落地大飘窗变成了小凸窗、天然气管道没通气，水龙头里流不出水、小区里的道路还是一片泥泞、原先承诺的小区超市还没有动工……在开发商极力渲染下，消费者掏出血汗钱为自己买下安身之地，但交房时，不少业主才发现小区瑕疵颇多。在楼市红火的同时，业主对新建小区的投诉率也在不断攀升。据省消协公布，去年房地产类投诉和今年3·15的投诉案例中，房屋质量问题都赫然在列，尤其是在新房交验过程中，房屋质量、景观和公共设施等都成为消费者投诉的焦点。
   
    近日，记者与太原零点房产置业咨询有限公司专业验房师取得联系，对房屋可能存在的瑕疵，以及验房时需要注意的问题进行了采访。

    景观和公共设施现实和宣传相差太远

    案例：对于省城并州东街某楼盘开盘时的火爆场面，许多市民至今仍记忆犹新：几个小时之内，400余套商品房被预订一空。让所有人没有想到的是，这个楼盘在交房时，竟然遭遇业主集体拒绝收房。业主陈女士告诉记者，当初该楼盘的售楼部宣称，该楼盘建成后，会有3000平方米的绿化带、园林式前后庭院，200个停车位的地下停车场……她和家人对这个楼盘一见倾心。然而，交房时，楼前楼后仍被土坑和建筑垃圾包围，丝毫看不到花园、绿化带等的踪影，售楼人员承诺过的 “有200个车位的地下停车场”，也已经变成地下室，原先的绿化带则将成为仅有几十个车位的停车场……

    刘女士在榆次市买了一套商品房，付钱时，售楼小姐一再强调，这是套 “湖景房”，站在窗户边，她可以看到小区的人造湖。刘女士也对此充满了期待。然而，收房时，刘女士发现，在自己的房子与湖景之间，在起着好几幢楼。

    验房师说法：

    太原零点房产置业咨询有限公司验房师周晓龙表示，对于楼盘景观和公共部分，问题集中在绿化、水景、停车位等方面，业主在收房时要多留心这些方面。

    周晓龙告诉记者，为了“体现”曾经对小区进行过绿化，有些开发商赶在交房前，在原来规划为草坪、花园的地方，移植少许树木充数。有的开发商则将原来的绿地挪作它用，导致小区绿化面积缩水，完全与销售广告不符。至于水景，楼盘里有水景的话，更容易让买家动心，但是从他多年的验房经验看，通常开发商会取消规划中的喷泉等设施，或者由于维护不到位，即使有喷泉或者其他水景，也是长年无水，成为摆设。很多楼盘还存在公共设施缺乏的情况，规划中的停车位被盖成了建筑物，公共锻炼设施没了踪影……另外，许多楼盘还会出现建筑垃圾堆积无人清理的问题。

    房屋质量“低级错误”不可不防

    案例：市民李先生向记者投诉，2005年年底，他在开化寺附近某楼盘买了一套住房。签合同时，开发商答应2006年9月交工。然而，直到今年年初，李先生才接到通知去验房。验房时，他发现窗户密封性很差，窗户顶部的水泥已经开裂，地面也被踩塌……

    业主赵女士则“幸运”一些，由于在办理收房手续之前就进行了多次实地考察，她发现房屋墙面存在4处大面积凹陷，墙面用肉眼就可以看出不垂直。在她与开发商多次联系后，后者终于同意派人维修，但赵女士还是表示，新房进行维修令她感到很不痛快。“都说‘乔迁之喜’，这么多问题摆在眼前，谁还高兴得起来？”

    验房师说法：

    除了空鼓、裂缝、塌陷、密封性差等常见的大问题外，验房师表示，有时，房子还会出现一些“低级错误”，比如厨房未设地漏等问题。所以，业主在验房时，还应针对各个房间的特点，对房间及附属设施的细节问题进行检查。

    周晓龙提醒业主，对各个房间进行验收时，业主应注意：卧室是否漏开空调管洞；厨房有无地漏、煤气管道上部与楼板连接处是否进行了封堵。通常，卫生间是问题最多的地方。在其验房过程中曾遇到卫生间与其它地面高度差过小的问题，导致无法在卫生间一放水就会流到外面去，“业主洗澡成了问题，必须安装沐浴房！”另外，业主还需要查看地漏排水是否畅通，没有建筑垃圾留存，排气孔是否预留的问题。

    在房屋的配套设施方面，业主应该对安装的玻璃及配电箱等进行检查。看玻璃是否有3C标志，玻璃的厚度是否符合标准，能否达到隔音以及保护安全的效果。另外，配电箱内有无容易引发安全隐患的杂物、有无生锈、零火线的连接是否正确，都应该列入细心业主的验房事项之中。

