预告登记防止期房一房多售

    50多岁的钱女士提起购房的事至今仍然是气愤填膺。前年年底她在南城一新楼盘购买了一套80平方米的房子，与开发商签订了房屋买卖合同并交纳了30%的首付款，按规定，今年3月份就能住到新房了。可是，期限到了，开发商却迟迟未按照合同的约定交房，左等右等，等来的反而是开发商把房子卖给别人的消息。原来，看到近两年房价连续上涨，开发商觉得以前的房子卖得便宜了，于是不顾协议规定，把房子以高价出售给了别人。为了筹措新房的首付，钱女士已经卖掉了旧房，当时的房价不高，再加上着急用钱，所以旧房子就没有卖起价来，可如今新房梦眼看着也要成为泡影。旧房卖了，新房又买不起，一家人无处安身，只能暂时居住在租赁的房子里。

    律师分析：在商品房买卖中，由于签订房屋买卖合同、付款与办理产权登记之间存在一定的时间差，不良房产商贪图利益经常出现一房多卖的现象，最后也许只有出价最高的买受者得到了产权证；更有甚者，交了钱甚至装修入住后，才知该房产本已抵押给他人。买受人的利益因此受到极大损害。《物权法》设立的预告登记制度，进一步完善了不动产登记，可以有效防止“一房多卖”、维护购房者权益。预告登记制度，是指当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议后，按照约定可以向登记机构申请预告登记；预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力，也就是后面的买卖不能算数。
   
    法律依据：《物权法》第20条：预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

    合同条款模糊需注意

    马先生在五一路购买了一套商品房，并与房产开发公司签订了《商品房买卖合同》，合同中约定房产开发公司向马先生出卖商品房一套，付款方式是首期支付30%，剩下的70%购房款由银行按揭贷款。

    合同签订后，马先生支付了首付，但由于房产开发公司向银行申请办理按揭的手续不完备，银行暂时没有批准购房人可以按揭贷款，马先生以不能办理贷款为由，向开发公司提出解除合同，并要求退还已经支付的首付款项。但开发公司以当初签订购房合同时并没有约定无法办理贷款购房者可以要求退房为由，拒绝了马先生解除合同的要求，并表示如果马先生强制要求解除合同，要扣除违约金。双方陷入了合同纠纷。

    律师分析：在购房过程中，签订购房合同是很重要的环节。通常情况下，一份完整的《商品房买卖合同》不仅有对买卖双方权益的认定，也有对出现纠纷后双方责任的认定及对相关赔偿的规定。然而，在实际签订购房合同时，开发商多处于强势地位，往往会在预售合同中故意隐晦、含混对自己不利的条款，最为常见的就是对定金的使用、面积误差的核准、质量标准的认定以及公积金和按揭贷款的申请等问题，为此引发了不少的歧义和纠纷。

    上述案例就是较为常见的涉及商品房买卖合同的纠纷。该问题虽没有在购房合同中体现，但依据最高法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23条规定：商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息返还买受人。马先生可以向开发商提出解除合同，并要求其退还买房的首付款。

    法律依据：最高法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23条规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息返还买受人。”

    按时交房 不符合交房条件也不行

    我市市民李某，于去年4月份在河西某小区购买了一套住房，并与房地产开发公司签定了商品房买卖合同。合同约定：李某所购商品房为126平米，总价款45万元，双方约定在出卖人没有取得大产权证前可以凭工程竣工验收合格证交房，另在附加条款中明确约订，小区必须达到七通一平，既通水、通电、通路、通邮、通讯、通暖气、通天燃气或煤气、平整土地。交房日期为07年7月15日。

    合同签定后李某按照合同约定向出卖人交付了全部的房款。出卖人则于今年7月初向李某发出《入住通知书》要求李某收房。接到入住通知书时，李某由于工作较忙无法立刻前往小区，就在入住通知的回联上签字确认收到。然而，当李某数日后到达该小区时才发现，小区的水、电已经接通，但承诺的道路尚未硬化，煤气、暖气也尚未接通。不仅如此，小区也尚未取得工程竣工验收合格证。为此，李某与多位业主协商，拒绝办理收房，并向笔者询问，能否通过法律途径维护自己的权益。

    律师分析：当事人依照法律的规定平等的行使自己的民事权利，承当民事义务。对于违反国家法律法规规定的强制性规定的民事行为当属无效。合同缔结双方应当遵循协商一致等价有偿的原则订立合同。充分体现及保障合同双方意思自治、契约至上。对于合同的履行应当全面、适当。违反合同义务的一方应当承担违约责任，由此给对方造成的损失应当予以赔偿。

    就本案来言，双方签定的合同是有效的，所付的交房条件不违背国家的法律法规的强制性规定。按照我国关于商品房管理的有关规定商品房的交付必须经过竣工验收合格，这是法律上对房屋出卖人向房屋使用人或产权受让人进行交付时应当满足的最底条件。双方当事人可以在合同中约定高于此线的交付条件及标准。所以，当事人在本案合同约定的交房条件是满足于法律的规定，且是双方当事人的真实意思表示。买受人提出的要求按照“七通一平”作为交房条件，属于受法律保护的合同条款，出卖人未按照合同约定交付房屋应当承担违约责任。

