；行业利润率走低会促使房地产企业更多依靠规模取胜，企业并购将加剧。
税控压力：局部有效
国家税务总局局长谢旭人近日分析指出，房子的价格是由市场供求决定的，也是开发商参考成本费用等因素决定的，供大于求的情况下与供不应求的情况下价格走势不一样。因此，税收价格起什么作用，取决于不同情况。有些地区房地产价格有所回落，但是有些地区房地产价格还在上涨。对价格的调控，关键在于相关政策的协调运用。
结合谢旭人的分析，有两个变量是税收调控政策难以控制的。
一是税负是否会被转嫁。累进税率的征收，当然会使得建大套型房甚至豪华型房、开发中心黄金地段房产的成本大大提升，会抑制房产商的开发冲动。但如果经济适用房、中小户型房和均衡地段房不能充分供给、均衡供给，群众对住房需求增长的刚性，又会使房价不降反升。当住房需求无法满足和替代时，税负带来的成本自然会转嫁到消费者身上，这是国家宏观调控所不愿看到的情形。
二是土地一级市场存在的“灰色地带”和政府炒地皮行为对房地产税收调控的“拆招卸力”。一系列税收“新政”针对的是土地二级市场、三级市场等房地产交易和转让行为，但对于土地一级市场的干预有限，对于一些政府卖地生财的做法难以发力。
地方政府：大有可为
中国银监会副主席蒋定之日前指出，房地产交易是地方政府重要税收来源，来自房地产相关的税收大体占到城市可用财力的30%至50%，地方政府和房地产之间存在着紧密的利益链条。
今年2月1日开征的房地产增值税是一个地方税种，随着清算结果面世，人们会发现这将是一笔可观的地方财政收入。山西大学商务学院周教授说，税收调控政策的作用，是否能够朝着政策设计者预期的方向发展，必须依靠相关政策的落实。
目前，影响税收政策环境的相关因素应当引起地方政府注意：其一，城市住宅建设缺乏合理规划，对居民住房需求不能合理引导。如廉租房制度，在世界范围内是解决低收入群体居住的有效办法，但在我国，一些地方对此兴趣不浓。其二，房地产行业存在偷逃税款现象，房地产行业的实际税负水平、利润水平出现局部失真。
实际上，税收调控杠杆发力的“难控点”，正是地方政府大有作为的舞台。地方政府通过行政手段可以在几个方面为房地产税收调控政策“补台”：
发挥协调各方的作用，使税务、国土、城建、金融、房地产管理等部门形成合力，实现信息共享，打造房地产交易信息共享、诚信备案登记平台，房地产诚信纳税平台，促进房地产企业朝着利国利民、经济社会效益双赢的方向发展。
太原晚报 冯 海
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