“我在某小区买的房子，在考察时售楼员指着沙盘告诉他，房子建成后，房前房后都有小花园，但是房子建好后，花园却踪影全无。”“我的房子在某小区，买房时开发商承诺有花园、广场，可现在这些地方都盖上了房子。”“我住在某小区，开发商在我所在的楼栋相距不到5米的地方盖起了办公用房”……本刊编辑部日前不断收到购房读者类似的反映。许多读者在讲述自己购房过程中遇到的烦心事的同时，也道出了他们面对被侵占权益时的无奈。
  
    笔者不禁想起了朋友极力推荐《谁动了我的奶酪》一书。书中的“奶酪”自然是个比喻，代表我们生命中的任何最想得到的东西，它可能是一份工作，也可能是金钱、爱情、幸福、健康或心灵的安宁等等。在寸土寸金钢筋混凝土的都市里,“奶酪”更可能就是一处我们渴望得到的房子。可是就是这样一个我们最想得到的“奶酪”，经常在不经意间被人动了。
　 
    这样的事情，见端报端的只是冰山一角。现实生活，类似的纠纷有很多。多数人选择了沉默，只有少数人才勇敢地拿起了法律武器，甚至不惜舍命讨要说法。    　
   
    笔者在此提醒购房者：一定要做到事前预防，提前维权。
   
    变化总是在发生
   
    他们总是不断地拿走你的奶酪。
  
    预见变化
  
    随时做好奶酪被拿走的准备
  
    追踪变化
  
    经常闻一闻你的奶酪，
  
    以便知道它们呢什么时候开始变质。
  
    尽快发现变化
  
    你才能保证自己的奶酪不被拿走。

    请记住：你的奶酪要靠自己保护。

    （一）赠送的底层花园不可随便要

    案例：经营电子产品的陈先生，在我市城东某楼盘选中一套底层的普通商品房。当时陈先生之所以选中底层住房，是因为开发商承诺为该楼盘每套底层住房提供大约20㎡的“私家花园”，该花园与底层住房相连接，为底层住户独占使用，且花园面积将在底层住户的土地使用权证上反映。陈先生遂与开发商签订了商品房买卖契约，并在契约附件中对花园的赠送事宜作了约定。

    签约后，陈先生按合同付清了全部房款，并按期与开发商办理了交房手续。但是，当陈先生搬进新居后却发现他的“私家花园”与小区公共绿地仅有一圈低矮木栅栏相隔，小区的其他住户可随意跨越进出。待领到“两证”后，陈先生又发现花园面积在土地证上并没有反映。随后，陈先生一气之下想加高花园周边的栅栏，没想到却遭到了其他业主与物业公司的制止。陈先生很是无奈，怎么也弄不明白，明明开发商已将底层花园赠送给了自己，为什么自己却不能独自享用它呢？

    律师分析（成诚律师事务所律师刘银栋）

    实践中，我们经常发现有开发商将楼盘中与底层住宅相连接的土地圈起一块作为“私家花园”卖给底层购房者，或者将顶层露台赠送给顶层住户，有时还会遇见售楼广告上有开发商关于购买底层住宅“送”花园、购买顶层住送露台的承诺。开发商这种销售或“赠送”花园的行为是否合法、有效？我们可以从“私家花园”的性质和权属上加以分析。

    首先，所谓底层花园，实际上是指与底层住宅相连的一块土地。不少开发商在销售底层住宅时将这块地圈出一定面积作为“私家花园”销售或“赠送”给底层购房者，其理由是：花园土地没有计入商品房公摊面积，开发商有权销售。但根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》规定，住宅小区内可作为公摊的面积，须是可作为独立使用空间（建筑物）销售或可与独立使用空间（建筑物）结合销售的建筑面积，小区的公共用地如道路、绿地，不属于可公摊的建筑面积，不计入公摊面积。因此，像陈先生购买的“私家花园”实际是小区公共用地性质，本不该参与面积公摊。而且，未计入公摊面积并不代表开发商就有权任意处置。因为根据已实施的物权法相关规定，当开发商在出售房屋所有权的时候，小区的土地使用权也已经随之出售给了购房者。小区公共用地（包括底层“私家花园”）的土地使用权归小区的购房业主共同拥有。

    其次，根据规定：商品房的价格由成本、利润、税金、住宅差价构成，其中成本构成的第一项即为土地征用（出让）及拆迁补偿费，受让土地按实际支出的土地出让费计入成本，其次计入成本的还有与主体房屋相配套的非营业性的公共配套设施费用和小区内为商品房配套建设的道路、供水供电及绿化、环卫等公共基础设施费用等。既然小区的土地及开发费用已计入商品房成本，购房业主已经为小区的公共用地（包括底层“私家花园”）“埋单”，那么，开发商再将公共用地作“私家花园”销售或“赠送”给购房者，显然不仅侵犯了其他业主的合法权利，也同时侵犯了购买底层“私家花园”的购房业主的权利。

    因此，陈先生所购买的“私家花园”，实际是小区公共用地的一部分，其权利属于小区全体购房业主，开发商无权将其作为“私家花园”再行销售。因此陈先生和开发商之间有关底层“私家花园”的买卖约定违反了我国法律法规的强制性规定，其买卖行为无效。陈先生有权要求开发商返还购买花园的款项。

