2005年5月18日，由中国房地产业协会城市开发专业委员会主办的“中国·新加坡房地产专业人士座谈会”在中国房地产开发集团大厦举行。中国房协副会长兼秘书长顾云昌、国内一级资质房地产开发企业的相关代表与新加坡建设局、星展银行有限公司、思迈工程顾问等多家房地产相关单位参加了本次座谈会。双方就共同关心的房地产问题进行交流，并对当前的中国房地产市场的发展及未来走势发表了各自的看法。中国房地产业协会城市开发专业委员会秘书长王平主持会议。

       中国房协副会长兼秘书长顾云昌：“稳定住房价格”是中国宏观调控的目的

        对于目前中国房地产当前出现的开发、投资相对过热问题，顾云昌认为有以下几方面的原因。第一，近几年中国房地产保持每年7-8％的增长，而居民的人均可支配收入增长速度是9.3％，这就为整个房地产业的发展提供了有力的支撑点。第二，中国进行住房制度改革，把原来公有房屋为主体变为私人房屋为主体，鼓励买房，形成买房热。第三，中国现在正在快速城市化的过程，大量人口涌入城市，必然产生更多住房需求。第四，城市大规模地改造，也增加了房地产开发热。

         对于房地产市场的发展是否过热，是否存在泡沫，可以从几方面考虑。第一，要以多年数据为依据，从房地产的整体发展年限来总体分析。第二，对04年的涨幅应该引起高度的重视和定义。第三，中国房地产市场因地区差异大，造成了区域发展不平衡，不能因为个别地区房价上涨过快而全面的认为房地产行业存在泡沫。中国政府和各地的政府绝对不会打压房地产业，调整房价，稳定房价才能使市场健康发展。目前国家出台的调控政策主要打击的是投机性行为。另外人民币面临一个升值的压力，国外的热钱投资者纷纷进入中国，看好人民币升值和房价升值，也大大增长了房地产过热程度。

        目前，中国政府提倡和谐社会，节约建筑。同时正推出一项新的建筑理念：绿色建筑，强调节能省地型建筑。中国人均耕地不多，建设规模很大，必须要节能、省地。同时要做到空气湿度、温度、新鲜度良好控制，这对中国的住宅十分重要。而新加坡在节能、环保方面是世界的典范，值得中国学习。双方通过不断的交流，共同开辟中国这个世界上最大的房地产市场。

       新加坡思迈工程顾问张明圣：新加坡房地产行业注重诚信

        新加坡所有土地，超过75％属于政府，不为私人拥有。私人拥有率仅占25％，政府的土地用来使用，或者拍卖，这与中国一致。中国与新加坡有很多不同之处，地小人多，中国是人多地多。新加坡整个岛面积是650多公顷，人口是400多万。

        新加坡是一个小国，土地都由政府来控制，你要盖房子，比如像城市发展。发展商有什么方案，要申请土地，要请建筑师、工程顾问去申请，根据整体蓝图，区分工业大楼与住宅建设区域，进行一般住宅与工业区分开规划建设。在申请时，有关部门记录下来土地的用途，要开发面积，均需审批，建筑师可以帮助开发商获得审批。审批单位是政府部门主管全国城市发展规划的部门。

        新加坡在基金融资的市场比较好。而且在整个房地产销售过程中，律师起到了不可替代的作用，从买房开始，到签订合同、银行贷款、收房等一系列的购房阶段，律师在每个环境中都起到相当大的作用。

        在城市，人们如果需要买楼，发展商要卖楼，不论哪一方，均需要先签订合同。但是做决定的时候要请律师事务所业主的律师、业务的律师两个律师来检查，业主提供意见对发展商是有好处的。买方的业主，也是律师来谈。付款事宜均由律师来实施，首付10到20个百分点还是30个百分点，可以从银行贷款多少，这是定期的，到哪一个阶段，不能够直接交给业主，要交给律师，律师再交给业主，业主再和银行接触。建房时期，顾问就要负责工程的质量等等，先由他们把握，因为业主和工程师签订的条件也是很明了的，假如这个工程是不能够如期完工的话，开发商要赔偿给购房业主。所以建筑师申报一定要按期进行。房屋建设完毕，经过建设局来检查，质量如何，由建设局评定。假如工作已经做好了，他们来检查过，通过所有的政府有关部门，消防、水电等等全部合格，这时候房子就交给律师。最后进一步完善房屋，经过建筑师评定合格，再过一年，律师向最后的业主交付房屋。

