从1994年北京赛特大厦将商业写字楼的概念引入省城，在随后十多年的时间里，省城的写字楼市场在孕育中得到了长足发展。到了2004年，由于开发商的大量开发使得省城的写字楼市场逐渐趋于饱和，到了2006年省城写字楼市场更是举步维艰。但这个危险的信号似乎并未引起人们的警觉，临街的大型高档写字楼仍如雨后春笋般地拔地而起。

饱和过后的无奈

       “实际上省城的写字楼两年前就饱和了。”一位业内人士这样表示。据了解，省城专业的纯租赁型写字楼始于1996年投入运营的金广大厦，继金广大厦之后出现比较早的还有力鸿大厦等等。2000年，地处南内环街的盛伟大厦投入运营，它成为省城第一座专业销售型（对产权进行销售）的写字楼。之后，随着写字楼办公聚集地优势的显现，开发商加大了在这方面的开发力度，此后销售型的写字楼大量诞生，成了当时写字楼销售的最亮点和卖点，这其中具有代表性的写字楼有金港、赛格、国贸、金茂等等，写字楼开始由租赁型向销售型方向发展。

       到了2002年，写字楼的开发、销售都进入了高峰期，据业内人士表示，当时写字楼的销售情况异常火爆，与此同时，开发商对客户的争夺也变得更加激烈。而伴随着写字楼的热销，开发商纷纷把目光投向了这块巨大的“蛋糕”。2004年，省城的写字楼市场基本达到了饱和。但即便如此仍有不少开发商在这一领域“前赴后继”，据太原市房地局的一份资料显示，在2005年被批准的20多个预售项目中，商铺与写字楼的数量就占到一半以上。而据市场人士分析，近两年纯写字楼的开发总量甚至占到开发商房地产开发总量的近40％，而亲贤街、长治路、高新区等地段已成为新的争夺热点。

       是什么驱使众开发商在并不好的市场环境中大搞开发？某房地产公司的老总表示，“这有两方面的原因。第一就是开发商缺乏对市场全面、透彻的分析，新项目定位不准确而导致盲目开发。而更重要的原因是，开发商如果投资住宅他们的收益将得不到保障，为了提高地产的投资收益许多开发商不得不这么做。”这一系列现象充分说明，在未来的几年中将会有大面积的写字楼找不到“买主”，同时也预示着许多开发商在一些项目上很可能无利可图、甚至会使自己走入绝境。对此这个公司的老总表示：“如果从数量上讲，两年内不进行开发，省城写字楼的数量都足够保证供应了，所以说对一些实力不是很强的房地产公司实在没有必要‘趟这浑水’，但某些房地产公司之所以还要开发写字楼，是因为他们有足够的实力以住宅养商业地产。”

价格战此起彼伏

       说到竞争，人们往往会联想到价格战，而在写字楼发展的近几年中，对于敏感的价格问题我们同样也能感受得到。据省城某大厦销售部主管李先生讲，在1999年~2002年中，不少纯租赁型写字楼的价格在每天每平方米4元左右，由于当时写字楼的数量有限，而且有相当多的大公司确实需要这种中高档的办公场所，这个时期的市场处于卖方市场，因此各写字楼间价格维持得就比较好。而到了2003年、2004年，随着写字楼的增多和市场的饱和，迫使写字楼的租金不断下滑，价格也从当初的每天每平方米4元降到了2.2元、1.8元，到后来甚至降到了1.5元，而对于一些地段不好的写字楼，可能每天每平方米1元都租不出去。某写字楼的相关人士表示，该写字楼近几年的租金也有所下调，但幅度不太大，但在高新区附近的一些写字楼有的甚至降到了每天每平方米1元以下。

       而对于销售型的写字楼也存在同样的问题。销售型写字楼是房地产开发商将写字楼的产权先出售给客户，客户再委托开发商将所购写字楼租出去。据李先生讲，在销售型写字楼刚盛行的一两年，地段好些的楼盘售价大多在每平方米6000元~7000元之间，但到了2003年，许多在这个价位的写字楼根本就卖不出去；再到了后来，开发商将价格调到了5000多元／平方米，仍有不少楼盘销量不佳。而从开发商代客户向外租房的情况看，以前每天每平方米3元租得比较好，而到现在2.2元的价格都未必能租得出去。从另一方面讲，售价降低也预示着开发商的投资收益在降低，同时也表明了省城的写字楼市场正在走下坡路。

空置率爱你没商量

       说到写字楼的饱和，我们不得不谈的话题就是写字楼的空置率。有人以商品房的空置率为衡量标准，来探讨楼市的泡沫问题。而在我国，人们所说的空置率是用当年全部未售出的房屋除以当年竣工的房屋。据了解，对于住房空置率而言，15％这个数字是国际上认可的警戒线。

