【报告背景】

        国家发改委：今年房价涨幅将低于去年，国家发改委认为，2005年，在国家各项宏观调控政策的指引下，我国房地产市场由快速增长转向平稳较快增长，市场体系进一步完善，配套制度进一步健全，住房价格明显回落。存在的主要问题是：房价过高，居民购房压力大；住房供给结构不合理，低价商品房和经济适用房供应量减少。

        影响2006年房地产市场价格变化情况的主要因素有：

        一是宏观经济形势将为房地产提供良好的发展空间，2006年国民经济将继续保持平稳较快发展，国内生产总值增速将保持在8％以上，城乡居民的收入也将不断提高。

        二是国家对房地产市场的调控政策仍将对房地产供需和房价产生较大影响。今后我国房地产市场开发将呈现平稳增长态势，别墅和高档住宅等浪费土地资源的开发将会受到遏制。同时，贷款政策和税收征管政策的变化以及住房建设配套政策的完善，都会对今年房价产生一定的影响。

        三是居民住房消费趋于理性有利于防止房价进一步上涨。经过七年多的住房市场化改革，我国城市居民住房消费日趋成熟，住房阶梯型消费正在逐渐形成。同时，随着各项调控措施到位和房价涨幅回落，普通居民跟风炒房现象也将得到有效遏制。因此，今年房价出现大幅上涨的可能性不大。

        注：本报告引用数据多为太原市房地产交易所，数据仅以物业类型简单划分，抹灭了房地产最鲜明的地域差别特征，所以此部分数据仅能对市场做一大概认识。

一、 回顾2005宏观调控下的太原房地产市场

　　盘点2005年太原楼市，我们看到，自从去年国务院对房地产市场进行宏观调控以来，取得了显著成效，太原市房地产开发建设过热、房价上升过快现象得到有效抑制：商品房价格趋于平稳，住宅供应结构有所改善；二手房交易面积同比下降，二手房价格稳中有升。　　

1. 稳定价格成为政府主管部门工作重中之重

　　2005年6月6日，太原市印发了《关于加强房地产市场管理和宏观调控的意见》，从九个方面提出了二十条贯彻国家宏观调控、稳定住房价格的具体措施。明确了太原市近三年宏观调控的主要工作任务和目标，2005至2007年，太原市将建设100万平方米经济适用住房，200万平方米普通商品住房，新增经济适用住房建设用地85万平方米，中低价位、中小户型的经济适用住房和普通商品住房在市场供应总量中将占60％以上。

　　太原市政府拿出了593亩土地，用于建设西华苑三、四期经济适用房项目（三期277亩、四期316亩），这一项目建成后将向社会提供43.85万平方米（三期16.7万平方米、四期27.1５万平方米）的经济适用住房。去年11月30日，太原市出台了《太原市经济适用住房管理办法》，明确经济适用住房优惠政策，严格执行项目招投标制度和销售审批制度，严格执行申请、审批、公示制度。

　　制定《基准价》，出台《商品房预（销）售合同网上签约备案管理办法（试行）》，规范了房地产市场交易行为。

　　制定了《太原市享受优惠政策普通住房的具体标准》，报建设部备案后，出台了《太原市城区存量住宅交易基准价实施意见》，基准价确定了存量住宅区位价和楼层修正系数、成色修正系数、设施朝向修正系数、综合环境修正系数等调整系数，科学合理，使用方便，其实施原则是太原市城市规划区域国有土地范围内存量住宅交易时以基准价为量价参考标准。去年10月1日实施后，为繁荣房地产市场、稳定房地产价格、保证政府税费征收、规范房地产市场交易行为起到了积极的作用。

　　从去年

2. 宏观调控显成效

　　去年1-11月，太原市完成房地产开发投资51.97亿元，同比增长25.36％，比去年同期增幅回落14.3个百分点，其中住宅投资26.23亿元，同比增长35.33％，占总投资的50.47％；办公楼投资6.33亿元，占总投资的12.18％；商业用房投资11.47亿元，占总投资的22.07％；其他用房投资7.45亿元，占总投资的15.28％。

