我国住房制度改革后，将物业区域的管理实行了业主“共管模式”即实行了物业管理，但没有把它上升到业主的权利，民主自治的法律和理论的高度，到93年建设部在深圳召开了一次高级专家研讨会上，才将业主自治自律提高到了一定的理论高度，并将“业主自治自律与物业管理统一化、专业化管理相结合”的物业管理模式确定为我国物业管理最基本的特点。此后全国各地相继成立了很多业主委员会，有的业主委员会确实真正发挥了其应有的作用，使物业区域的管理越来越好，但有的物业区域成立业主委员会后，使得其反，深圳瑞昌大厦，北京百丽花园等就是现实的例子。我市也不例外，因业主委员会的不规范行为，给物业管理带来混乱，甚至给业主造成重大经济损失的时有发生。究其原因归纳三点。

     一、 业主委员会摆不正自己的位置

     国务院《物业管理条例》明确将业主委员会的性质定位，业主委员会是业主大会的执行机构。业主委员会由全体业主通过业主大会会议选举产生，是业主大会的常设性执行机构，对业主大会负责，具体负责执行业主大会交办的各项物业管理事项。而我们有些业主委员会摆不正自己的位置，把自己当作决策机构，物业区域内的重大事项不召开业主大会擅自作主；

     二、 业主委员会不履行自己的职责

     《条例》规定了业主委员会的五项主要职责：

     1、召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况

     除了首次业主大会会议外，业主委员会是业主大会会议的法定召集人。首次业主大会会议以后的定期会议和临时会议均由业主委员会负责筹备和召集。业主委员会作为业主大会的执行机构具体负责物业管理区域内的各项物业管理事项的实施与管理，因此，业主委员会应当定期召集业主大会会议，将有关物业管理事项的实施情况向业主大会报告并接受业主大会的监督。而我们有些业主委员会自成立了以后，不按法律、法规办事，从来不集业主召开业主大会，也不报告物业管理实施情况。

      2、代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同。

     业主大会享有选、解聘物业管理企业的权利，但业主大会的成员是全体业主，不可能由业主大会与物业管理企业签订物业服务合同。客观上，物业管理合同的签订只能由业主委员会来具体进行。业主大会通过会议决定的方式选聘某一物业管理企业后，应由业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业管理企业正式签订物业服务合同。而现实中有些业主委员会不召开业主大会，未经业主大会授权，擅自解聘、招聘物业公司、签订物业服务合同，也不将合同内容公示与众，弄得物业区域到底是哪个物业公司管理，有些业主都不知道。

     3、及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同

     业主对业主委员会的工作享有监督权，并有就物业管理的有关事项提出意见和建议的权利。物业使用人是指物业的承租人和其他实际使用物业的非业主。物业使用人基于其对物业实际上的使用，不可避免地会参与到物业管理活动中来。业主委员会会作为联系广大业主和物业管理企业的桥梁，应当及时了解并听取业主、物业使用人的意见与建议，并把业主的这些建议和意见反映给物业管理企业，以提高物业管理水平。业主委员会与物业管理企业签订了物业服务合同之后，作为合同一方当事人享有对物业管理企业履行服务合同的情况进行监督的权利。如监督物业管理企业是否严格履行物业服务合同的职责等。在履行监督职责的同时，业主委员会有义务协助物业管理企业的工作，尽可能地为其工作提供方便，协调物业管理企业和业主之间的关系，帮助物业管理企业更好地履行物业服务合同。现实中，我们有些业主委员会不仅擅自解聘、选聘物业公司、签订物业服务合同，而且还不监督物业公司的管理工作，当物业公司不履行合同或超越合同办事时，业主委员会不闻不问，引起业主的不满。[Page]

     4、监督业主公约的实施

     业主公约在物业管理区域内的实施是否到位直接影响物业品质、公共秩序和环境卫生状况的好坏。业主委员会有权对业主公约的实施情况进行监督，一旦有业主不遵守业主公约的规定，影响到其他业主的合法权益或者物业管理区域内的公共利益时，业主委员会有权予以制止、批评教育、责令限期改正，并依照业主公约的规定进行处理。现实中，因业主委员会自己的行为不规范，甚至自己就不履行业主公约，所以无法去监督业主履行业主公约。

     5、业主大会赋予的其他职责

     除了以上法定职责外，业主委员会还应当履行业主大会赋予的其他职责。如业主委员会对各类物业管理档案资料、会议记录的保管；对业主公约、业主大会议事规则修订文本的起草；对有关印章、财产保管；对业主之间和业主与物业管理企业之间纠纷的调解等等。现实中，有些业主委员会总是超越自己的职权范围办事，比如有的业主委员会未经业主大会授权，擅自与其它经济组织签订经济合同，给业主们带来经济损失。

     三、业主委员会的资格条件认定不准

     业主委员会委员应当符合以下条件：

     1、本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主；

     2、遵守国家有关法律、法规；

     3、遵守业主大会议事规则、业主公约、模范履行业主义务；

     4、热心公益事业、责任心强、公正廉洁、具有社会公信力；

     5、具有一定组织能力；

     6、具备必要的工作时间，而现实中有些物业区域选举业主委员会成员时，有的不是业主、有的私心太重、有的工作繁忙、有的没有组织能力、甚至有的业主素质低，从不履行业主的义务，所以在物业管理中起不到应有的作用。