    法律依据：《城市房地产管理法》明确规定“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关规定标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”。

    购房面积误差太大怎么办

    孟先生最近诉苦，他去年买了处房，打地基时开始售，当时的销售面积89平方米，按89平方米交首付。现在盖起了几层，一测量面积102平方米。售楼小姐让补交面积误差的钱，按购买时的价格。因为误差大，房子得多交将近6万。孟先生想问一下，开发商有没有责任，给一定赔偿，或者把增大的面积按低一点的价格卖，因为突然增加10多平方米有点接受不了。

    开发商在报批销售许可证时，商品房面积是根据图纸算出来的，而购房者在入住前，商品房面积是要实测的。由于事前核，事后测，所以往往是商品房实测面积与合同约定的面积不符，出现商品房面积“短斤少两”这种非常普遍的现象。由于设计、施工和材料等技术方面原因，建筑面积产生一定误差，只要在合理的范围内，都是可以理解的。但有个别开发商以此为道，为了增加销售收入，擅自扩大商品房面积，少则1－2平方米，多则近10平方米，而且不说自己擅自变更设计的责任，还要购房者一分不少地补交房差价。

    法律依据：《商品房买卖合同》第五条规定， 面积误差比绝对值在3％以内（含3％）的，据实结算房价款； 面积误差比绝对值超出3％时，买受人有权退房。 买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按利率付给利息。

    买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3％以内（含3％）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人 [Page]

    业主委员会也需要监督

    我市某小区，曾经因为物业管理纠纷闹得纷纷扬扬，业主们不仅和物业公司矛盾重重，甚至和业主委员会也是水火不容。据反映，该小区的业主委员会独断专行，不仅公共场所公共设施的如何使用，没有召开业主大会征求业主的意见，甚至连本该归全体业主所有的出租收益，都被业主委员会的成员中饱私囊。“我们小区的业委会成员可有钱了，又买房又买车的，所以很多人打破脑袋都想进。”

    律师分析：《物权法》和新的《物业管理条例》实施之后，业主的权利得到了有力保障。作为业主大会的执行者机构——业委会会，必然会越来越多地参与到小区的管理、经营之中，而其作用也必然会日渐明显。这种业主自治模式无疑是社会的一种进步。但同时，当业主委员会可能侵犯到一般业主的权益时，法律也赋予了一般业主的救济途径，即它可以向法院请求撤销。

    法律依据：《物权法》第78条规定：业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

    住宅商用须经全体业主同意

    一年前徐先生在某花园小区买下一套二手房,房子就在二楼,楼下开有一家餐馆。餐馆经营时产生的油烟和噪音,严重影响了他的日常生活。他们家几乎从不打开窗户透风,因为一开窗楼下的油烟就会往上冲并直接灌进家里,家里的床单、沙发都有一股油烟味。餐馆就餐客人的吵闹声更令他不堪忍受。在南内环某小区，很多民宅也成为一些公司的办公室。居民冯女士说，她家楼上是一家从事装潢设计的公司，其员工经常在深夜加班，人声和脚步声搞得人睡不好觉。小区里的休闲设施也经常被不少外来人员占用。不仅如此，这里还有公司将住宅当仓库。经常将一些纸箱、货架、宣传板搬进搬出，为了方便搬运货物，一年四季都将防盗门开着，很不安全。

    律师分析：目前，一些住宅小区的业主经常会将自己所有的房屋出租给商贩或商业经营者们，有些业主干脆就自己干起了商业经营的行当，在小区住宅楼经常可以看到 “茶馆”、“餐馆”、“美容美体中心”、“棋牌室”等各种形式的招牌。这些“住改商”的行为在便利小区人们生活的同时，也给小区居民带来了一定的风险和负面影响，严重影响了小区的正常管理和区内居民的生活。

    针对此类纠纷，以前只能适用《民法通则》的一些比较模糊的规定解决。2007年10月1日起正式实施的 《物权法》第七十七条对此有了明确的规定，从而在法律上确立了将住宅用房改为娱乐、餐饮等商业用房和经营性用房的强制性程序规则和实体规则，以便最大化的保护业主们的利益。由于绝大部分业主并不希望与公司、商铺、甚或餐馆作为邻居，也就是说，《物权法》实施后，居民住宅一般情况下将不再允许作为经营场所使用。对于擅自将住宅改为商用导致自己合法权益受到侵害的行为，可以先向物业管理公司、政府物管、城管、环保等部门投诉，如果对方仍未停止侵害，可以按《物权法》的有关规定，依法向人民法院提起诉讼。

    法律依据：《物权法》第77条：将住宅改变为餐饮娱乐等商业行为的必须经有利害关系的全体业主同意。