　　2004年社会总投资252.06亿元，房地产开发投资为41.46亿元，占总投资的16.45％；到了2005年社会总投资329.29亿元，房地产开发投资为51.97亿元，占总投资的15.78％，比去年所占比重有所下降。

3. 商品房交易面积下降

　　2005年太原市商品房交易面积167.5万平方米，与去年同比下降5.86％今年商品房交易量出现下降之势，主要原因有：１．宏观调控下的一系列政策，抑制了投资性需求，控制了拆迁带来的被动性需求；２．许多市民等待房价进一步回落而持币待购；3．投机性购房行为得到有力遏制。　　

4. 二手房交易面积同比下降，价格稳中有升

　　2005年太原市二手房交易面积43.44万平方米，同比下降11.28％。2005年1、2月由于春节的原因交易量有所减少，从3月份之后交易量呈现上升趋势，但一系列政策出台后，太原市二手房交易量自去年8月份有所下降，到了10月开始回升，至12月到达顶峰，表示老百姓不再盲目迷信新房，购房更加理性。据太原房地产交易所统计数据显示，在交易的二手中，二手住宅平均价格每平方米1824元，同比上升23.24％，平均每平方米上涨344元。主要原因是宏观调控下二手房的需求增加。　　

5. 商品住宅价格趋于平稳

　　近几年，由于住房有效供应的不足而带动太原市商品房价格稳步上升，太原交易所根据交易量统计，2001年到2004年，太原市商品住宅平均价格分别为2200元／平方米、2500元／平方米、2841元／平方米、3076元／平方米，从2001年至2004年呈加速增长趋势，但由于国家出台政策的“新旧八条”宏观调控措施，使今年商品住宅价格有所回落。2005年太原市商品住宅价格为2938元／平方米，同比下降了4.49％。自去年6月份以后，价格基本趋于平稳。

6. 商品房住宅成交的面积结构有所改善

　　太原市新建商品房面积去年1-5月份60平方米－100平方米之间的占住宅总面积的13.83％，截至目前增加到17.89％，增加了4.06个百分点；100平方米-143平方米之间的占住宅总面积的43.28％、143平方米-180平方米之间的占住宅总面积的42.89％，分别下降到目前的39.92％、42.19％。　　

7. 偶发性的短期炒房行为得到制约

　　根据太原房地产交易统计，禁止期房买卖和营业税政策的调整等，制约了太原市原本偶发性的短期炒房行为，住房交易行为渐趋理性。一些投机、投资性的二手住房，开始转向长期出租，二手房的交易量由调控前的260套／月，下降为调控后的230套／月，调控后5个月以来因二次交易征收营业税的房屋仅70套，占二手房交易量的5.07％。　　

8. 房地产信贷增速放缓

　　据人民银行统计，截至去年10月末，太原市银行业金融机构房地产贷款余额152.67亿元，占各项贷款余额的7.64％；比年初减少10.21亿元，比去年同期增长7.36％，增幅回落39.87个百分点。其中住房开发贷款余额11.58亿元，比年初减少3.5亿元，同比减少1.6％，增幅回落5.57个百分点。个人住房消费贷款新增额呈现逐月减少趋势，贷款余额[Page]63.05亿元，比年初增加0.89亿元，同比减少15.28％。

二、 太原市土地市场状况

1. 土地存量锐减

　　2005年度太原市新增建设用地83.5307万平方米，其中住宅仅31.6408万平方米，同期太原市国土资源局出让土地共200.6821万平方米，而2004年出让土地共54.6万平米。两相对比，我市房地产市场土地资源明显趋于紧张。

　　太原市区的南移西进和长风大街、南中环街两条干线的改建和延伸使其周边及汾河两岸土地潜在价值凸现。2005年随着国家经济的宏观调控，房地产市场增长过快的势头将得到缓解，与此相适应，地价也将稳步上涨，地价上涨导致开发成本增加，地产商拿地更加谨慎，对于规范行业运作不无助益。土地的供给量和价格将成为我市房地产发展的瓶颈，供量少价格高必将导致市场竞争日趋激烈，大浪淘沙，中小型房地产企业将面临生存问题。　　

