一周前，本报独家全文解析了有关部委即将发布的限制外资“炒楼”文件。昨日，经国务院同意，《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（以下简称《意见》）如期由建设部、商务部、发展改革委、人民银行、工商总局以及外汇局联合发布。与本报之前披露的相一致，正式文件从外商投资房地产市场准入、企业经营管理及购房管理几大方面加以了明确。《意见》发布后，九大部委将就此制定相关细则。至此，被海内外广泛关注的中国房地产业“外资调控”政策最终落定。

      业内人士指出，《意见》的出台，并非是阻止外资进入楼市，而只是在每个环节上加强了对外资原本宽松的管理。从这个角度看，中国房地产市场将进入“外资本地化”的调控新时代。

    “外资本地化”调控是核心

      具体来说，直接改变目前市场行为的细则包括：外资需先设立境内公司再进行房地产开发和投资，投资项目总额超过1000万美金的，公司注册资本金不得低于投资总额的50%；没有付清企业注册资本金，未取得土地使用证，开发项目自有资金不足的，均不予批准企业的外汇贷款结汇，且不得承诺任何一方的固定回报；境外机构在境内设立分支、代表机构，境外个人在境内工作、学习超过1年的，可以购买符合实际需要的自用、自住商品房，并采用实名制规范购房手续等。

     “新政并不是阻止外资进入楼市，只是在每个环节加强一下原本宽松的管理，达到‘外资本地化’的调控目标。”信义不动产研究中心相关负责人表示。

      据了解，至6月底，我国新设外商投资房地产企业同比增长25.4％，实际使用外资增长27.9％。其中，外资直接购买在建项目和成熟物业现象较为集中，外资购房一季度结汇同比增长2倍以上。根据国际物业顾问公司戴德梁行的统计，今年一季度外资在中国购买建筑物的资金达45亿美元，超过2005年全年的34亿美元多达11亿美元，相当于官方公布的2005年房地产实际利用外资额的83%。

      在此市场背景下，政府“在借鉴国际惯例的基础上，按照统筹国内发展和对外开放的原则，依据土地资源缺乏，居民住房比较紧张的实际”，出台规范外资的政策，“最终目的在于维护国家经济安全、维护中小投资者和人民群众的利益。”

      长期内有助推低房价

      其实，由于文件初稿早在一周前已经在市场流传，引发了众多外资的先期行动。据了解，上海、北京的高档新商品房和二手房的交易量在此前一周已经逆市上扬，出现众多高档房的“热买热卖”现象。

      市场人士介绍，这是外资限制政策与小户型开发趋势共同作用的结果。外资受限的消息大量原有的外资购房者考虑到未来的交易手续可能繁杂，影响交易成本和时间，正积极抢在政策实施前购房，而卖家也在抛盘退市；大户型的稀缺资源则导致了买家接手的热情高涨。

      大多数市场人士认为，目前已有机构投资者放缓或放弃投资计划。新政必将在未来长时间影响外资在中国楼市的投资战略。排除恶意的短期炒作，市场交易量会有所降低，房价也可能因此下降。信义不动产研究中心相关负责人表示，随着外资投资的理性意识增强，短线炒房将被抑止，长线投资者仍然能找到机会。