停车位应该花落谁家

    我市的姜小姐攒了两年的钱，终于在去年开上了她钟情的红色威驰，但不几天她就发了愁——小区开始销售车位了，车位价格是16万至18万元。如果不买小区停车位的话，按每晚过夜收四元停车费来计，一个月下来也得120元。姜小姐不禁问：小区的停车位到底应该归谁所有？比如说，小区的地下车库能否买卖？小区的路面上的公共道路，他能不能去收费？其实，在生活中不少业主可能有这样的感觉，刚刚开始入住小区的时候，小区内的车辆比较少，停车并不存在什么问题。随着私家车数量的增加，一些小区的停车位就显得有些“僧多粥少”了。停车位变成了一块大家争抢的“香饽饽”。有的开发商觉得这是个商机，便将车位、车库高价出售给小区以外的人停放。小区里能让业主们停车的地方就更少了。这可怎么办呢？业主们疑惑万分：小区里的公共停车位的归属权到底是谁的呢？

    律师分析：对于建筑区划内规划用于停车位的车位，因其只是对区域划分中的土地规定了专门的用途，开发商因缴纳土地出让金而取得土地使用权，则该部分的车位，开发商拥有处置权。而对于不在规划内的车位，开发商则无权处置，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，理应属于业主共有。

    法律依据：《物权法》第74条规定：建筑规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、出租或者附赠等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
  
    阳光和通风也属于物权保护范围

    “我家都十几年没晒着过太阳了，见不上太阳，家里又潮又冷的，”虽然是盛夏，但是家住五一路某小区一楼的李老太在家中却仍然穿着秋衣秋裤，“当初因为考虑到年纪越来越大，行动也不方便，所以选择了一楼，谁知道……”本来东西朝向的房子，早晨和下午的阳光都应该相当充足，但是，李老太这座楼的东面和西面有都分别建起了两座楼，把阳光挡了个严严实实。

    家住我市某小区的也任先生很郁闷，当初他前来该小区看房时，感觉各方面都很好，那时这套南北朝向的房前面还没有建起其他的楼房，每天都可以享受充足的阳光。特别是秋末冬初的时候，坐在阳台上的摇椅上，一边喝着浓香的咖啡，一边晒着暖暖的阳光，那真是惬意。可是，好久不长，入住一年后，这个正在开发中的楼盘又建起多座高层。随着楼层的增高，以往穿窗而入的阳光越来越少。家里的阳光被“偷走了”，任先生再也不能享受冬日暖阳中的咖啡乐趣了。不仅如此，妻子还常常抱怨任先生，看房时没有考察清楚，也没有问清楚开发商的规划。

    律师分析：建筑物应该考虑到居民的通风、采光和日照的权利。在新的《物权法》中，不仅对有形的建筑物体，其使用年限、商住用途做出了较为明晰的保护规定，对建筑物延伸出来采光、通风等权限，也给出了相应保护。新的建筑物有新建筑的通风、采光要求，旧的也有旧建筑物的通风、采光要求，谁也不能侵犯谁的权利。因此，新建的建筑物应该考虑到相邻建筑物的通风、采光要求，不能妨碍相邻建筑物的居民的通风、采光和日照的权利。

    法律依据：《物权法》第89条规定：建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。
  
    维修基金的使用有规矩

    案例：来自阳泉的陈先生在我市经商多年，最近他选中了一套位于长风大街某小区的一套住房，但让他不解的是，在他一次性支付所有房款后，楼盘的销售人员告诉他，仍要再缴纳两万余元的维修基金，并表示如果不缴纳维修基金无法办理房产证。陈先生一时不明所以，弄不清楚自己刚刚花费了数十万元购房，怎么还有数不清的这费那税呢？无奈之下，陈先生生向律师发出了求助，想弄明白维修基金究竟是销售人员借机揩油，巧立名目收取的费用，还是确实应该向房地局缴纳的费用。

    律师分析：维修基金的性质不是税费或分摊给业主的负担，而是全体业主为了业主共有部分的维修利益而成立的法定基金。是每个业主都必须缴纳的，对维护业主共同利益有利的费用，不可能有其他主体有义务缴纳这笔费用，不可能分摊给房地产开发商、物业或国家，完全是为了业主自己的利益成立的基金。不管什么法律出台都不可能要求其他主体为了业主私利而买单。

    在物权法中，已经对维修基金的管理及使用进行了规定。维修基金是业主必须缴纳的，公共维修基金是指住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金。商品房的公共维修基金由购房人在购房时交纳，比例通常为购房款的3%。