2. 不规范的操作仍占一定比重

　　通过市场部12月份对2004、2005年太原市土地出让情况的调研，可以显示出2004年共计出让土地68块；其中协议出让土地为41块；划拔土地11块；正式挂牌的只有5块；而在41块协议出让土地中有16块属于严重违规项目，华宇绿洲（2002年已开始预售）、环球世运村、优派对等大型项目都在其列；2005年度转让共计47块，而同期土地违法案件计20件，其中就有三晋建设、省农科院、双塔刚玉等单位，其主要原因为非法转让和改变土地用途。因此可以看出，太原市的房地产市场特别是土地市场，并不规范，开发商必须同时具备资金及政府关系两种能力才能在这个市场中生存及发展。太原市房地产市场还需继续整顿及规范。　　

3. 城中村改造成为契机

　　今年太原市启动的21个城中村改造项目，这一契机使很多房地产开发商把目光转向了城乡结合地带，在一定程度上缓解了土地供求压力。 这21个城中村改造试点分别是万柏林区神堂沟、移村、闫家沟、前北屯、后北屯、南寒；小店区亲贤村、杨家堡；杏花岭区中涧河、道场沟、享堂；尖草坪区新城、赵道峪、东张等。城中村改造政策如下：村委会变居委会；村民变市民；集体土地变国有土地。这样就使开发商有了一定的政策支持和操作空间。

三、 商品房市场

1. 商品房价格走势

　　2005年度太原市商品房销售均价3985元/平方米，价格同比下降4.14％，土地交易价格上涨24.9％。高档住宅类商品房和写字楼售价上涨形成房地产市场的价格主体。土地交易价格上涨幅度远远大于房屋销售价格，可见房地产开发的利润空间已经被极大压缩。开发商为了获取利润，在项目建设上必然趋于高档、豪华，而我市居民购买力相对有限，从长远看不利于行业发展。

> 办公用房价格稳定

　　综合我部门调研资料和市统计局统计数据，自2003年以来，我市在售的项目中，写字楼价格涨幅不大，除个别项目外，均价维持在5000—5600元/平米左右。值得注意的是以国贸大厦为开端，加上已经开盘的世贸大厦和王府大厦，高档写字楼开始在市场上占有愈来愈多的份额。另外SOHO类项目受住宅类项目价格上涨的影响，市场均价较去年同比上涨0.56%，约为4000元/平米左右，2005年以鼎元时代为代表。

> 商业用房价格降低

　　商业类项目从2003年至今，呈现规模化大型化的趋势，价格主体在7500—10000元/平米，占比50%强。平米均价在12000元以上和6000元以下的项目占比约40%。商业用房价格普遍下降，2006年将有更多的业主抛售手中的商铺物业。

> 商品住宅价格回落（此为房地局官方口径）

　　与太原市普通住宅价格回落相反的是高档住宅不降反升，在我们调研的130个样本中，均价随时间的接近持续走高，并且在房展会期间集体上涨接近4000元/平方米。平米均价在3500元以上的项目占到45%左右，平米均价2800—3000元的项目占到30%左右。从市场上来看，目前价格低于3000元/[Page]平方米的商品住宅几乎绝迹，很多楼盘的价格一跃上了4000元/平方米。从项目所处的位置来看，高价位的住宅大多集中在亲贤街向北至长风大街及滨河东路一带。

　　日前据另一统计口径：太原市统计局商品房销售价格调查结果，短期内太原市房价总水平不会有明显回落。目前太原市商品房住宅销售平均价格3326元/平方米。其中，现房平均售价3233元/平方米，期房平均售价3436元/平方米。经济适用住房的价格为1583元/平方米，全部是现房。如扣除经济适用房，太原市商品住宅平均销售价格为3327元/平方米。别墅、高档公寓均价5351元/平方米，比商品住宅均价高2059元/平方米。其中，现房5620元/平方米，期房5272元/平方米，如扣除高档别墅，太原市商品住宅平均销售价格为3239元/平方米。

