housoo： 在房地产这个行业打拼了这么多年取得今天的成就，对于目前的龙城楼市您个人有什么体会。

薛  铮：我个人感觉目前太原的房市有一些错位，在哪呢？就是供应，供应和需求比较有一些明显的差距，我们也研究过，高端、中端、低端的，实际上它每个阶段的需求量都是比较大的，但是我们太原市的现在供应情况又在较长的一段时间内比较集中于某一个区间的产品供应，它就会产生许多的这种错位，供应和需求的错位导致在我们市场上可能会产生一些局部的房地产过热。
      相同或相近类产品供应的集中就会产生供应过热，加上在太原或山西本土的或者说是一种北方地区的购买特点，由此会出现非理性购买的状态，导致局部的房地产市场过热，也蔓延到整个房地产市场，就是会有一点点恐慌性的购买东西，但是它还不到那种绝对的程度。

housoo：您从２００１年进入太原房地产市场，可以说对太原房地产市场知根知底，那么您认为太原房地产市场目前处在一个什么样的阶段。

薛  铮： 关于市场这一块，我个人认为，这是个见仁见智的东西，如果我们以整个五六年发展的情况来看，我认为这几年应该是一个越来越好的趋势。
      谈 2007 年不能脱离开 05 、 06 年的基础；我个人认为从 99 年开始商品房有了市场化的痕迹，到 03 年是一个阶段，这一阶段整个市场热度是比较待温，产品的结构也是比较单一的、比较集中在高端产品上，产品的多样性比较差一些，而且从市场上来讲，还有市场上的表现比较单一。
      03 年以后，特别 03 年下半年开始，我认为太原市场才真正开始市场化的进程。我个人感觉， 03 年非典以后土地供应放量，市场发展速度加快，但是这种情况是本地开发商的努力。另外， 02 年我就做了一个研判，太原市从 03 年以后将会进入一个房屋销售的高峰期，我们也研究过太原市的发展史，包括从解放以后到现在的社会结构、价格结构的变化等等， 03 年以后会产生这种个人消费的住户，特别是 2000 年以后取消了这种福利分房制度，太原市还是没有完全取消，但是它的这种市场化，随着 01 、 02 年后完全市场化以后，它的这种需求，慢慢就增多了。特别是到 04 年以后整个市场的消化速度，用个词来表达“供需两旺”。
      进入 05 以后到 06 年，整个房地产市场这个产品结构更加丰富了，高端产品不必说，像 5.4 、 5.2 小房型项目包括小型公寓，商住两用产品，还有中小型开发公司的快速增加，也促进了市场发展，从某种意义上讲， 03 、 04 年以后，整个太原市场的房产结构更加丰满，更加完善。

housoo： 目前太原房地产市场需求远大于供应，导致房价也节节高升，您认为在这种背景下，有没有、会不会产生泡沫成分 ？

薛  铮： 现在泡沫谈不上，会不会产生呢，不好说，不过我个人认为产生泡沫的可能性不大。 应该是说是有三种需求：使用需求、投资需求、投机需求，这三种需求最后都要归到使用需求里。这就是你的房子不论是出租或是自住都是要归到使用需求里，所以这种使用需求不管你是投资也好或投机也好，最终都要有人去消化，如果没有这种使用需求的回归，最后都要出现一种市场泡沫。但是，为什么我说出现在太原市场的可能性不大呢？
      据我们了解，这跟本地需求的特点有关，在我们目前消费特点上很突出的一点：山西人在买房以后他不会变现；很多这种有钱人或者说高端客户，在市场上有一种行为特点是：如果有谁一旦讲他把房子卖掉了，变现了，他就会认为你的资金出现了一定的问题，你的信用出现一定的影响。这个会对整个太原市的整个二手房市场会有一点点影响，导致二手房成交量不会象北京和上海那样，这样，人的那种消费观念、价值观可能都有一点点区别，观念决定它的行动，所以这也决定在太原很多人购买了很多套房子以后，他不会把房子都拿到市场上来卖，在目前我们也研究了整个市场的特点，整个二手房市场不是很完善也不是很发达，如果说真正的太原二手房市场放量的话，那么太原的房价也会有一定的稳定作用。

housoo： 在大太原同城化的趋势下，太榆路沿线板块兴起，您觉得该区域会不会在短时间内崛起呢 ？

薛  铮： 现在讲讲太榆路版块，太榆路，讲几个问题：第一；太榆同城化地一个不可逆转的趋势，这个趋势不光在山西，包括在北京、上海、广州等其它的一些城市。所以说一个城市的发展，一个城市化的进程对房价的影响是非常直接、有效的，所以榆次进入太原，我觉得不只是一个政策性的问题、地域性的问题，而城市发展不可回避的一个现状。太原市的城市化发展必然是向南，而作为远郊的榆次，它的发展应该是有向心力的，而这个向心力就是太原。
      另外，太榆延线兴起，从城市规划来讲，有两个模式：一种是 TOD 模式，一种是 TND 模式；第一种是交通导向规划；另一种就是城市改造，这是整个城市所谓的片区。我觉得目前太原市是一种 TOD 模式的导向，来引导城市发展；在目前的情况下，在太原市现状的条件下，城区已经没有规划的空间，在政府新的规划理念上，新晋祠路和太榆路是两条非常重要的道路，它结合长风大街形成一个新区“工”型的发展态势。目前，太榆路作为一条很重要的城市主干线，它的优势要明显大于新晋祠路的发展，新晋祠路的发展我相信脚步应该不会太快。从目前的道路改造，完全是太榆路的升级和换代改制；从市场来看，这个区域的价格应该上升太快，因为这个地方有它原有的配套，我相信这个房价在短期内每平方米应该不会超过 4000 块。

