目前的房地产市场处于一个正常发展的状况,国家的宏观调控利于规范整个市场行为,也起到了应有的效果。

在住宅市场中,总体处于供不应求的状态,尤其是高档住宅。北京市场上,人们的购房需求基本都是自住的刚性需求,今年这个需求受国家宏观调控的影响被压抑住了,所以出现了成交量下降的状态。1～7月份,全市商品房买卖成交16.3万套,同比下降8.9%,其中商品房现房买卖成交5.6万套,增长30.6%,期房预售成交10.7万套,下降21.7%。但北京的住房需求都是刚性需求,被压抑的需求最终也会转化为实际的市场购买力。

同时,从成交情况来看,商品住宅期房销售量下降,现房销售量增加,这也说明了一个问题:市场越来越认可现房销售,现房销售是未来的一个发展方向。日前央行提出取消期房销售的建议也是有一定道理的,但央行建议主要是为了防范金融风险,实行现房销售制度也应该是一个市场现象,有过渡期,而不能违背市场经济原则。现房销售无疑会带来房价的上涨,购房者在享

受投资安全的同时要提高投资成本。

当人们真真切切地感受到房价不可能下跌的时候,就会继续购房计划,一段时间的观望期之后,购房者和开发商都会做出自己的决定,市场将走出观望期。届时,人们对住房的刚性需求将凸显,要结婚的、要养孩子的,都会去购房。

受国家宏观调控的影响,从5月份起楼市进入观望期,一般情况下,观望期会持续6个月到一年,所以大概在11月份开始走出观望期。

在观望期,开发商也对自己的经营策略进行了调整,有的提高项目品质,有的暂时封盘不动,更有开发商彻底转变了经营模式,由出售改为自己持有。当然,这也是基于开发商对未来市场的信心,从租金回报看,北京的高档房地产本身已具投资价值。

从国外所有的发展经验来看,在经济高速发展的阶段,房价总趋势是上升的,买房其实主要是一种投资行为而不是纯粹的消费行为,只有相当于同期房租的那部分钱是消费行为,其他的都是一种投资行为,每一个业主都希望自己的房子保值增值,所有的房产持有人都不希望房价下跌,就像不希望存款贬值一样。

国家的宏观调控是要稳定房价,降缓涨幅,而不是要降低房价,打压房地产市场。从今年1～7月份北京的成交价格来看,全市商品住宅期房买卖价格为6599元/平方米,上涨了970元/平方米,涨幅为17.2%,其中7月份,全市商品住宅期房预售均价为7057元/平方米,比6月份上涨了158元/平方米,比5月份低79元/平方米,环比涨幅为2.3%。

北京的高档房价格与上海的相比,仍有距离,在上海,相当于北京北三环、北四环地区的商品房单价为15000～25000元/平方米左右,而北京目前售价为9000～15000元/平方米,以此判断,如果国家的政策不压抑房地产需求,在市场正常发展的状态下,北京的高档房市场价格还会上升。(作者:清华紫光房地产公司董事长 吕大龙)