       北京房协秘书长董锋：九大承诺保证房地产开发市场的规范

        为了加强房地产行业的自律，倡导我们企业诚信经营，规范经营行为，提高房地产开发企业在社会的诚信度，树立诚信，北京房地产业协会、北京市消协和北京市日报，联合举办房地产九项承诺活动。具体内容包括，第一，保证销售的商品房产权手续合法，基本上取得房地产开发的五证。第二条，必须按照合同规定的时间交付房屋，不能按期交付使用的，按照合同对消费者进行赔偿。第三，保证交付使用的房屋工程质量合格，经政府备案，确保房屋的正常使用，经房屋鉴定部门鉴定，房屋主体结构不合格的，向消费者退房退款，对消费者造成损失的予以补偿。第四，保证出售的现房面积与实际相符，而且预售房屋的面积严格控制在国家允许的误差范围内，超过误差的严格按照合同约定，保证依法进行公摊的计算，明示房屋的建筑面积和套内面积的数据。第五，广告必须要真实可靠，如果广告与实际不符的，经有关部门认定，按照国家的有关规定进行处理。第六，在交房时开发商要提供质量保证书和住宅使用说明书，严格按照保证书所承诺的条款，对出售的在保险期内的商品房，如果房屋质量有问题，对消费者造成损失的，要给予补偿。第七，新的预售商品房合同，保证预售商品房在北京建设网和北京市房地产交易网上进行公示，进行交易。第八，保证消费者提供简便的房屋入住手续和周到的售后服务，对所售的商品房及有关服务的一切承诺均以文字提供给消费者。第九，如果出现矛盾，自愿接受北京市各级消费者协会对商品房买卖和提供相关服务过程中出现的纠纷进行调节。这九项规定的实施由专家、媒体进行监督，随时对开发商进行暗访、临访、了解，检查其实施情况。

       中国房地产开发集团公司副总经理诸一军：中国房地产未来20年将健康、较快速的发展

        新加坡在房地产的整个的管理、土地制度等方面有很多是值得中国大陆来学习的。新加坡和中国大陆的情况差异特别的大，因为新加坡是城市国家，像香港和新加坡这样的城市国家可以实现的土地制度，在大陆这样一个地域相当广泛、房地产区域性特别强的领域，确实有很多东西很难借鉴。因为新加坡在整个城市土地供给的市场范围是可以直接得出的，然而北京、上海和石家庄的土地价值肯定是很不一致的，所以一个城市是一个国家进行土地的总量控制，然后进行供给制度的设定，它相对有利，而中国大陆确实很不一样。因此对于新加坡在土地制度方面的一些做法，包括预警制度，包括审批制度，包括政府的整个做法都值得借鉴。

        新加坡在税收体制方面与中国不一样，因为土地与城市发展、城市繁荣程度相关，这是一个两难的问题，当把土地价值过于抬高时，可能会影响到投资者，进一步影响繁荣，同时出现不投资导致土地价值下降，如何把握合理尺度是关键。中国目前正在进行这方面的土地制度改革，实际上各地政府都面临两难，谁要是把土地价值抬高了，很可能投资减少了，投资价值又降下来了。香港、新加坡不一样的确是在国际经济格局当中有不可替代的位置，尤其像香港的税收制度，它吸引投资不是靠土地的优惠，而是靠其它的制度来保障的，新加坡从总体上来说也是如此定位的。

        中国的土地资源是很稀缺的。中国大陆人均土地资源的占有量和美国、欧洲国家来比，是远远落后的，因此从这个角度来讲，中国的房地产市场还有很大的开发前景。不论是中国住宅市场还是写字楼市场，其品质还远远没有达到国际上的平均水平，在整个内部的功能设置、环保等等其它方面都没有达到相对舒适的要求，所以中国的房地产市场还有很长一段路要走。另外，中国的城市化的进程同样有很长的路。但总体上而言，中国在房地产的发展方面，还有20年是比较健康和有一个比较高的增长时期。[Page]

        目前对于中国房地产市场是否存在泡沫，诸一军认为中国的房地产市场确实没有泡沫。而上海、杭州个别的城市房地产的价格作用被高估了。从整个的供给来讲，因为它的成本确实在增长，第一，经济越繁荣，级差率越高，土地价格自然在提升。第二，中央政府目前为了社会的安定，拆迁成本也在提高，从政策层面来讲，本身拆迁成本就高。第三，原材料成本在提高，资金成本、利息也在提高。第四，海外热钱对人民币升值的预期。