    参照依据：《物权法》第73条规定：建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。

    （二）拆迁要顾全民生

    近日，家住上马街的张大爷心情格外沉重，他所居住的区域由于城市改造全部划入了拆迁范围，但如何响应拆迁他怎么也拿不定主意。接受安置，他所居住的房屋本身面积就只有五十多平米，如果安置到高层依然是这样的面积，扣除公摊后房子就更小得可怜了；接受货币补偿，之前他曾听说拆迁赔偿会由相关单位作出评估，但这种评估得出来的赔偿价往往要低于市场价，若真是如此，自己想要买房更是不可能了。无奈之下，张大爷不由发问，拆迁如果对自己的生活造成影响怎么办？

    律师分析：成诚律师事务所刘银栋

    如今我市的发展已经进入了加速期，一些老城区的房子面临着大量拆迁。在旧城换新颜、陋室改新居的同时，因房屋拆迁产生的社会矛盾不断涌现。

    《物权法》第四十二条第一款规定了征收土地的法定理由：“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。”而第四十二条第三款专门针对在城市房屋拆迁过程中如何保障被拆迁居民的利益作了明确的规定：“征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。”在次，可以清晰地看到只有为了公共利益的需要，才能依照法律规定对单位、个人的房屋及其他不动产进行征收，并依法足额给予拆迁户拆迁补偿，征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。这是保护城市被拆迁居民权益的一个护身符。张大爷所担心的拆迁致贫，其实也是目前拆迁中拆迁户最为担心的事情，但相信物权法的实施，可以保障被拆迁户的利益得到有效保障。

    法律依据：

    根据物权法第四十二条的规定：“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。

    征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。

    征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。”，

    [Page]（三）拿上钥匙不等于拥有产权

    ２００３年年底，我市某项目工程一期竣工，业主们看着环境优美的小区，喜上心头，乐在脸上。随着２００４年８月二期工程交付使用，整个小区的面貌焕然一新，看起来像花园一样，绿化面积达４４％，其间分布以“春夏秋冬”为特色的主题园林以及八大独立庭院，还有由叠水、雕塑、喷泉、西班牙钟楼构成的水景。但是，面对如此美景，业主们却怎么也无心欣赏，因为入住四年了，房产证却始终没有办理下来，业主们曾多次找开发商协商，也始终没有结果。

    去年，小区的９５户业主向太原市万柏林区人民法院提起诉讼，要求开发商按合同约定给业主办理房产证，并支付违约金。今年４月２日，太原市万柏林区人民法院对此案做出一审判决，判令被告开发公司于判决生效之日起１０日内给付原告９５位业主违约金共计１１６５６３．４元，并在本判决生效之日起积极配合原告办理所购房屋的房地产权属证书。此判决书于４月１６日生效。

    律师分析：房地产交易中，交付房屋钥匙只是老百姓观念中的交房概念，但在《物权法》意义上，房屋作为不动产，其交付必须依法进行过户登记，否则，即使入住也不等于取得了房屋的所有权，只有房产商将产权过户到购房者名下，才算在法律上真正取得房产所有权。假设开发商把房子卖给三个人，第一个人支付了价款但没有办理过户登记；第二个人支付了价款并且入住了，但没有办理过户登记；第三个人没有支付价款但办理了登记，那么，只有第三个人依法取得了房屋所有权。

    法律依据：《物权法》第9条： 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

    （五）小区广告收益归业主所有

    我市某小区的业主前段时间给编辑部打来电话称，在他们天天乘坐的电梯里，不知什么时候多了一些广告。以前住户少的时候，小区内基本上没有广告，随着入住业主的增多，小区内的公共活动空间，包括电梯、建筑外立面等都成了广告的天堂，内容涉及家装、家政、教育、机票定购等多个行业。

    确实，随着城市中新建楼盘、住宅小区的不断增多，在不经意间，小区的楼顶、公共走廊、电梯间等等公共活动空间，出现了各种广告。一些高档商住楼的电梯旁或者电梯间还出现了以播放广告为主的楼宇电视。是谁有权力让商家在小区竖起一块块广告？这些广告的收益又归谁所有？业主们疑惑不已。笔者调查中也发现，不少房产合同上都有这样一些内容：“屋顶使用权以及依据屋顶使用权而产生的收益权归开发商所有”、“外墙面使用权及在外墙面使用中产生的收益归开发商所有”、“小区内及其附着物的广告收益归开发商所有”。在业内，这似乎已经是约定俗成的规矩了。业内人士告诉笔者，实际上，这笔收入大多落到了物业管理公司的手中。业主对收益权维权意识的淡薄和相关法律法规的缺失，使这笔本应造福整个社区的资金成为物业管理公司的“外快”。物业的资金利用无人监管，不仅影响到业主的广告收益，业主缴纳的其他物业费用也用得不明不白。随机采访了几位购房者，他们均表示没有注意广告收益的问题，甚至没注意到合约中还有这项内容。部分维权意识较强的业主注意到了这项收入的缺失，却罕有实际行动。

    律师分析：小区内的电梯、住宅的外立面等都属于业主共同所有，因此在这些地方的广告收益理所应当归小区全体业主所有。在《物权法》生效之前，由于对此未作明确的规定，业主不便干涉物业公司收取广告费。《物权法》实施后，业主可以联合起来通过业主委员会向物业公司追讨这个费用。如果没有业主委员会，可以推选代表起诉，这是业主由于公共利益受到损害，维护利益的主要途径。[Page]

    法律依据：《物权法》第71条规定：业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。