会客厅嘉宾：武汉科技大学教授。长期从事房地产经济，房地产投资策划、分析，房地产估价，物业管理法规等理论、实践的教学、研究。组织过多个房地产开发项目的市场调研、策划、投资分析，主持过多个大型房地产项目的估价。

　　主持人：陈媛

　　2007年，武汉乃至全国的房价进入快速上升通道，房价的走势成为各方关注的焦点。继十一黄金周武汉商品住房均价首次突破5000元/平方米后，近期江城商品住房均价又跨越5500元/平方米大关，达到5572.34元/平方米。(详见《武汉商品住房均价再涨500》)。

　　在目前这种状况下，武汉市的住房价格将何去何从，是继续上扬还是即将出现拐点?政府的宏观调控又在其中将起到怎样的作用?带着这些问题， 本期亿房新闻会客厅特别邀请来自武汉科技大学的房地产专家，为大家剖析房价上涨之谜。

　　本次邀请的专家对于房价提出了以下观点：

　　武汉住房房价上涨有其客观、主观原因

　　商品住房属于商品，商品住房价格的形成机制跟其它商品一样受到供求规律的影响：供大于求，价格下跌;供小于求，价格上涨。但是，商品住房由于具有位置固定、价值量大、使用寿命长等特殊性质，它又有别于一般的商品。所以，影响住房房价的因素不仅仅是供求，还有其他一些因素。比如商品住房的预售市场、二手房市场以及区域市场;开发商的开发成本和购房者的收入预期;投资者的比重;政府的宏观调控政策，等等。

　　其中，政府的宏观调控政策是影响住房房价的重要因素，包括金融和税收等政策。比如房地产开发过程中的融资形式、抵押贷款的数额、政府的供地方式以及房产税、土地增值税、营业税、契税、所得税等各种税费等政策。

　　另外，住房房价还受到社会经济可持续发展战略的影响。由于房地产业发展的关联度大，房地产业的发展涉及建筑、建材、交通、五金、电力等多种行业和部门的发展，房地产的发展能够带动众多相关产业的发展，因此它产生巨大的经济效益，能有力促使地方GDP的增长和就业率的提高。社会经济快速发展战略，要求房地产业快速发展。

　　江城住房房价仍在上涨，第一，是因为目前武汉市民对商品住房的需求仍然很大，比如一些年轻人需要买房结婚，一些拆迁户需要买房居住，城市化进程加速，外来人口不断增加。第二，是因为武汉市的土地供给有限，特别中心城区可供住房开发的土地越来越少。第三，是因为住房投机活跃。随着我国经济体制改革的深入和发展，社会上的流动货币增多，人们的投资渠道尚比较少，很多资金涌入了楼市。而各大银行由于资金也比较充裕，他们都很乐意受理房贷这项优质业务。结果，促成住房投机活跃。第四，是因为房价信息不对称，开发商、中介、投机者的房价信息几乎“涨”声一片，主流媒体的房价信息几乎全是开发商、中介、投机者的房价信息。开发商、中介、投机者等利益群体从本集团利益出发，简单地将武汉市的住房房价与沿海城市、北京比较后，异口同声地制造着“武汉房价还会上涨”的舆论，引导消费者提前购房消费，引导本没有投机意图的公民加入住房投机。主流媒体的房价信息几乎与开发商、中介、投机者的房价信息一致。结果，潜在住房消费者提前住房消费、提前住房高消费，大批本没有投机意图的公民加入了住房投机行列，出现羊群效应，武汉住房需求激增，住房价格一路上扬，房产泡沫也就不可避免地产生其中。第五，是因为政府也不反对房价上涨。房价上涨，地价就会上涨，地价上涨，政府可以获得更多土地出让收益用于城市基础设施建设、旧城改造，为招商引资创造条件，为社会经济持续发展创造条件。

　　最近武汉市商品住房成交量出现波动，与投机者持观望态度有很大关系。因为眼下广州、深圳的房产投资遇冷，江城楼市是否也会遭遇寒流，这些投机者在静观其变，不再轻易出手。

　　市郊房价有可能下降

　　当前，如果价格政策不变，武汉市城区住房房价回落的可能性不大，尤其是中心区的房价。因为目前武汉中心城区可供住房建造的土地非常少，中心城区未来商品住房的供应量极其有限，加上大量真实住房需求者认为在市区购房的居住成本远小于郊区，这些人只愿在城区居住，所以该区域的房价几乎不可能下降。

　　武汉市郊区的商品房价格下降的可能性相对较大一些。因为武汉市城郊的土地供应量并不少，在一定程度上保证了该区域商品住房的供给。前几年很多人购买郊区的商品住房，多或为改善住房条件，或为投机，多为第二套及以上住房。但这些住房的公共配套设施往往不全，居住不方便，消费成本较市区高很多，购房者多没有去居住，也租不出去，出现很多住房闲置。当前贷款利率已经不低，第二套及以上住房贷款的首付款比例上调，投机成本已经不低。市郊的房价有可能下降。

　　住房房价过快上涨能否有效抑制，关键看政府抑制住房投机政策的配套情况、执行力度

　　我个人认为，当前政策，无论是金融政策还是税收政策，对抑制住房房价上涨的作用并不大。因为当前住房房价上涨，投机过度是主要原因之一。近一两年来，央行连续9次加息，这对于普通购房者的确是一笔不小的数目。但对于投机者来说，他们投资房产所得的利润远大于此，所以这些政策根本打击不了投机客，他们还是继续炒房，房价自然不能得到抑制。

　　其实，能否抑制房价过快上涨，关键看政府经济适用住房政策、金融、税收等抑制投机政策的配套情况及其执行的强度、力度。如果政府能够严格按市场规律办事，旧城改造规模适量，在中心城区建造适度规模的经济适用房、廉租房，在房地产开发、流通、保有三个环节全面提高金融政策、税收政策执行的强度、力度，对开发商开发项目的成本、利润进行严格审核，严格依法对开发项目征收所得税、四级超额累进税率土地增值税、土地使用税、闲置费等，严格依法对房地产流通环节征收营业税、契税，对房地产保有环节征收房产税，且对保有环节家庭的第二套住房、第三套及其以上住房、大面积、超大面积住房的房产税实行高税率，对保有环节家庭的第二套住房、第三套及其以上住房、大面积、超大面积住房的贷款提高首付款比例、贷款利率，加大土地供给，过度投机就可能得到遏制，住房价格就有可能下降。

　　从长期看，住房价格适度上涨是固有的经济规律。但是，住房价格上涨过快，会抑制真实需求，拉大贫富差距，制造房地产泡沫，激发社会不稳定因素，甚至产生经济危机。

　　抑制住房价格过快上涨是一项系统工程。住房房价过快上涨能否有效抑制，关键看政府抑制住房投机政策的配套情况、执行力度。希望政府能以科学发展观对待房地产行业的发展，理清社会经济可持续发展与房地产业发展关系，理清房地产业可持续发展与房地产价格适度上涨的关系，组织专题攻关，制定抑制住房投机的配套政策(包括中低收入家庭住房保障政策)、强化抑制住房投机配套政策的执行力度，确保社会经济和谐、稳定可持续发展，不制造房地产泡沫留给下届政府。