　　在太原，经济适用住房尽管价格低廉，仅为全市住宅平均价格的48.1%，但由于供应量不足，对目前平抑房价的作用只有1%。与次同时，别墅、高档公寓的均价尽管高达5000元以上，为全市房价的1.6倍，但同样由于供应量有限，对目前抬升房价的作用也只有1.6%。所以，目前价位在3000元以上的大户型商品房是构成太原市房价的主体。

　　以太原市能够享受普通住宅交易优惠政策的143平方米为分界线，房地局的十二月统计数据能够说明这一现象。

2. 回顾商品房万象2005、展望2006发展走向

> 办公用房日渐好转，销售要求日益高涨

　　2005年度写字楼市场最大看点：联盛集团4.8亿元一次性整体收购和信8万平方米商务楼。

　　2006年度太原写字楼市场需求好转，销售成交量逐渐放大。三年来写字楼开发量、竣工量逐年递增，种种信号日益表明太原写字楼市场已经进入“暖春”时代。在2004年初曾预测2004年太原写字楼市场将会好转：全年销售量预估25900平方米、销售率实现61%以上，根据政府年终统计数据表明2004年太原市写字楼实际销售面积达26万平方米，市场预测与实际情况基本相符。根据对历年写字楼市场基本面的分析，判断2005、2006年太原市写字楼市场供应将会进一步放量，市场交易逐步活跃，写字楼投资收益率上升，写字楼物业贴近并逐步体现其投资价值。

　　究其原因，国家的一系列宏观调控政策对太原市写字楼市场之投资产生极为重要的影响。北京、广州、上海等地写字楼交易显著上升。各地投资机构、海外基金纷纷看好商业物业，海外基金的“大胃口”，从去年底开始就已初露端倪。尤其是今年初，短短几个月就有超过5个海外基金收购高端物业的成功案例。随着房地产市场高烧渐退，再要取得20%～50%的收益率可能很难，正因如此，国内外基金开始将大部分资金转向能够提供长期稳定收益的写字楼等项目。值得投资的写字楼全国并不多见，太原也是一样，虽然没有大手笔，但今年整层购买写字楼的投资者比比皆是。

　　销售量不断上升表明市场需求增长。2004年山西国际贸易大厦、金茂国际、珠琳国际、远东商住公寓的销售已经显出市场巨大的冰山一角，2005年鸿富大厦、珠琳旺角、阳光大厦、恒置大厦、锦秀桃园、宏安商务大厦的旺销，新入市的王府大厦、和信商座、世贸大厦的顺利销售，尤其是阳光大厦开盘一个月销售告馨、联盛集团4.8亿元一次性整体买下由山西恒实房地产开发公司开发的和信8万平方米商务楼、铭鼎国际的全新启动无不昭示着这个市场的活力与前景。就连前两年争议最大的商住物业的销售也在不断走好，鼎元时代、铜锣湾公寓、王府公寓、宝成公寓等项目都是定位于商住，购买者基本是用来办公，足见市场需求之大。

       比较近三年写字楼销售情况，发现交易面积逐年上升、市场需求增长。从市场消费群来看，纯写字楼的购买者自用与投资者比例相当，而商住项目自用办公比例大于投资者，这与我省经济发展水平相符，对于很多小企业主来说，商住楼或者公寓办公也不失为一种适合企业发展的选择。[Page]    

> 商品住宅

2006年全市住宅建设势头不减

　　虽然2005年上半年由于受国家宏观政策影响，我市房地产住宅市场投资额增幅有所下降，但是我市建设主管部门从维护市场正常交易的角度出发，于9月出台一系列具有积极意义的政策促使我市中心地区的空置地块纷纷开工建设。由此我市住宅市场建设依然保持较平稳的增长势头。