       据了解，目前省城写字楼的空置率大体在1∶5，即20％左右。从这个数字看，要远远高于15％这个警戒线，这就表明省城的写字楼已过度膨胀，若任其发展下去泡沫随时可能破裂。近来，笔者对市场上正在销售的写字楼的出售情况进行了调查，而绝大多数开发商众口一词地表示销售情况良好，已达一半以上甚至更多，但据业内知情人士透露情况并非如此。一张姓人士告诉笔者，前不久一些地段还可以的写字楼的销售情况却非常得差，而开发商之所以隐瞒实情，实则是怕影响楼盘的销售。他说，毕竟市场饱和了，再加之今年、明年陆续还有要投入使用的写字楼，“我在想产权式写字楼还有没有再开发的必要。”

       以上谈的只能说是表象比较突出、离大家似乎近一些的圈子，而除了近年来迅猛发展的销售型写字楼外，那些早年承载着大多数中小企业办公的小型临街写字楼的生存状况又怎样呢？据调查分析，省城至少有一两百家这样的写字楼，在惨烈的市场竞争中，它们也面临同样的困难。一位业内人士透露，现在对于许多小公司来讲，有不少会选择在住宅内进行办公（但据了解，在北京，如果公司在住宅内办公是领不到营业执照的）。一般来讲，100多平方米的住宅每月的租金也就1000多元，一年下来也就是一万多元，但如果租写字楼情况就不同了，少则得花三四万元、多则六七万元。总之，选择的多样性加上市场的饱和使得这众多的小写字楼日子也非常难过，可以想到这部分写字楼“空置”的情况也相当多。

       专家称，对于房地产业来说，有一个指标是我们万万不可忽略的，那就是“空置率”，这个指标可以揭示出房地产开发中的一些问题，并能较客观地反映整个市场的供求状况。而对于省城的写字楼来讲，空置率显然是个不可回避的问题。

爱拼服务才会赢

       对于不很乐观的写字楼市场，开发商如何才能赢得客户、保住市场份额？随着中高档写字楼的越建越多，客户对写字楼的要求也变得非常挑剔，比如地段要好，比如停车要方便、物业要好等等。但从写字楼的销售类型分析，市场人士认为，纯租赁型写字楼对于这方面的要求也更高。一些业内人士对某大厦的品牌化服务给予了肯定，据该大厦的相关负责人讲，纯租赁型写字楼以租为主的特性就促使这些写字楼必须用更高的含金量去吸引客户、留住客户，而高起点、优质的内外配套、更人性化的设计方案、更周全的服务就构成了这些写字楼独具魅力的内涵。她说：“我们一直在埋头做事，力求在各方面精益求精。多年来，我们发现良好的服务赋予了大厦独特的魅力，目前该大厦的客户中有60％就是老客户。”

       而对于销售型写字楼，业内人士分析，由于它的特殊性——开发商先将写字楼销售给客户，其中一部分作为投资的客户又会委托开发商把其所购的写字楼转租出去获利，由于中间的这层复杂关系使得最后租到房子的客户在需要提供服务时显得比较被动。某投资有限公司太原办事处的相关人士这样表示，他们在租写字楼的时候也考虑过这些问题，而要有效地避免矛盾发生，只能通过合同的形式将双方的责任、义务明确下来，以最大程度地保护自己的利益。

       一些购买了产权的公司负责人的观点则反映了绝大多数业主的心声，[Page]“我们在投资写字楼时，首先要求地理位置要好、写字楼的价位要合理；其次是要能提供良好的服务，这当中包括写字楼的档次要高、物业管理要规范、内部环境的配套设施要好，同时，业主也非常看重此处的交通是否便利、停车是否方便等等。”许多业主都表示，物业管理是他们投资写字楼时最关心的问题，一个拥有良性物业管理模式的地产公司不仅可以满足客户最基本的日常服务方面的合理需求，它更可以创建出良好、和谐的内部办公环境。而在服务经济时代，比销售最终就是比服务、比服务最终就是拼物业。

感谢《山西商报》记者  方舟

【总编有话】

写字楼是一个特殊的高空建筑，它要求地段好，交通便利，周边区域基础设施齐全等条件。与之相比，在同样的地段，而住宅在城市规划、绿化环境、交通等方面要求就会更高些。所以写字楼被众多开发商看好，但是这些地方往往土地成本高，还需要周围有行政、商铺、金融、交通、高水准的人居等方面的配套设施及良好的物业管理和方便的电梯、足够的停车位。写字楼投资成本高，自然而然要卖出高价才能满足开发商投资收益。但是省城太原写字楼已经是供过于求，没有人们想象的那样，有很多办公白领e族。再加上住宅与办公一体化的所谓SOHO的竞争，自身物业管理的不成熟，所以会导致空置率有升无减。因此，开发商不能盲目的跟从投资，要与政府政策、技术创新、人才、商贸、人气等方面的独特优势结合起来，关注区域基础设施及其他配套设施的建设及今后的发展，并了解毗邻周边是否有知名企业加入。另外还要提升写字楼自身的品质，做到物业管理服务到位，为客户创建和谐良好的办公环境，这样就不会为空置率高而发愁了。