尽管央行一再加息，提高首付、收紧房贷的传闻也不绝于耳，但省城二手房市场似乎不为所动，价格依旧保持上涨态势。近日，中房协呼吁，有必要取消5年内二手住房交易过程中的营业税等税费，以加快存量房流转率，增加房地产市场的供应量，从而减缓房价的增幅。

    那么，专家谈论的这些税种究竟对房价有多大影响，去年以来，各项税收调控政策的实施带给房地产市场，特别是二手房市场的究竟是什么？记者近日走访省城二手房市场，对此进行了调查。

　　买房者：想买房，税费自己掏

    小田是一家外企在太原办事处的白领。27岁的他与女友恋爱5年，准备今年结婚，想要在太原市南内环街附近买一套二手房。

    今年3月，他和女友来到“我爱我家”房屋中介，一打听，她就被南内环街附近的二手房价吓着了。“房产证在5年以内的二手房，户型好的，房价在每平米4800元左右。”一位工作人员告诉她，“如果是房龄超过5年的老房子，价格比较便宜，每平方米4000元左右。”

    小田与女友一盘算，不管怎么说，先看了房再说。他们在“我爱我家”做了购房登记，并特别注明要求精装修，交钱即能入住。一周后，小田接到“我爱我家”工作人员的电话，称房源已经找到，76平方米，精装修，但“这套房子是房产证在5年以内的房子，估计您还需要承担房主需要缴纳的税费。”

    在工作人员的帮助下，当天，小田便与房主约好了看房时间。看完房后，小田和女友对房子十分满意，当即表示要买。房主按照每平方米4500元的价格出售，房屋总价34.2万。此时，房主告诉她：“我的房子的房产证在5年之内，如果想要买房，4.5%的过户费、5.5%的营业税、0.05%的交易印花税和1%的个人所得税必须由您来承担。”这样一算，房价又多出了41211元。

    莫名其妙多出4万多，小田心里很不平衡。他与房东约好，容他想一想。没想到，一周后，他致电房东准备付款买房时，房东告诉他：“房子已经卖了，你看房的时候已经有好几个等着看呢。”

　　炒房者：税费再高，房子也不愁卖

    尽管手中有三套房，而且还在不断地买进卖出，但太原市民郭先生并不承认自己是所谓的“炒房客”“我买房子主要是等待升值，这几年随着房价上涨，买房子是最安全可靠的投资方式了”对于去年开始的房地产税收调控，郭先生认为对自己没有多少影响，他表示：“虽然税收增加了不少，可全部是买主负担，几乎不用我们费心！

    郭先生告诉记者，一年前他买了一套房产证在两年之内的二手房，位置在迎泽公园附近的一个小区，面积为150平方米。由于看中了这块紧挨绿地的城市中心区的升值潜力，他以每平方米8000元的高价买入，加上税费，一共花费了134.4万元。买了房子后，郭先生一直出租，安心等待升值。

    今年，郭先生又看中长风街一个新楼盘，准备投资两套期房，为了筹集资金，他打算将一年前刚刚买入的二手房出售。当他在中介机构登记时，店员帮他核算价位大约是150万元，当然并不包括应该交纳的税费。半个月后，郭先生的房价以158万元售出，一年时间赚了20多万元。

    说起高价二手房交易中的高税费，郭先生不以为然。他表示，所谓的11%高税负都是由买房者承担，这已经成为惯例。同时，由于供应短缺，即使二手房的“大红本”在5年以内，也有许多求购者上门看房。

　　房屋中介：不少招数巧避税

    从外地来太原工作的小于，最近一直在忙着看房，对他来说，在太原安家是目前头等重要的大事。但询问多家房产中介后小于发现，要购置自己的小家，不仅要负担动辄几十万元的房价，还有不菲的税费。“60平方米的房子要价30万元，但加上3万多元的税费，每平方米平均5500元，都赶上新房了！”小于告诉记者，正是由于高额的税费用，自己看重的几套房最后都没有成交。

    省城一家中介公司的李经理告诉记者，目前税费问题不仅困扰着购房者，中介也深受影响。“来挂单出售的的二手房多是房产证在5年之内，许多购房者往往因为要负担高额的税费，最终取消交易。”李经理告诉记者，为了留住客户，房产中介公司被迫采取一些手段“避税”。

    据他介绍，目前避税的主要通过“赠予”“公证”“做低交易价”等方式，利用政策漏洞达到避免目的。如“公证”就是买卖双方交易后不办理房产过户手续，经过公证后，等到5年期限之后再办理相关手续；“赠予”即买卖双方签订假赠予合同，不属于房产交易，从而达到避税的目的；而“做低交易价”指的是买卖双方签订低于实际售价的交易价格，房屋总价降低，乘以相同的税率，税费当然也会随之减少。这也是目前多数中介公司都采取的“避免”手段。

    “当然，避税肯定会有风险，但面对高额的税费，有些顾客还是愿意冒险。”李经理表示，由于客户有需要，即使房产中介公司不情愿，但为了留住客户，目前避税服务已经成为中介公司的一项重要工作。