河西住宅建设形成新的区域热点

　　从2002年开始，太原市迈开市政绿化工程建设大步，从汾河公园，玉门河整治一直到玉河公园，再加上原先运行各街道的煤运车都被规行外环线，河西的绿化环境焕然一新，空气指数也不断上扬。在政府“南移西进”的城市发展规划里，山西展览馆、山西博物馆新馆、山西图书馆、滨河体育中心、华宇购物广场等众多项目已落户河西，越来越多的老厂正在向市郊搬迁，给房地产开发提供了良好契机。大唐四季花园、大唐世家、北美枫情、望景花园等高档住宅小区发展趋势已经相当明显，其投资价值也逐渐凸显。漪汾苑小区、鸿峰花园、军安里小区、漪汾华苑、下元小区、和平苑等项目的不同定位，迎合了不同阶层人士的需求。而中保·京华城、麦特摩尔等高档商业项目的涌现，标志着河西的商业氛围进一步形成。

　　城西将成为今后的开发重点地区，开发规模也将会位于各城区之首。2005年开盘的大唐世家奥林匹克花园、辰憬花园、中景花园、智诚天和园、恋日国际温泉公寓、怡馨公寓、丽都美墅、学府国际，加上今年开盘的南波湾、蓝水假日（一期）、申纪兰等定位于中高档的住宅小区项目，均价基本在3500元/平米以上。长风西大街新的规划出台后，紧接着规划中仅有的两大地块顺利拍卖；加上大唐世家与奥林匹克联姻在西华苑开发奥林匹克花园，另外新旧晋祠路上开发阵阵，掀起我市住宅建设大盘时代新风尚。

　　纵观整个河西板块，规划中的项目计有12个；经不完全统计明后两年将有369.095万平方米的住宅进入该区域，其中商品房项目共 160.9万平米，城中村项目共124.875万平米，集资房13.32万平米，经济适用房70万平米，加之在售项目94.549万平米，共计463.644万平米。随着市政西进南扩的进一步发展，我市住宅开发市场由过去的全面南移转向加快开发河西地区，可以说整个河西住宅开发已成我市房地产建设先行兵。

城南物业持续升温

　　从地域来看，城南房产市场承载力依旧很旺盛，是目前太原楼市最火的区域之一。但市场需求的升级无疑给城南的开发商们提出了更高的要求，产品升级成为他们的必然选择。无论是开盘销售一空的“阳光地带”、景观美仑美奂的潇河湾、教育领先的新兴国际文教城、拥有户型专利的北美晶域蓝湾、田森嘉园、欢乐林栖、昱苑新领地，还是2004年5月才开始认购的“百桐园”、大唐长风上街都有黄金地段的价值作为保证，此外，GOGO5米2、文华苑二期、亲贤苑、一品嘉园、飞云大院等中高档住宅小区的兴起，使城南的更具发展的潜力。而除了拥有黄金的地理位置之外，这些热销产品的全面升级已经成为开发商增强竞争力的核心手段。而品质的升级更是社区环境的升级，个性化户型设计的升级，购买城南楼盘的人是看中了它所带来的舒适生活方式，因此，除对产品本身苛求外，对社区配套设施、物业服务也提出了更高的要求。眼下，城南的开发商都在完善自身的配套设施和物业服务，争取在“软环境”的营造上增加更多的竞争筹码，以保证城南地区楼市风采依旧。

城北俏也争春鸣

　　北城区房地产市场依赖旧城改造力度的加大，较从前相对活跃。根据已经公开的各个楼盘的规模计算，未来几年北部地区的住宅供应量将有所上升。进入2004年以来，北城区出现了近年来太原数得上的房地产项目：龙湾国际、怡和熙园、柳溪花园。山西融田房地产开发有限公司在城北连开三朵金花：融田绿洲、融田晶阁、融田景尚。位于北大街[Page]11号的今阁后街是山西今阁房地产公司开发建设的全商铺项目，目前已交付使用。此外，还有位于龙潭公园东门北边的城坊街。面积超过10万平方米，目前，这一地块已被太原市鸿升房地产开发有限公司取得，拔地而起的将是框架高层住宅小区，还有正在热销的享堂小区、枣园小区等，随着配套进—步完善，其城北居住区的优势将进—步显现。

