“捂盘惜售”提法的起源已经无从考究，从字面意思来理解，应该是“捂住楼盘，舍不得把房子拿出来卖。”“捂盘惜售”已经被归为房价上涨的主要原因之一。随着今年房价上涨，“惜售”的冷风似乎已经吹遍了新房市场以及二手房市场。
     “捂盘”，悄然进行

     “我们这里的房子已经卖完了。”我市某楼盘的一位售楼小姐扬起她那尖尖的下巴，骄傲地对笔者说。

     该楼盘位于我市两条主干道的交汇处，地理位置相当优越，但是，从我市房地产信息网上不难看到，该项目尚未取得预售许可证，目前还不具备销售条件。尚未取得预售资格的楼盘，房子为何已经卖完？是真的已经销售完毕？这似乎很难让人相信，因此不少消费者对此项目是否捂盘产生了质疑。而据知情人称，该楼盘共有300多套房屋，目前虽然尚未取得预售许可，但是已经售出100多套，剩下的200多套都不对外销售，准备“捂着”。

     所谓捂盘惜售就是开发商把手中较好的房子留着不卖，等到有了一个相对较高的价位后再出售，赚取更多的利润。一般来说，开发商最先开盘的是那些位置相对较差的楼和朝向采光不太好的房子。这样差的房子出手之后，开发商就没有后顾之忧，不担心自己的房子卖不出去，而囤积下来好的房子等待涨价。

     笔者近日走访了城南和城北的几个楼盘,发现市场上“捂盘”现象已经比较严重。在某楼盘，笔者问一售楼小姐还有多少房源可以选择，该售楼小姐正欲告知,却被现场的销售经理打断。该经理随后告诉记者，他们现在就剩下了四五套房子了。

     排号，进行到底

     前不久，我市的一个项目在认购期间，因为放的房源太少，担心买不到的市民只好连夜赶往排队，有的甚至雇人排队买号。但据知情人士透露，这个项目的房源其实并不少，之所以这样做，就是准备一点点地推出房子，造成房子紧俏的局面，然后涨价，获取更大的利润。为购房，彻夜排号，甚至连续几天几夜蹲在售楼部前苦挨的悲壮场面，曾经是楼市常常上演的“动人”画面。其实，这是开发商在开盘前借排号、认筹等方式试探市场，聚集人气，人为地造成“奇货可居”的假象，有的则在排号时收取从几千元到几万元不等的定金，或者是诚意金，而一旦买卖双方不能签订合同时，开发商又借口不退还所收预定款，由此引起的纠纷不断。

     提价，保护房源
  
     位于我市城南的某项目开盘时，业内普遍认为开盘价格有些高，可能将影响其产品的销售数量。但是其销售人员却表示，因为项目位于目前我市房地产开发、销售最火爆的地段，且开发面积不是很大，不论从区域的整体价值，还是从产品类型来看，该项目都有很强的竞争力，因此采取高开高走的销售策略。如果降低开盘价格，虽然可能取得比较好的销售业绩，但从长期来看，太原楼市整体趋于上涨局面，通过高开高走的方式，在保证一定销售利润的前提下，还可以“保护一些房源”。

     不少项目认为我市的房价还有上涨的空间，因此并不急于销售。“等太原的房价涨得更高时，我们仍然有房可卖，而且那时还可以卖个好价钱。”一名销售人员一语道破天机。

     从去年下半年开始，由于多种因素影响，我市的房地产市场开始出现了火暴销售的局面，直接导致了房价的快速上升。开发商不再担心房子卖不出去，而开始担心房子卖的过快。“如何延长楼盘销售周期”这种怪异的现象，已经成为许多开发商日夜琢磨的事情。一个城市房地产界捂盘现象的出现，是出现在该城市的房价快速上涨期，开发商为实现利益最大化，通过捂盘涨价最为有效。也有部分开发商采取分栋申请预售、人为控制新房上市量，并以此逐步抬高房价。

     可以说，实现销售是开发商的最终目的，所谓“落袋为安”。但是选择何时销售则是开发商的一个策略考虑。因此，“捂盘惜售”是开发商采取的一种销售策略，涉及到对销售时机和推售节奏的选择。但是，开发商在选择销售时机的时候，不仅承担着实际利息成本，也承担着市场发展一旦出乎预料所带来的巨大风险：虽然政府不能去干涉开发商的销售定价，但市场则会对这种人为抬高售价来达到捂盘的行为进行调节，通过抬高售价的方式进行捂盘销控的风险较大，很可能会出现销售滞后带来的现金流不足的局面。甚至还会出现长时间开盘无人问津的冷清局面，导致项目严重滞销，最终将会受到市场的打击。

     二手房也遭遇“惜售”寒流

     在日益高涨的房价面前，新房交易中常见的“惜售”现象，日前频频在二手市场出现，不同的是，主角由开发商变成了二手房业主。

     周小姐上周末在中介处看中了桃园一套80平方米左右的两房单位，经过一番讨价还价之后，确定以33万元的实收报价成交，并和中介公司签署了一份购房协议。不料当她昨日与业主取得联系时，对方却突然宣称“不卖了”。傅先生也遇到了和周小姐相似的遭遇，双方最初商定的价格是22.5万元，不过在正式交易时，业主却将价格提高至25万元。面对将近3万的差价，傅先生只得放弃。

     面对此类现象，业内人士分析，去年和今年国家出台了一系列对房地产市场的调控政策，曾经使一些二手房业主不安。但是随着时间的推移，这些调控政策的效果并没有显现出来，而房价却越来越高，这就使得一些业主更加坚定了自己的信心，相信房价还有上涨的空间。

     “卖还是不卖，这是一个问题。卖，现在是赚了；不卖，将来可能赚得更多。”这恐怕是当前二手房业主的普遍心声。价格上涨导致“惜售”行为出现，而“惜售”反过来也会对价格产生影响。而从目前市场情况来看，如果不是急于套现，愿意将自己手上楼层、朝向、环境较好的单位放入二手市场出售的业主并不多，这将导致区域供应量相对缺乏，会在一定程度上推高二手房价。

     “从去年就开始为结婚买房做准备，为此还专门从朋友亲戚那借了二十万，可一年就那么几个房地产项目开盘，不但没选上新房，连去年看上的一套二手房也涨了一万多元，真是后悔当时没有及时买房。”准备在国庆黄金周结婚的金老师感慨地说。

     从目前我市二手房市场动向来看，受“学区效应”、“商圈效应”等影响，老城区一些传统小区明显成为二手房购买者的选择热点。由于这些小区属于较大的成熟老社区，生活、交通等各种配套设施齐全，小户型居多，所以大受购房者的青睐。而在所有的房源中，以小两室、三室的中小户型住宅最受欢迎，但受到“捂房惜售”现象的影响，目前市场供应并不充足，房源紧缺引发了价格上扬，价格的上扬又进一步加剧了“惜售”心理。

    目前业界对于未来一段时间内楼价的预期是继续上涨，因此“惜售”已经是在房地产市场中一个十分普遍的现象，一手房的“捂盘惜售”和二手房市场的“捂房惜售”有着异曲同工之处，部分开发商会通过各种方式“囤积”产品，二手房业主则会将房源从中介处收回，或者暂时转售为租，两者的目的基本一致，都是为了获得更大的利润而选择短期的蛰伏。这对房地产市场的健康发展存在着一定的隐患，使整个行业的发展脱离了市场的需求，严重影响整个行业的良性循环，从而又会使整个行业产生一轮新的问题。