     为什么业主委员会会出现以上主要问题：根源在我们业主只知道自己是房屋所有人，没有把自己当作是整个物业区域内的主人，只要不直接涉及自己的利益，从来不关心物业区域内的重大事项，不参加业主大会，自然给部分业主创造了满足个人私欲的机会。

     怎样才能使业主委员会正确行使权利？关键在于业主，国务院《物业管理条例》明确业主的权利有十条：

     在物业管理生活中，业主基于对房屋的所有权享有对物业和相关共同事务进行管理的权利。这些权利有些由单个业主享有和行使，有些只能通过业主大会来实现。

      《条例》规定业主在物业管理活动中享有的权利包括：

     1、按照物业服务合同的规定，接受物业管理企业提供的服务
        物业服务合同是业主与物业管理企业之间约定双方权利与义务的协议。物业服务合同签订后，物业管理企业负有向业主提供合同所约定服务的义务，业主在支付了合同所约定的物业服务费用后，享有接受物业管理企业提供服务的权利。

     2、提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议

     业主大会会议是业主大会开展工作的基本形式。业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。作为业主大会的成员，业主享有提议召开业主大会会议的权利。《条例》第三十条规定：经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议，业主有对物业管理有关事项提出建议的权利，促使物业管理能及时、有效地符合广大业主利益的方式进行。

     3、提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议[Page]

     业主公约、业主大会议事规则是规范业主之间权利与义务关系和业主大会内部运作机制的基础性规约。这些规约在生效以后对物业管理区域内全体业主都有约束力，而且这些规约的规定事关全体业主的共同利益，因此每一位业主都有参与制定和修改这些规约的权利。当业主认为有必要制定业主公约、业主大会议事规则，或者认为现有业主公约、业主大会议事规则有不完善的地方，可以提出自己有关制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议。

     4、参加业主大会会议，行使投票权

     业主对物业管理区域内重大事项的决定权，是通过参加业主大会会议，在会议上行使表决权的方式来行使的。只要具有业主身份，就具有参加业主大会会议的权利。在业主大会会议上，按照业主大会议事规则约定的业主投票权确定办法，对列入会议议程的各项物业管理事项进行投票，作出体现全体业主共同意志的决定。

     5、选举业主委员会委员，并享有被选举权

     业主委员会是业主大会的执行机构，具体执行业主大会决定的事项，并就物业管理区域内的一般性日常事务作出决定。它由一定数量的业主代表，即业主委员会委员组成。业主委员会委员从业主中选举产生，作为业主的代言人履行具体职责，为全体业主服务。每一位业主都有选举符合自己意愿的业主委员会委员的权利，同时业主作为业主大会的成员也都享有被选举为业主委员会委员的权利。

     6、监督业主委员会的工作

     业主委员会是业主大会的执行机构，它的工作直接关系到每一位业主的切身利益。由于业主委员会委员也具有个人利益，可能会怠于行使业主大会赋予它的职责，有些素质不高的业主委员会委员甚至可能会作出损害业主利益的行为。为了防止这种业主委员会委员侵害业主权益情况的发生，督促业主委员会委员更好地履行职责，保护业主的合法权益，应当保证业主对业主委员会委员享有监督权。如业主有权对业主委员会的工作提出批评和建议；有权知晓业主委员会的运作情况；有权了解业主委员会所作出的各项决定的理由；有权查询业主委员会保存的各项档案文件；有权制止并要求业主委员会纠正其不符合法律或者规约的行为等。业主对业主委员会的工作行使监督权有利于业主委员会规范、健康地运作。
 
     7、监督物业管理企业履行物业服务合同

     物业管理企业是基于和业主之间的物业服务合同，为业主提供服务的经营主体，与业主处于物业管理法律关系的相对方。业主有权对物业管理企业履行物业服务合同的情况进行监督。如业主有权对物业管理企业履行合同的情况提出批评与建议；有权查询物业管理企业在履行合同中形成的有关物业管理事项的各项档案材料；有权监督物业管理企业的收费情况；有权要求物业管理企业对违反合同的行为进行改正；等等。业主对物业管理企业的监督权有利于物业管理企业更好地履行物业管理服务。

     8、对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权

     物业共用部位、共用设施设备和相关场地，与业主所拥有的物业不可分割，业主对拥有物业进行占有、使用、收益和处分，不可避免地要牵涉到对物业共用部位、共用设施设备的使用。业主和物业管理企业可以在不损害业主共同利益的情况下，依法对物业共用部位、共用设施设备和相关场地进行使用。但是这种使用不能侵害全体业主的合法权益，因此，每一个业主对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用的情况享有知情与监督的权利。

     9、监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用[Page]

     物业共用部位、共用设施设备专项维修资金是在物业产权多元化的情况下，为了保证房屋的维修正常使用，依照国家规定建立的专门性资金，专项维修资金属于业主所有，其是否完好，运行是否正常，不仅关系到相邻物业，整幢楼，甚至整个物业管理区域物业的正常的维护和使用，关系到全体业主的公用利益。因此，专项维修资金的使用和管理，必须受到业主严格的监督，以防止专项维修资金被挪用，使其得到合理的使用。业主在专项维修资金的收取、使用、续筹、代管等各个环节都享有监督权。

    10、法律、法规规定的其他权利

     除以上权利外，业主还享有法律、法规规定的其他方面权利。如在物业受到侵害时，有请求停止侵害、排除妨碍、消除危险、赔偿损失的权利；有对物业维护、使用等方面的规章制度、各项报告、提案进行审议的权利；有为维护业主合法权益进行投诉和控告的权利等。