城区中心地带重新启动开发

　　这一现象或多或少得益于政府针对空置时间较长未按规划进行开发的地块制定的相应政策，要求各开发商在规定截止日期开工建设，否则规划部门将在今后一定时期内不再批准中心地带项目。据笔者了解，今年五一路上一下子涌现也好几家公寓类型的住宅项目，比如米拉公寓、金纪元、摩码52、GOGO5米2、金世纪家园；还有大南门的全顺馨城，水西关附近的颐园6号、10号、宝成公寓；双塔市的宝馨居，府东街的府西银谷、开化寺南街的金地国际公馆、旱西关的观湖印象、龙湖易居等项目同样吸引了市民注意力，消费者对这些中高档项目的关注程度不亚于南面的高档大盘。

城中村改造如火如荼

　　我市城中村改造政策一出台，在各级政府正确领导和积极推动下，符合改造条件的城中村纷纷开展房地产开发建设。目前据笔者了解，我市彭村、下元、瓦窑、前后北屯、闫家沟、龙堡、坞城、南寨、西流、东太堡、杨家峪、下庄村、剪子湾、享堂村等地全面展开房地产开发，新楼盘开锣一家接一家，今天市面上能经常见到的有建盛家园、丰硕苑、枣园别墅、太阳城、坞城新村、许坦新村、东秀苑、景尚家园、路军苑、宏泰苑、享堂小区粉墨登场，引得老百姓口耳相传奔走相告看房去。

天价豪宅出现了

　　由中保开发的太原市有史以来最昂贵的豪宅于2005年消消的闪现于龙城贵胄之中。单体1000平方米，单价13000元/平方米。虽然只有8幢，已售2幢。以此为代表的别墅注定要在龙城建筑史上涂抹浓烈的一笔：五龙湾·阳光海岸、龙观天下、枣园别墅及包含别墅产品的华宇绿洲、台北公馆、奥林匹克……别墅均价7174元/平方米，联排别墅3800或7380元/平方米、双拼别墅4000或8200元/平方米、独幢别墅5200、7500或13000元/平方米。

外地房子太原卖火了

　　今年外地的商品房在我们山西卖得很好，年初北京的房子来了，紧接着山东、海南的也来了，据说都还卖得不错，尤其是山东乳山和海南海口的房子，他们都以旅游度假为主题，投资、度假等多功能的特点决定了这些地区的房子要更受消费者欢迎。比如太原我爱我家代理的乳山青银银海园、宏泰家园和海口的花开四季温泉海景度假村、白沙门度假村、大公馆等项目在国庆长假期间卖火了，人们既可去当地旅游又可以住下来，据说搞不到火车票只能自行组织车队去看房子。

E户型帅到我自己

　　普通市民追捧中小户型从来没有象今天这样炽热，似乎多年压迫的需求集中爆发在2005年了。一种层高在5米2的小户型房子受到市民的极力追捧，这种户型自从去年登陆太原以来一直是供不应求。自由空间首发、优派对紧跟其后，大唐世家、奥林匹克两度开发520户型，直到2005年的摩码、2006要看的GOGO，一样的5米2楼还没盖房子已经一抢而光。这种小户型有一个特点，单层面积在30到75m2之间，买一层送一层，中间的隔层开发商或加或没加，虽然单价较高但总价控制在30万以内。住房要多大才最适合？抛开经济收入的差距，市场来说话，太原市最近刚刚闭幕的房展会上最受欢迎的抢手户型是75~85m2的、总价在20~30万之间的中小户型；一个是由市场部组织的全市住宅调查活动，调查表明在受访的200名购房人当中有高达68%的人希望房子面积在60~100m2之间，其中60~75m2之间的房子就属于小户型。