    售后服务没保障

    案例：“前两天发现卫生间有渗漏问题，但物业和开发商互相推诿，业主就像皮球一样被踢来踢去！”刚刚搬入新房的洪女士说，她上月发现卫生间有渗漏问题，然后马上通知了物业和开发商，但整改通知单发出一个月后，问题仍然没有解决。打电话找物业，对方让她找开发商，打电话到销售部，又说质量问题要找工程部，找到工程部，又回复说没有收到过整改通知单。“一圈电话打下来，没有人关心我的房子到底是什么问题。”洪女士气愤地说！

    验房师说法：

    “验了这么多楼盘，新建小区几乎都存在售后服务的问题。”在周晓龙看来，洪女士的遭遇并不是偶然现象，开发商“交了钥匙，撒手不管”的现象十分普遍。不了解问题先推卸责任，这是包括开发商在内的许多企业员工的习惯性做法，而他们往往任职销售、公关、售后服务等与客户直接接触的一线岗位。“按照常理，价格越高的商品，其售后服务应当更为细致，但房产销售上却是例外”周晓龙表示，房产售后服务一直缺位，主要是开发商将销售当作短期行为，销售完毕便万事大吉，剩下的问题都由业主与物业解决。然而物业管理毕竟取代不了售后服务，物业毕竟是独立的服务单位，其权责以外或者力所不能及的部分，比如房屋建筑、设计上的问题，只有售后服务才能代表开发商给业主以明确的解答与帮助。建筑本身、绿化、停车位……也只有开发商才能够妥当为业主解决。

    另外，在开发商与物业的交接问题上，许多小区都“慢半拍”，许多时候物业费已经交了，但小区仍然是无人清理，脏乱差情况十分普遍，有些小区甚至连基本的门卫室都没有建立。

    交房后如何维权

    如何看待屡屡上演的开发商“霸王交房”的事件？周晓龙认为，目前交房陷阱多是因为房地产市场运作不规范。“开发商拥有雄厚的经济实力、强大的关系网和人力资源，而业主除了尽早入住的强烈愿望和一纸合同外，根本没有什么有力手段可以约束开发商。”周晓龙表示，对于大多数业主而言，由于急等入住，不愿意耗费精力和时间与开发商打“持久战”，因此即使在交房问题上对开发商心怀不满，也只是发发牢骚。

    面对开发商的“霸王交房”，业主应该如何维护自己的合法权益呢？周晓龙认为，合同约定明晰、业主联合行动是关键。在签订购房合同时，消费者应该要求开发商将口头承诺以及广告上的内容全部写入合同附件或补充协议中。比如入住时必须要保证通电通水通气，各项规划也应该按时完成，合同上有了清晰的约定，不管是与开发商交涉、协调还是最后对簿公堂，都是最有力的证据。

    消费者在和开发商签订合同时，必须要注意，所有的协议都必须要合法，不合法的协议是不受法律保护的。有的开发商故意开出一些看似很诱人，却是违法的优惠条件，此时消费者的头脑一定要清醒，不要贪小便宜，以免上当。
    由于房地产开发商具有消费者无法比拟的人力、财力以及信息优势，所以业主必须要联合起来行动，充分发挥业主委员会的作用。如果要维权，联合起来的业主的力量要远远强于单个人的力量，而且如果进行诉讼，集体诉讼的成本也比较低，更加经济划算。
   
    业内人士认为，更重要的是，国家必须尽快完善有关商品房交房方面的法律法规，明确开发商在交房条件方面的义务。只有让商品房交房问题走上法制化的轨道，才有可能根本解决这个难题。[Page]
本报记者 岳威 龙艳平

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     收楼细节之Ten

    收楼是买房交易最关键的环节之一，但是，缺乏经验往往使不少初次购房的人忽视掉不少关键的细节，这里为大家举出收楼要注意的10个细节，您可以看看您是否注意到了。

    1、每间居室的门在开启关闭的时候是否顺畅？有些粗糙的楼盘偏偏就是门关不上。

    2、窗边与混凝土接口有无缝隙？窗框属易撞击处，框墙接缝处一定要密实，不能有缝隙。

    3、房屋内各处开关窗户是否太紧？开启关闭是否顺畅？

    4、带装修的房屋地板有无松动、爆裂、撞凹、行走时是否吱吱作响？

    5、屋顶上是否有裂缝？一般来说，与房间横梁平行的裂缝，属眼下的质量通病，虽有质量问题，但基本不妨碍使用；如果裂缝与墙角呈45度斜角，甚至与横梁呈垂直状态，那么就说明房屋沉降严重，该住宅有严重结构性质量问题。

    6、看屋顶部是否有麻点？这种麻点专业称“石灰爆点”，是石灰水没有经过足够时间的熟化所致。如果顶部有麻点，对室内装潢将带来很大的不利影响。

    7、墙身顶棚有无部分隆起？用木棍敲一下有无空声？

    8、厕所下水是否顺畅？冲水声响是否正常？冲厕水箱有无漏水声？

    9、浴缸、面盆与墙或柜的接口处防水是否妥当？

    10、卫生间、厨房内是否有地漏，坡度是否对头，绝不能往门口处倾斜，不然水要流进居室内。
阑 珊