    法律条款：《物权法》第七十九条规定， 建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。

    根据物权法第八十条的规定，建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。

    自家露台施工也会触雷

    案例：俗话说远亲不如近邻，可居住在建设路某小区的何先生却与楼下的杨先生闹了个水火不容。

    原来杨先生居住在该小区的四楼，由于楼上住户经常往下乱扔东西，好几次险些砸到他的家人，他就找装修师傅将自己的露台封了起来。在他看来，这也许是与他人不相干的事情，没想到居住在五楼的何先生却大受影响，因为何先生过去临窗远眺，可以看到远处的景色，现在看到的却是杨先生家的露台的顶棚。为此，何先生与杨先生交涉，希望拆掉影响自己观景的露台顶棚，却遭到了杨先生的拒绝，何先生相当郁闷，不由向相关律师询问，杨先生的行为是不是侵害了自己的权益。

    律师分析：在生活中经常可以遇到这样的案例，部分业主出于自身考虑，擅自改变房屋的外围结构，如增加防护栏、安装空调。这些改变，有些并不会对其他业主造成影响，但有些改变却严重影响着其他业主的合法权益。根据《物权法》第八十三条：建筑物共有部分及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分所占比例确定。可以说是对民法中关于相邻权规定的一个细化和延伸，条款中列举出的一些行为，其实揭示出案例中杨先生的行为有些不妥，如果已超出了专有部分所占的比例，则可认定对何先生构成了侵权。

    法律依据：物权法第八十三条 建筑物共有部分及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分所占比例确定。

    一楼住户也交电梯维修费

    案例：日前，家住市中心某小区的李先生非常不快，他们所在小区的电梯坏了，物管找他收电梯维修费。他很纳闷：自己住在一楼，从来不坐电梯，难道也要付电梯维修费吗？

    律师解释：在物权法草案的修订过程中，小区公用设施的维修一直是众多专家讨论的焦点。案例中的电梯维修事件，其实说白了就是涉及公共设施所有权及维修权的典型案例。

    以电梯为例，电梯明显属于建筑物的共有部分，全体业主都可以享有权利、承担义务。但是在实际生活中，一般来说，一楼的业主用电梯的频率肯定不及其他楼层的业主，但是我们无法通过有效的途径来界定一个确定的频率。再比如说，这个业主喜欢乘电梯上楼串门，他不是用了电梯吗？类似电梯的问题还有很多，比如各楼层的路灯和楼梯扶手，是不是4楼的路灯坏了，3楼的业主就不用交钱修呢？再如顶楼住户在分摊路灯电费时，是不是要给他从一楼到顶楼累计计算。 [Page]

    因此，关于这些问题，物权法确立了一个精神，来保障小区公共设施的有效运转。在具体实践中，一楼业主肯定要交电梯维修费的，只是业委会可酌情少收，业主之间也可以相互协商、协调。

    法律依据：《物权法》７２条：业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。

    别为了自己影响邻居生活

    住在二楼的孙小姐最近十分心烦，原因是三楼搬进了年轻人小浩，小浩特别喜欢音乐和舞蹈，动不动就播放震天的音乐，屡屡和朋友们跳舞到半夜。而二楼的孙小姐又恰恰因为工作压力大神经衰弱，她睡觉的时候不能有响动，一旦有响动，她就会彻夜失眠。她多次找到小浩商量，都没有结果。后来她自己想想：自己有权利不让人家唱歌跳舞吗？

    居住在我市某小区里的于先生也有同样的烦恼——他刚刚度过一个难捱的夏天。邻居赵女士在自家房屋的阳台侧面安装了一个空调机的散热器。入夏以来，赵女士家一开空调，散热器就向于先生家卧室的窗户方向吹来热风，害得于先生大热天不敢开窗。虽然于先生一家都很痛苦，但是不知道邻居家的行为是否违法，他们有没有权利要求邻居家拆除散热器。类似这样诸如，楼下长年累月把油烟熏到楼上住户窗户上，隔壁装修不分时候地工作，邻里这样的类似纠纷让人很为难。

    律师分析：小浩有在自己家唱歌跳舞的权利，赵女士也有在自己家阳台侧面安装散热器的权利，但是，权利也往往伴随着义务，在行使权力的时候，不能以损害他人的权利为前提，双方作为权利的主体，地位是平等的。在行使权力的时候，也要考虑到对方的利益，不能损害别人的权利。

    法律依据：《物权法》第84条规定：不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。