> 商业用房面临考验

　　就商业项目而言迎泽大街以北开发项目较多，如中保京华城、东大盛世华庭商业部分、巴黎大街、铜锣湾广场，中联假日广场等项目，而迎泽大街以南有和信广场、世贸中心商业部分、环球世运村、亲贤北街的怡和广场和河西的柏林一号，这在规划上有些脱节，也为今后发展预留一定的市场空间。现有商业项目来看，普遍存在“炒作易、运作难”[Page],如巴黎大街、超世纪购物广场、丽阳城、开元盛世、鑫茂生活秀场、普国西部广场、紫利仑二手货市场等。

　　对商业项目而言，除了在硬件方面做到应有尽有，对于经营运作的要求也非常高。成功的范例都是在项目后期引入有实力的商业管理团队参与，如联洋百货引入太平洋百货，鸿金宝引入广州白马、和信广场引入北京燕莎，沃尔玛入驻，将商业管理交由北京赛特操作，这样投资与运营相结合，成功机率将会很大。

　　今后商业销售必将走银行或者企业担保支付的方式,仅仅依靠返租回购已经难以橇动商业这只大金蛋。同时对开发、经营、销售、物业管理提出更高的要求。　　

3.  商品房需求预测

　　据房地局调查资料并结合市场部2004、2005年房展会对消费者调查资料显示：人们对“普通住宅”的需求比例超过了7成。单位在2800元左右的60－100平米的两居室将成为2005年普通住宅主力需求产品。

　　调查显示：单价在3500元左右的80－120平米的两居和三居室是2006年中高档商品房需求的主力产品；单价在4300~7800元左右的160－360平米的别墅则是2006年别墅需求的主力产品，而高收入人群将依旧扮演2006年太原购房的群体主力军角色。

　　历次调查总结，家庭年收入在4万至10万元的潜在购房需求群体占总体潜在需求群体的5成以上，家庭年收入在10万元以上的占潜在需求总量接近两成。其中，28－35岁的群体是2006年太原住宅市场购买的中坚力量。在两年内有购房意向的需求群体达到3成以上，所占份额最大。

　　可以预测2006年太原市商品房需求面积可达180万平方米，其中住宅约为150万平方米。

　　因此，可以断言2006年太原住宅市场需求向导仍然以“普通住宅”为主，户型以中小户型为主，需求占比超过7成；高档公寓市场的需求比例达2成以上；对TOWNHOUSE及别墅需求比较小，仅占3%。　　

4. 商品房区域销售概况（据房地产交易所滚动记录    推演）

商品房各城区销售排名

四、 二手房市场状况

1. 太原市历年二手房（包括二手办公用房、 商业用房、住宅）交易数据

　　2005年太原市二手房交易面积43.44万平方米，同比下降11.28％。2005年1、2月由于春节的原因交易量有所减少，从3月份之后交易量呈现上升趋势，但一系列政策出台后，太原市二手房交易量自去年8月份有所下降，到了10月开始回升，至12月到达顶峰，表示老百姓不再盲目迷信新房，购房更加理性。

　　从以上我们可以看到太原市二手房交易三年徘徊不前，说明这个市场仍然是个不规范的市场，种种政策极易造成市场交易的大幅波动，房产证和土地证的矛盾、二手房贷款等足以扼制它的发展。所以一个平稳的政策软环境是目前二手房市场发展的必需条件。

　　2005年太原市二手房成交均价为2827元/平方米，高于2004年的1697元/平方米近1130元，主要原因是2005年大量的二手商业用房进入交易，成交金额近2.5亿元，占二手房总成交金额的20.28%，直接导致二手房成交均价上升。

2. 2005年太原市二手住宅交易分析

　　据太原房地产交易所统计数据显示，二手住宅平均价格每平方米1824元，同比上升23.24％，平均每平方米上涨344元。主要原因是宏观调控下二手房的需求增加。从2005年10月1日起，太原市正式实施《太原市城区存量住宅交易基准价实施意见》（见附件5），使得太原市首次有了指导性的交易基准价格。

3. 二手办公用房、二手商业用房交易

4. 经济适用房、房改房公房上市及产权交换