　　房源紧缺：二手房交易税成摆设

    省城一家中介公司的负责人在接受采访时称，近两年，省城新开楼盘价格一路飙升，二手房价也随之上扬。许多二手房主捂房惜售，致使省城二手房源十分紧俏。与新开楼盘相比，二手房在物业管理、居住费用、配套设施上的诸多优势，使得二手房成为外来打工人员、婚龄青年以及为孩子上学买房家长们的首选。一面是需求激增，一面是房源紧缺，僧多粥少，省城二手房成了香饽饽。

    太原“我爱我家”一位二手房交易的负责人表示：“我们公司共有26个店，每个店每天都要接待三四位求购的顾客，可前来登记房源的客户一周只有两三家。

    从统计数据来看，买房者与卖房者的比率为10∶4。还有30%的二手房来不及到中介机构登记，已经被买走了。从去年9月到今年9月，省城中心城区以外的二手房价平均每平方米上涨了300元至400元，而在中心城区，二手房价平均每平方米上涨了1000元左右。长风街和亲贤街一带的二手房，价格甚至被炒到了每平方米5000元以上。”“我爱我家”南内环店经理贾宏英介绍，在“我爱我家”置换的二手房中，几乎有一半的房子是房产证在5年之内的二手房。从2006年6月开始，国家为了打击炒房现象，针对房产证在5年以内的二手房出台了专门的税费政策，新政规定，房产证在5年以内的二手房交易时，房主除了需要缴纳4.5%的过户费外，还要额外缴纳5.5%的营业税、0.05%的交易印花税和1%的个人所得税。新政出台的本意是要抑制房价，遏制炒房行为。然而，事与愿违，在二手房处于卖方市场的大背景下，新政却没有起到应起的作用，所增的税费大部分被附加在买房者的头上。只有一小部分房主在预先抬高房价的情况下，愿意承担一部分税费。

    事实上，羊毛仍然出在羊身上。而且，周围的住户一旦要出售房屋，就会以前面售房者含有税费的售价作为基准价进入市场，这样税费的价格也进一步提高，房价也随之提高。客观上，对省城二手房价的上涨起到了推波助澜的作用。

　　专家建议：减少税收，增加供给

    对于二手房税收问题，日前，中房协结合今年上半年市场调研情况，向有关部门提交报告中建议，尽快出台物业税，以增加物业保有环节的持有成本，将闲置房产挤向市场，增加住房供给。并应减少房产流转环节的税收成本，如二手房营业税等，以提高业主售房积极性。

    和中房协专家意见相同，“我爱我家”房产专家也表示，目前在二手房交易转让环节的税费较多，一般转让房产时需要缴纳的税费至少要超过10%，而目前在房产持有环节的税收却为零。二手房交易转让环节的税费增多导致了二手房交易市场的不活跃，二手房房源量严重供给不足，中低收入购房者住房环境得不到改善，而房价却仍然持续上涨，造成住房分配不合理等情况发生。[Page]

    因此，面对目前二手房市场的这种情况，专家认为，要想促进二手房交易量的增加，解决目前二手房市场严重供给不足，房价持续走高的情况，应该适当减免二手房交易转让环节的税费，增加持有环节的税收，只有这样才能改变目前市场上“有人无房住，有人拥有多套房产”的现象。

　　各项税收政策“回顾”

    1、营业税：2006年5月29日，建设部等九部委联合下发了《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》，该通知规定：“个人对外销售购买不足两年的住房，全额征收营业税——今年将再次调整，二手房转手时间将延长到5年。”就此拉开了营业税征收时间从“两年”调整为“五年”的序幕。

    随后，山西省地税局下发通知，要求全面落实房地产税收一体化管理措施，二手房交易将按照规定缴纳营业税、个人所得税、土地增值税、印花税等税款。未取得完税凭证的将不予办理房产过户手续。

    2、个人所得税：2006年7月26日，国家税务总局下发了《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》，进一步明确了征收个人转让住房的个人所得税的相关问题。该政策明确表示，对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。该政策发布不久，山西省地税局即下发通知：“如果不能提供房屋原值的，将按纳税人住房转让收入的1%核定应纳个人所得税额。”目前，我省二手房交易仍按照此规定执行。

    3、土地增值税：2007年9月27日，太原市地税局确定了太原市个人转让房屋及建筑物土地增值税的核定征收率，个人转让应征收土地增值税的房屋及建筑物，如既没有评估价格又不能提供购房发票，土地增值税实行核定征收，按转让收入的0.5%征收率计征。

    同时，对个人之间互换自有居住用房地产的，经核实可免征土地增值税；因实施城市规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产、收回土地使用权的及因此由纳税人自行转让的原房地产，免征土地增值税；房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠予直系亲属或承担直系亲属赡养义务人的，不征收土地增值税。
                  
    采写:本报记者　兰玲　岳威