housoo: 新兴文教城作为该区域内的一个大盘，上市以来一直保持着良好的销售态势，是什么让文教城成为了市场的新宠？

薛  铮：从城市化进入郊区化，这是目前比较流行的，这是各个城市或地区发展的一种趋势；我个人认为我们是抓住了一个趋势，相对于太原市，特别是长风街延线的一些项目，将近 4000 多、 5000 多的房价来讲，我们目前的空间还是比较大的，目前接近于 3000 多的价格，我们所提供的产品的性价比来讲，我认为是我们性价比的含金量还是比较高的；而且从生活成本和时间成本来讲，等到机场大道和太榆路比较成熟的时候，它的时间成本和生活成本会大大的降低，从周边配套等方面来说也会越来越成熟。
      我们的项目就是属于郊区的大盘；只有这样做，我们才能充分体现出我们的优势，我们是本着满足城市化发展的需要，我们就太原市现有的楼盘来讲，新兴文教城这个项目，硬件配套还是比较好的， 80 ％的住户都是太原的，这个也是出乎我们意料的，这个项目价格低、配套好，又有我们前期的项目做样板，还有农业大学的入住使得这个项目真正成为一个教育性的项目，附近的学校也是我们的项目的一部分，这是目前太原市唯一的一个学校和房地产一体的项目。

housoo：关于市场走势这个问题您怎么看 ？

薛  铮： 我们在看市场的时候一定要全面，不要只看买卖双方的供需状态，要分析市场发展的原因，有几个要点一定要谈，第一：产品的发展；第二是政策的发展；第三是人力的发展。包括产品的发展，总的感觉就是太原市目前房地产市场现状前景非常好，从几年以来的评估、跟踪、市场调查来看，太原市的房产市场在 03 年以后这种需求进入了一种上升的状态；它每年的需求量应该是稳步上升的，不会突然增长也不会突然下降。这个稳固上升的过程我觉得至少应该在 10 到 15 年之间，从目前发展来看，一个是由于我们第一批的开发商，实际上到现在存活下来的并没有多少，这就导致我们整个市场的发展起点并不高，另一个是我觉得现在已经进入了第二个房地产开发市场，在这个过程中，我觉得原有的市场基础比较弱；再加上它的理念、人力资源的匮乏，都可能会导致我们现在的开发市场的水平比较低。
      我们整个市场的供应相对疲软。一个是：量，我们生产的产品有点错位，有百分之五十的产品并不是适销对路的。从市场需求来说，并不完全符合我们现在的需求；由于现在我们土地规划供应上的变动，以及城市规划的变化，所以我们到现在还没有到看一个明显的地区规划的出现。没有明显的大宗地块的出让，在目前的项目上，缺乏一个项目运作的高起点。第一个是自身实力还有待提高，第二个是 07 年的规划还不太确定。导致我们本土的开发商受制比较多。
      下半年太原楼市的形势，我个人持谨慎、乐观的态度。住宅数量会增加，今年下半年有些新项目面临销售手续的完善，如果城市规划以及土地供应能够跟上，下半年出现一个百花齐放的局面；但热度不会太热，下半年的房价我觉得会相对出现平台期，如果对价格有影响的话，我觉得应该是在绿地这方面，但是相对于太原这个主流化产品来说，绿地的项目需要单列出来，所以说我觉得价格不会作为整个价格市场的参考。市场的发展一定有它的供需规律，需求大于供给，市场上就是这样一个特点，大家都看好的时候，价格就会一直上涨；老百姓有一种透支的概念。从购房者来讲，越来越理智了；而且相对于北京、上海很多的好房子也可以去相应的比较，因为信息越来越对称，这样对房子判断或者说我市的情况可能就更加客观一点、更加理性一些。

housoo：作为一家颇具实力的代理销售商，作为太原房地产市场代理销售界的领军团队之一，您有什么秘诀呢 ？

薛  铮：我想我们离成功还有一段时间，其实还不到可以拿出来让别人学习的地步，只是跟大家聊一聊；希望有一些我们的经验或者是曾经的经验教训拿出来跟大家分享一下。　
      目前太原市我特别明显的一个感觉那就是从业人员、中层干部整个这个层面上，人力资源的匮乏，第二个就是现有人力专业程度不够，特别是在中层干部上，因为什么呢 ，从 01 年、 02 年来看，从 01 年的十几个楼盘，到 02 年 20 几个楼盘，到 07 年 200 多个楼盘，十倍的发展速度，我们的人力资源并完全跟上发展，整个市场我们从业人员能力和数量都没有一种发展，而且只是量的发展，没有质的发展。所以这个我认为是太原市场上隐忧的地方。我在给房地局做经济培训的时候也感觉到很多的从业人员对计划、或是对学习的概念几乎是很淡薄的，要循序渐进。真正能够做下来研究专业的人员非常少。
     还有就是我认为，我们要做就企业就要把它当成企业来做，不能只把它当成一个赚钱的工具，老板不能做错位的事情。